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「年中盘点」2019上半年，北海卖出227万平方的房子

发表于: 2019-07-11 17:03 20737人阅读 53人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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共4页

鱼皮粉

老北海

精华1

来自: 广西南宁市

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2019年北海上半年
新房网签19009套，面积154.11万㎡
新房交易17273套，面积145.24万㎡
二手住房交易8314套，面积81.89万㎡

比起2017、2018两个大热年，北海今年的跌幅，还是比较明显的，环比就下跌超过30%。

同样下跌的还有二手房，上半年仅交易8314套，面积81.89万㎡。

2019上半年，新房二手房加起来
北海总共卖出227.13万平方的房子
值得关注的是，2019年上半年，北海预售面积179.24万㎡，20658套住宅。但上半年的新房交易面积，只有145.24万㎡，17273套。市场明显供大于求，北海新房已经出现库存。

2019年上半年，北海楼市波澜不惊，亦无利好信息刺激楼市。自三月小阳春带来短暂的惊喜之后，就再无起色。

北海今年主推房地产+产业的开发建设模式，已经有银基、金融小镇、华润国际文旅康养项目、龙光海心之城、新鸥鹏教育产业城、国际名人智慧都汇一连串的大项目，闹得坊间沸沸扬扬，但现阶段毕竟只是空中楼阁，对楼市帮助有限，一如去年轰轰烈烈的南珠新城，今年已经全无声息。

上半年北海的楼市，很难去定论好、或者不好。用北海话来说，呈现“聚边”现像，好的越好，差的越差。销售量集中在大品牌大项目，不过，小品牌小项目持着地段优势、价格适中，也是不慌不忙，反正体量不大，就慢慢卖了，碰上市场回暖，房价上涨，一样也能赚钱。

上半年销售较好的楼盘，都是知名地产商的楼盘，像碧桂园、越亚天赐、恒大、彰泰、山湖海、兆信这几个大品牌，已经占了上半年销售量的大半。天隆三千海、金昌皇家海湾公馆、德利海北海这些一线海景毫宅，上半年则表现平稳。

除了聚边，今年的房地产市场，又开始回归到中小户型，精装修成为主流，碧桂园、恒大、山湖海、兆信这几个大品牌，基本都是精装房交付。

今年以来，全国各地不断出台政策、完善调控，稳地价、稳房价、稳预期。全国楼市销售出现负增长，需求下降。而表现最弱的，就是非都市圈的三四线城市，同比下降17.8%。虽然还有下半年，但北海楼市已经是难有突破，不容乐观。

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主楼 2019-07-11 17:03

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简单干净温暖

北海通

来自: 上海市浦东新区

和小编的观点有很大出入，个人很看好北海一手房的下半年市场，均价突破13000是大概率事件，北海的二手房由于自身的年代有断层，＋上中介的吃差价，已没有复苏的可能。死局属性早已尽显。

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沙发 2019-07-11 18:23 来自

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

2019上半年，北海预售面积180万平方
2019上半年，北海卖出227万平方的房子
这两个数据比较能不能这样理解，北海楼市的购买力仍然大于新房的供应能力，之所以新房会有三千来套暂时没有被卖出去，要么因为新建楼盘房价高、要么因为户型或居住环境不对购买者胃口、、因此很大一部分购房者转向二手房市场，被分流的购买需求不代表对北海楼市整体的需求减少，仅仅只能说明对新房需求的弱化，整体需求市场还是呈现增加强化趋势滴、、
或许某得居住理念过于超前，试想有合适的新房谁会选择二手旧房呢？

无奈之举并不代表没有念想儿和欲望对吧

喜新厌旧、在自身条件允许的情况下，无限制的扩大追逐更高层次的居住需求，应该是一种正常的消费模式吧，要说居住享受需求永无止境不过分吧、、

辣么相对物质条件的改观与供给，会有止境或终点吗？相对应引导潮流的价格体系会有天花板吗？

所以有价无市的二手房，只能是为初始居住需求走向更高享受居住体验的基石和保障，但是一定不会是终点和现阶段市场需求的正果、、

楼市观察员

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3楼 2019-07-11 18:25

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

2019年北海楼市交易赛程过半，与2017年和2018年北海楼市上半年的惊涛骇浪相比，2019年的前六个月可以用波澜不惊、风平浪静来概括和总结。但是平静并不一定代表着平淡与乏味，有时候甚至更是黎明前的黑暗和杀机四伏的前奏与铺垫、、不是吗？

我们不妨先从2019年前六个月的总预售证数量和网签数量，做一个对比来切入解读的话题、、
2019年半年总预售证数量95个楼盘，20658套，预售面积179.24万平米。
商铺1665间、车位1381个，合计3046套。
半年总网签数量19009套，销售面积154.11万平米。新房套间网签交易量17273套，销售面积145.24万平米。网签1736套商铺车位销售面积8.87万平米。
供给预售证数量超过售卖网签数量1649套
半年新房住宅累计库存量，20658套-17273套=3385套。（先前总预售证数量包含非住宅的商铺与车位数量有误）

从年中盘点的供求关系数据不难发现，2019年上半年新房住宅的预售证数量，仅仅比网签购买力数量多出了3385套。这就是2019年上半年北海全部新建商品住宅的全部家底库存。也就是维持一个月的销售量，况且热卖行情的预售证数量基本是已经提前协议或预定的购买量。

再结合上半年预售供给四个月被全军覆没的萎靡态势，这样一种供给行情，北海楼市下半年的购买力再不济，维持基本平衡的供需关系，供给绝对过剩的局面也是难以大概率呈现滴。
由此可见预售证供给数量，不是人为因素在流量调控，就是楼盘实施进度受到国内楼市大气候的影响，开发企业放缓建设速度开始蓄力融资观望、、不管哪一种情况，下半年的供应量都不容乐观。购买力不管延续传统的淡季低成交量，还是围绕九月十月的平均三千套左右中等的出货量，供大于求的绝对过剩奢望都是难以呈现和不切实际滴。在此条件下新房房价实质性回落或断崖式暴跌，似乎仅仅就是天方夜谭，不是吗？我肿么感觉对于上半年同比落差巨大的售卖网签量来说，有点汗颜哈

好，我们再来看看当月的供求关系情况，半年六个月当中分别在2月3月5月6月，有四个月网签量全部吃掉当月预售证数量，只有汇总去年年底盘点量的1月，和为红五月铆足吃奶劲儿强拼硬凑的4月，攒下了北海楼市2019上半年一千多套可怜的家底儿库存，是这样吧

接下来我们再耐心借用小编年中盘点的土地交易、预售证和网签数量以及房价走向等详单，来解读北海下半年的楼市风云、、在此首先感谢小编收集积累的各项数据。

一、我们先从北海2019年上半年的土地交易量开始解读。
2019年上半年北海卖出的八期地块，合计总面积946897.97㎡，这已经高于2018年全年的成交总面积813853.14㎡，也创下北海土地交易11年来的最高纪录。
土地拍卖三个特点：1、几乎都是低价出让。2、商业面积比重增大。3、地块多集中在银海区。
首先，土拍创下北海土地交易11年来新高，说明经过了2018年上演的土拍大戏，开发商和招拍挂主体倡导者的热情备至、情绪高昂，并没有因2018年的丰厚而得到满足，相反有愈演愈烈、把2018年土拍战果拍打在沙滩岸边的趋势、、不是吗

我不知道开发商与土地规划经营者们的集体看好，会不会意味着北海下半年楼市的萧条和没落、、

其次，低价出让、商业面积比重增加、偏重银海区地块，更让人们深刻体会到城市规划经营者们的信心和理念。说是底价出让，真的会抑制房价的过热吗？还是仅仅做为诱饵，烘托出更高层次的品味，从而带动周围环境和品质的提升、、我也不敢揣摩这种自信和城市经营管理方式，是不是会对北海楼市下半年的走向，起到急流勇退、一泻千里的作用。

最后，种种土拍迹象，似乎又和某的北海不会太久土地将遭受掠夺性开发的认知相吻合，掠夺性开发所造成的土地资源稀缺匮乏，土地价格攀升，房价持续走高、、会不会在下半年进一步展现，让我们拭目以待。

二、我们再来从半年来的预售证数量以及构成和趋势来盘点一下。
与2018年年中陈芝麻烂谷子凑数的预售证数量相比，2019年上半年老旧库存显然几乎已被处理殆尽、难见踪影、、（当然已经取得预售证资格的楼盘库存连续三年都没有被卖掉，还需要考虑是什么成色吗？）
去年年底盘点的三万套左右的库存量，似乎已被预售遗忘、忽略不计。新盘、准新盘、脱胎换骨楼盘、、占据了2019年上半年甚至全年的供给主力阵容，预售证数量进入去库存后时代，应该是这样吧

已经连续三年网签数绝对吃掉当年预售证全部数量，还消化大量库存，以至于今年上半年再难以看到陈芝麻烂谷子凑数，是不是已经验证了某2018版看数据对所谓三万套库存属性与品质的预判，还有人拿历史库存量来狐假虎威，是不是缺少数据和理论的依据支持了呢？哈哈哈

这就是某分析解读的关键、、上半年干干净净的两万套预售证数量，即使没有被完全消灭，还能够被做为坚挺的库存来支撑2019年下半年新盘上市并不充分富裕的搏杀吗？

原谅我不够憨厚的嘲笑、、
三、网签售卖量和楼市房价走势。
北海楼市上半年的网签售卖量，已经在开篇通过与预售证数量的对比，做了详尽的阐述与分析，现在想通过另一个网友反应的侧面，来更淡定客观的面对、、

说起2017年和2018年北海楼市售卖的巅峰双冠王，很多不情愿客观面对北海迅速崛起实际的网友，都摆出一副不屑一顾的酸凉表情，若不是领导光临北海，要不是海南全面限购限售，哪里会出现什么所谓北海楼市的巅峰、、
既然您都已经知道前两年北海楼市的不同寻常，为什么今年既没有领导驾临又没有政策倾斜帮扶、、您一定要拿今年的售卖行情与前两年来比对呢？是不是应该和2016年以前相比才更应该符合您心理上的不忿、不屑与不平呢、、

从今年下半年开始，我们可以不再计较同比哪一年，再来做个同比环比比对可好？当然价格因素不能被遗忘喔，还是辣句话，您要是感觉国统局和北海媒体官方的数据不够准确或不够信任，您就自己造出一组能够自圆其说的数字咋样

国统局统计数据显示：北海1月新房价格指数环比100.4  同比112.5   二手房环比99.7  同比107.7
2月新房价格指数环比100.6  同比112.8   二手房环比100.5  同比108.5
3月新房价格指数环比101.1  同比113.2   二手房环比101.0  同比109.4
4月新房价格指数环比101.2  同比113.6   二手房环比100.6  同比109.6
5月新房价格指数环比101.0  同比113.4   二手房环比100.5  同比109.6
6月的北海新房、二手房价格指数延续前几个月的一贯作风，应该是大概率行情、、
北海楼市房价数据连续半年环比同比均为上行态势，下半年的房价指数，在稳地价、稳房价、稳预期的大背景形式下，一步一个脚印一个台阶平稳延续上半年行情，不知道还能有多少人会产生质疑呢？

综上所述，我定义2019年北海楼市走向就是收获的季节，无论从开发商与城市规划经营者的战略意图来说，还是从预售供应增量楼盘数据，没有彻底摆脱捉襟见肘局面来看，伴随市场网签购买力数据的持续发酵来讲，均支持和验证了半年来国统局北海房价指数持续走高的存在依据，奠定了北海楼市下半年稳地价、稳房价、稳预期的基础和成效。

楼市观察员

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4楼 2019-07-11 18:25

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

楼市观察员

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5楼 2019-07-11 18:28

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简单干净温暖

北海通

来自: 上海市浦东新区

加上去年的库存，我估计也就10000套左右。这些小小的存量对北海的各路开发商并不是大事。光365发帖想来北海买房的号都足以消化掉了。最主要还是要提高土地溢价，这样发展商也能深度开发获得口碑收益双丰收。再也不能造谣土地枯竭拒绝投资商了，这种小儿科的玩笑开不得。

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6楼 2019-07-11 18:36 来自

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 中国

一直一个疑问我想困扰的每一个头脑清醒的人们，甭管销售量环比同比跌破了百分之多少，官方北海的房价数据始终坚挺上扬怎么解释啊，，总不能说所有的官方数据都不可信，只有您自己感知的有价无市，老破小房价暴跌才代表北海楼市现状与实际吧，，哈哈哈

楼市观察员

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7楼 2019-07-11 18:55 来自

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从明子

北海通

来自: 中国

房子不好卖了，黑仔激动成这样，亏死我们一楼的黑仔了

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8楼 2019-07-11 19:40 来自

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简单干净温暖

北海通

来自: 上海市

我没出过国连柳州都没去过，在我有限的认知里，北海这种自带自然资源的城市房子还是有市场的，只是买家觉得7599的价格值不值的问题。（这价格是北海房产中心官网1/5月成交的均价）怎么宣传导流的问题。我觉得北海就是纽约的宣传可以尝试一下，一定好过说土地资源枯竭。

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9楼 2019-07-11 20:25 来自

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小马哥343877118

北海通

来自: 河北省

好的知道了

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10楼 2019-07-11 22:57 来自

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

简单干净温暖:
我没出过国连柳州都没去过，在我有限的认知里，北海这种自带自然资源的城市房子还是有市场的，只是买家觉得7599的价格值不值的问题。（这价格是北海房产中心官网1/5月成交的均价）怎么宣传导流的问题。我觉得北海就是纽约的宣传可以尝试一下，一定好过说土地资源枯竭。
[attachment=7002527](2019-07-11 20:25) 9楼

楼上似乎忘记物以稀为贵的老话了吧，越稀缺的东西包括土地越金贵越抢手，不是吗？

您自己土地枯竭拒绝投资商的逻辑思维，不觉得可笑吗、、好吧，或许您是对的，北海的土地越稀缺越被开发掠夺资源枯竭，您讲话大开发商越如履薄冰小心翼翼，甚至仓忙落荒而逃、、