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2018版看数据，北海近十年的网签预售证数据，读懂了什么？
2018-11-22 cs75黑帝 北海365
2018版看数据，北海近十年的网签预售证数据，读懂了什么？
2018年只剩下最后不到两个月的时间了，北海的楼市成绩单就是忽略无视最后两个月的销售量，也无大碍已成定局，无非就是与2017年比肩哪年更高点低点的问题。截止10月网签总计35246宗（数据或许略有误差，以年底官方数据为准），总预售证数量22174宗。最后两个月按本年度售卖量最低的九月1882套计算，2018年网签总量最少也要达到39010宗。
对于这组数据，我们不妨在2017年分析帖子的基础上，做进一步探讨，让更多的网友看清北海2019年大概率的走势：
2010年，北海全年网签12233套
2011年，北海全年网签13084套
2012年，北海全年网签17822套
2013年，北海全年网签31276套
2014年，北海全年网签23358套
2015年，北海全年网签17411套（预售证数量18497套）
2016年，北海全年网签22486套（预售证数量21157套）
2017年，北海全年网签39713套（预售证数量26311套）
2018年，截止10月北海十个月的网签35246套（预售证数量22174套）
对于以上数据，我做为一个跟踪并解读北海楼市售卖数据一年多的发烧友，首先提出以下几个问题，我想也是众多关心北海楼市现状、前景、走向网友们所关注的焦点：
一、2017年和2018年可谓国家对楼市调控政策最严厉，调控周期最恒久，调控范围最广泛，抑制房价上涨最坚决，限购限售政策措施最密集、、对北海楼市影响最关键的两年。然而，在部分一二线城市房价滞涨回落，多数三四线城市楼市疯狂不再，开发势头高速发展步伐刹车放缓的大背景下，北海的楼市销售、价格、去库存数量，连续两年登顶历史巅峰，几乎不分伯仲的并列历史售卖业绩之冠，为什么呢？
我感觉这个问题应该归结在以下几点：
1、北海乃至广西大部分地区仍处于经济发展相对落后状况，房地产市场以及所表现的楼市活跃状态，仍然属于相对慢热滞后的存在事实。
2、国家因城施策的宏观、客观调控策略，为广西和西部欠发达地区，埋下了因地制宜的伏笔。
3、广西地处西部，产业结构相对单一落后，地产支撑与内陆多数地区的爆发式跳跃发展严重脱节，必须恶补棚改、城市扩张、资源整合、市场重振与建设等功课。
4、持续两年多的史上最严厉持久楼市限购政策，关闭一扇门一定意味着另一扇门的开启或畅通无阻。
5、对北海属于地域城市稀缺资源地位的认可，以及被追捧的认知深度逐步升级扩展化。
6、北海楼市2013年~2015年持续的调控横盘下行走势，为至今仍然持续的市场爆发，埋下了土地交易萎缩、购买力囤积，楼市开发持续保障性降低、以及交易市场混乱等隐患或者说是机遇和释放空间。
7、区域内外的著名房企开发商战略转型与重点布局，为北海的楼市持续高温火上浇油。
8、环境气候、宜居养老、休闲旅游等继桂林之后，北海逐步成为广西对外窗口打出的另一张王牌。
二、从2015年的网签预售证数据，仍然显示供略大于求之后，2016年开始连续三年网签售卖量都绝对大于当年预售证供给总量，表现出供不应求（相对于当年的楼盘供给数量）的局面，房价巨幅攀升也就不足为奇、在所难免。那么，北海的历史库存到底被消化了多少？至今2018年年末存留量？2019年新盘供应不足的行情下，还有多少有效库存可以补缺？
根据北海市房地产交易中心网站公布的北海楼盘库存量数据，截止2015年12月，北海市可售商品房套数为70203套，经过2016年一年时间的洗礼，北海库存量变为58472套，其中7月份的时候为58039套，到2017年2月北海库存变为55968套、、
2017年净去化库存量（当年网签总量减去当年预售证新房总量）12114套，2018年至十月净去化库存量35246-22174=13072套。
截止2018年10月北海库存总量约为30782套，（这其中除了部分住宅之外还包括大量地下室车位、杂物房、商铺、车库、商场、写字楼等等）该组数据将继续被跟踪验证。
如果今年最后两个月供需基本保持平衡，没有巨大落差的情况下，2019年基本就是三万套左右的积压库存数量，即便都是住宅也多为老旧小区的陈旧户型或地下车位公寓商住户型、、
所以2019年北海楼市将大概率会成为中端二手房市场的搏杀年、、
看清记住仅仅是搏杀而已，并不是市场主导地位，二手房市场小三上位还要等待时日，，
18777968058 苏老师
