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「年中盘点」2019上半年,北海卖出227万平方的房子

发表于: 2019-07-11 17:03 7423人阅读 36人回复 只看楼主 | 第1页 | 最后一页

    老北海

    精华1

    2019年北海上半年
    新房网签19009套,面积154.11万㎡
    新房交易17273套,面积145.24万㎡
    二手住房交易8314套,面积81.89万㎡



    比起2017、2018两个大热年,北海今年的跌幅,还是比较明显的,环比就下跌超过30%。


    同样下跌的还有二手房,上半年仅交易8314套,面积81.89万㎡。


    2019上半年,新房二手房加起来
    北海总共卖出227.13万平方的房子
    值得关注的是,2019年上半年,北海预售面积179.24万㎡,20658套住宅。但上半年的新房交易面积,只有145.24万㎡,17273套。市场明显供大于求,北海新房已经出现库存。


    2019年上半年,北海楼市波澜不惊,亦无利好信息刺激楼市。自三月小阳春带来短暂的惊喜之后,就再无起色。

    北海今年主推房地产+产业的开发建设模式,已经有银基、金融小镇、华润国际文旅康养项目、龙光海心之城、新鸥鹏教育产业城、国际名人智慧都汇一连串的大项目,闹得坊间沸沸扬扬,但现阶段毕竟只是空中楼阁,对楼市帮助有限,一如去年轰轰烈烈的南珠新城,今年已经全无声息。

    上半年北海的楼市,很难去定论好、或者不好。用北海话来说,呈现“聚边”现像,好的越好,差的越差。销售量集中在大品牌大项目,不过,小品牌小项目持着地段优势、价格适中,也是不慌不忙,反正体量不大,就慢慢卖了,碰上市场回暖,房价上涨,一样也能赚钱。

    上半年销售较好的楼盘,都是知名地产商的楼盘,像碧桂园、越亚天赐、恒大、彰泰、山湖海、兆信这几个大品牌,已经占了上半年销售量的大半。天隆三千海、金昌皇家海湾公馆、德利海北海这些一线海景毫宅,上半年则表现平稳。

    除了聚边,今年的房地产市场,又开始回归到中小户型,精装修成为主流,碧桂园、恒大、山湖海、兆信这几个大品牌,基本都是精装房交付。

    今年以来,全国各地不断出台政策、完善调控,稳地价、稳房价、稳预期。全国楼市销售出现负增长,需求下降。而表现最弱的,就是非都市圈的三四线城市,同比下降17.8%。虽然还有下半年,但北海楼市已经是难有突破,不容乐观。



    全部评论: 最赞|最新

    老北海

    和小编的观点有很大出入,个人很看好北海一手房的下半年市场,均价突破13000是大概率事件,北海的二手房由于自身的年代有断层,+上中介的吃差价,已没有复苏的可能。死局属性早已尽显。
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    沙发 2019-07-11 18:23 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    小编的数据很及时,我那里帖子等米下锅呢、、              

    我只是在核算一个北海楼市上半年的售卖实情:  总预售证数量20658套,减去其中的约3000+套商铺和车位,剩下的纯住宅套间不足17658套,与上半年网签购买量19009套相比,您认为购买者是先买下了3000+套商铺车位啊?还是买光了所有的住宅套间又吃掉了一多半的商铺和车位呢?哈哈哈                                           
    这样一个浅显的道理只能说明两个问题:
    一、不管是半年的网签量还是预售证数量,一定其中一个或两个都搞错啦。                                      
    二、2019年上半年的网签购买力仍然不容小觑,预售证供应数量相比之下捉襟见肘。                                            
    只有客观实际滴看明白楼市上半年的售卖行情,下半年走向才能够清晰可见、、不是吗

    您或许会说不能辣么简单的只计算今年上半年,前些年还有剩下的三万多套库存量,好,我承认这样的计算不够严谨,只是粗略的计算某种趋势。但是,您别忘记已经连续三年净去化库存量啦,您认为每一年都在消化陈旧库存剩下新的好卖户型几率大,还是一直在更新沉淀剩下不好卖的户型和商铺车位概率更大一些呢?三年半下来三万多套历史库存,几乎全部被置换沉淀为老旧户型和滞销商铺车位的可能又会是多少呢?                 
    • 楼市观察员

    北海通

    • 楼市观察员

    2019年北海楼市交易赛程过半,与2017年和2018年北海楼市上半年的惊涛骇浪相比,2019年的前六个月可以用波澜不惊、风平浪静来概括和总结。但是平静并不一定代表着平淡与乏味,有时候甚至更是黎明前的黑暗和杀机四伏的前奏与铺垫、、不是吗?                                                                                    

    我们不妨先从2019年前六个月的总预售证数量和网签数量,做一个对比来切入解读的话题、、
    2019年半年总预售证数量95个楼盘,20658套,预售面积179.24万平米。
    商铺1665间、车位1381个,合计3046套。
    半年总网签数量19009套,销售面积154.11万平米。新房套间网签交易量17273套,销售面积145.24万平米。网签
    1736套商铺车位销售面积8.87万平米。
    供给预售证数量超过售卖网签数量1649套

    半年新房住宅累计库存量,20658套-17273套=3385套。(先前总预售证数量包含非住宅的商铺与车位数量有误)

    从年中盘点的供求关系数据不难发现,2019年上半年新房住宅的预售证数量,仅仅比网签购买力数量多出了3385套。这就是2019年上半年北海全部新建商品住宅的全部家底库存。也就是维持一个月的销售量,况且热卖行情的预售证数量基本是已经提前协议或预定的购买量。      再结合上半年预售供给四个月被全军覆没的萎靡态势,这样一种供给行情,北海楼市下半年的购买力再不济,维持基本平衡的供需关系,供给绝对过剩的局面也是难以大概率呈现滴。
    由此可见预售证供给数量,不是人为因素在流量调控,就是楼盘实施进度受到国内楼市大气候的影响,开发企业放缓建设速度开始蓄力融资观望、、不管哪一种情况,下半年的供应量都不容乐观。购买力不管延续传统的淡季低成交量,还是围绕九月十月的平均三千套左右中等的出货量,供大于求的绝对过剩奢望都是难以呈现和不切实际滴。在此条件下新房房价实质性回落或断崖式暴跌,似乎仅仅就是天方夜谭,不是吗?
            我肿么感觉对于上半年同比落差巨大的售卖网签量来说,有点汗颜哈                                                                                       
    好,我们再来看看当月的供求关系情况,半年六个月当中分别在2月3月5月6月,有四个月网签量全部吃掉当月预售证数量,只有汇总去年年底盘点量的1月,和为红五月铆足吃奶劲儿强拼硬凑的4月,攒下了北海楼市2019上半年一千多套可怜的家底儿库存,是这样吧                                                                                                    
    接下来我们再耐心借用小编年中盘点的土地交易、预售证和网签数量以及房价走向等详单,来解读北海下半年的楼市风云、、在此首先感谢小编收集积累的各项数据。
                        

    一、我们先从北海2019年上半年的土地交易量开始解读。
    2019年上半年北海卖出的八期地块,合计总面积946897.97㎡,这已经高于2018年全年的成交总面积813853.14㎡,也创下北海土地交易11年来的最高纪录。
    土地拍卖三个特点:1、几乎都是低价出让。2、商业面积比重增大。3、地块多集中在银海区。
    首先,土拍创下北海土地交易11年来新高,说明经过了2018年上演的土拍大戏,开发商和招拍挂主体倡导者的热情备至、情绪高昂,并没有因2018年的丰厚而得到满足,相反有愈演愈烈、把2018年土拍战果拍打在沙滩岸边的趋势、、不是吗                                                                         我不知道开发商与土地规划经营者们的集体看好,会不会意味着北海下半年楼市的萧条和没落、、                                                                          
    其次,低价出让、商业面积比重增加、偏重银海区地块,更让人们深刻体会到城市规划经营者们的信心和理念。说是底价出让,真的会抑制房价的过热吗?还是仅仅做为诱饵,烘托出更高层次的品味,从而带动周围环境和品质的提升、、我也不敢揣摩这种自信和城市经营管理方式,是不是会对北海楼市下半年的走向,起到急流勇退、一泻千里的作用。                                                                          
    最后,种种土拍迹象,似乎又和某的北海不会太久土地将遭受掠夺性开发的认知相吻合,掠夺性开发所造成的土地资源稀缺匮乏,土地价格攀升,房价持续走高、、会不会在下半年进一步展现,让我们拭目以待。

    二、我们再来从半年来的预售证数量以及构成和趋势来盘点一下。
    与2018年年中陈芝麻烂谷子凑数的预售证数量相比,2019年上半年老旧库存显然几乎已被处理殆尽、难见踪影、、(当然已经取得预售证资格的楼盘库存连续三年都没有被卖掉,还需要考虑是什么成色吗?)
    去年年底盘点的三万套左右的库存量,似乎已被预售遗忘、忽略不计。新盘、准新盘、脱胎换骨楼盘、、占据了2019年上半年甚至全年的供给主力阵容,预售证数量进入去库存后时代,应该是这样吧                                              
    已经连续三年网签数绝对吃掉当年预售证全部数量,还消化大量库存,以至于今年上半年再难以看到陈芝麻烂谷子凑数,是不是已经验证了某2018版看数据对所谓三万套库存属性与品质的预判,还有人拿历史库存量来狐假虎威,是不是缺少数据和理论的依据支持了呢?哈哈哈                      

    这就是某分析解读的关键、、上半年干干净净的两万套预售证数量,即使没有被完全消灭,还能够被做为坚挺的库存来支撑2019年下半年新盘上市并不充分富裕的搏杀吗?                   原谅我不够憨厚的嘲笑、、
    三、网签售卖量和楼市房价走势。
    北海楼市上半年的网签售卖量,已经在开篇通过与预售证数量的对比,做了详尽的阐述与分析,现在想通过另一个网友反应的侧面,来更淡定客观的面对、、                                                              
    说起2017年和2018年北海楼市售卖的巅峰双冠王,很多不情愿客观面对北海迅速崛起实际的网友,都摆出一副不屑一顾的酸凉表情,若不是领导光临北海,要不是海南全面限购限售,哪里会出现什么所谓北海楼市的巅峰、、      
    既然您都已经知道前两年北海楼市的不同寻常,为什么今年既没有领导驾临又没有政策倾斜帮扶、、您一定要拿今年的售卖行情与前两年来比对呢?是不是应该和2016年以前相比才更应该符合您心理上的不忿、不屑与不平呢、、                                                            

    从今年下半年开始,我们可以不再计较同比哪一年,再来做个同比环比比对可好?当然价格因素不能被遗忘喔,还是辣句话,您要是感觉国统局和北海媒体官方的数据不够准确或不够信任,您就自己造出一组能够自圆其说的数字咋样                                                    

    国统局统计数据显示:北海1月 新房价格指数环比100.4  同比112.5   二手房环比99.7  同比107.7
    2月 新房价格指数环比100.6  同比112.8   二手房环比100.5  同比108.5
    3月 新房价格指数环比101.1  同比113.2   二手房环比101.0  同比109.4
    4月 新房价格指数环比101.2  同比113.6   二手房环比100.6  同比109.6
    5月 新房价格指数环比101.0  同比113.4   二手房环比100.5  同比109.6          
    6月的北海新房、二手房价格指数延续前几个月的一贯作风,应该是大概率行情、、

    北海楼市房价数据连续半年环比同比均为上行态势,下半年的房价指数,在稳地价、稳房价、稳预期的大背景形式下,一步一个脚印一个台阶平稳延续上半年行情,不知道还能有多少人会产生质疑呢?                                              
    综上所述,我定义2019年
    北海楼市走向就是收获的季节,无论从开发商与城市规划经营者的战略意图来说,还是从预售供应增量楼盘数据,没有彻底摆脱捉襟见肘局面来看,伴随市场网签购买力数据的持续发酵来讲,均支持和验证了半年来国统局北海房价指数持续走高的存在依据,奠定了北海楼市下半年稳地价、稳房价、稳预期的基础和成效。                                        
    • 楼市观察员

    北海通

    • 楼市观察员




    • 楼市观察员

    老北海

    加上去年的库存,我估计也就10000套左右。这些小小的存量对北海的各路开发商并不是大事。光365发帖想来北海买房的号都足以消化掉了。最主要还是要提高土地溢价,这样发展商也能深度开发获得口碑收益双丰收。再也不能造谣土地枯竭拒绝投资商了,这种小儿科的玩笑开不得。
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    6楼 2019-07-11 18:36 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    一直一个疑问我想困扰的每一个头脑清醒的人们,甭管销售量环比同比跌破了百分之多少,官方北海的房价数据始终坚挺上扬怎么解释啊,,总不能说所有的官方数据都不可信,只有您自己感知的有价无市,老破小房价暴跌才代表北海楼市现状与实际吧,,哈哈哈
    • 楼市观察员
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    7楼 2019-07-11 18:55 来自
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    从明子 在线

    北海通

    房子不好卖了,黑仔激动成这样,亏死我们一楼的黑仔了
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    8楼 2019-07-11 19:40 来自
    引用回复 3

    老北海

    我没出过国连柳州都没去过,在我有限的认知里,北海这种自带自然资源的城市房子还是有市场的,只是买家觉得7599的价格值不值的问题。(这价格是北海房产中心官网1/5月成交的均价)怎么宣传导流的问题。我觉得北海就是纽约的宣传可以尝试一下,一定好过说土地资源枯竭。
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    9楼 2019-07-11 20:25 来自
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    北海通

    好的知道了
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    10楼 2019-07-11 22:57 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    简单干净温暖:
    我没出过国连柳州都没去过,在我有限的认知里,北海这种自带自然资源的城市房子还是有市场的,只是买家觉得7599的价格值不值的问题。(这价格是北海房产中心官网1/5月成交的均价)怎么宣传导流的问题。我觉得北海就是纽约的宣传可以尝试一下,一定好过说土地资源枯竭。
    [attachment=7002527](2019-07-11 20:25)  9楼

    楼上似乎忘记物以稀为贵的老话了吧,越稀缺的东西包括土地越金贵越抢手,不是吗?   
    您自己土地枯竭拒绝投资商的逻辑思维,不觉得可笑吗、、好吧,或许您是对的,北海的土地越稀缺越被开发掠夺资源枯竭,您讲话大开发商越如履薄冰小心翼翼,甚至仓忙落荒而逃、、     
    • 楼市观察员

    老北海

    刚在南宁机场拍的,机场是比北海差了很多。但这样的广告宣传导流简单,干净,有效。比造谣土地枯竭要好很多。

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    12楼 2019-07-12 15:28 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    简单干净温暖:
    刚在南宁机场拍的,机场是比北海差了很多。但这样的广告宣传导流简单,干净,有效。比造谣土地枯竭要好很多。
    [attachment=7002714]
    [attachment=7002715](2019-07-12 15:28)  12楼

    谁是造谣还是危言耸听、、谁是鼠目寸光、坐井观天,自有公论,你我说了都不算     
    • 楼市观察员

    北海土著

    楼主cs75黑帝于2019-07-12 15:43发表的  :谁是造谣还是危言耸听、、谁是鼠目寸光、坐井观天,自有公论,你我说了都不算     
     (2019-07-12 15:43) 

    你买几套了
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    14楼 2019-07-13 10:58 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    精华16
    卖了房还不够吃药的
    从明子:
    房子不好卖了,黑仔激动成这样,亏死我们一楼的黑仔了(2019-07-11 19:40)  8楼
    • 楼市观察员
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