一、“以房养老”将替代“养儿防老”
目前，我国60岁以上的老年人已有1．4亿人，位居世界第一，并以每年3％的速度增长，到2020年，将达到2.34亿人。由于我国的独生子女政策， “421”家庭结构模式在城市中越来越占主导地位，然而，一对中年夫妇很难同时赡养4位老年父母和养育儿女， “421”型的倒金字塔家庭中，养老成为令人忧心的社会问题，传统的家庭养老模式势必被社会养老制度所代替。可是，国家劳动部门发表的研究报告表明，中国养老金缺口2．5万亿元。家庭养不起，社会负担不了，那我们的养老问题怎么办？

现实中，我们看到，两对老年父母各有住房，子女也有自己住房，子女无须居住老人住房的情况十分普遍。伴随老龄化，银色房产经营市场潜力巨大，银色金融拥有更大的发展空间。由此，“以房养老”悄然兴起。目前国内的以房养老主要有以下几种方式：1、“购房养老”，在退休前完成购房，退休后，卖掉住房直接住养老院； 2、“租房养老”，将地段比较好、价格比较高的住房出租，老人住到子女家或者养老院，以租金作为生活费用的补充；3、“移民养老”，将大城市高价房售出，到沿海环境优美而房价较低的中小城市（比如北海）购房居住，，房屋价差作为养老费用的补充。

除了“购房养老”、 “租房养老”、“移民养老”，反按揭作为新型的“以房养老”模式和解决养老问题的有效途径，正受到越来越多人的推崇。反按揭作为一种新型的赢利手段，既可促进房地产和金融业务的开拓与发展，还可在保障老人居住的同时，盘活老人的住宅资产，使他们获得稳定的现金收入，提高老人的消费水平和生活质量。可以确定地，“以房养老”既是对传统的“养儿防老”的补充，也是对个人家庭房产资源价值的最好利用。随着反按揭在国内的推广， “以房养老”必将替代“养儿防老”，成为最重要的养老解决方案之一。

中国目前2600万月供占收入五成以上的“房奴”，可能会因10年后反按揭产业提供的新机会而得到安慰：“现在我们养房，等我们老了，房来养我们”。


二、反按揭的基本概念
反按揭(reverse mortgage，又称“反按揭”)起源有两种说法，一说最早起源于荷兰，一说美国新泽西州劳瑞山的一家银行在上世纪80年代中期首创。目前，在美国发展最为成熟。据估计，美国实施此种贷款业务20多年来，约有300万老年人因此脱离贫困，1200万人从中受益。

反按揭简单来说就是老年人把自有住房抵押给银行，换取每个月养老金安享晚年的养老模式。专业的说法是：其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，银行定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放货，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于其现金流流向与传统的抵押贷款相反，所以在美国最先被称为“住房反向抵押贷款”，我们简称为 “反按揭”。

西方还有一种普遍的、越来越吃香的，为老年人推行“抵押房产领取年金”的寿险服务，也被认为是反按揭。老人将拥有产权的住宅或老年公寓抵押给金融机构或房产中介机构，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人均寿命计算，将其房屋价值化整为零，分摊到老人的预期寿命中去，按月或按年将现金支付给老人。反按揭使老人终身可以提前支用房产的销售款，直至生命结束。此后，金融机构才将抵押的房产收回，进行销售或拍卖。金融机构还制定了一套允许房产赎回的办法，允许其子女在老人亡故后，有购买这套房子的优先权，满足老人希望故后让子女拥有这套房产的愿望。
经常被国内人士提起的还有新加波反按揭模式，其主要内容为：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

无论何种反按揭模式，总体来说，反按揭款项发放数额与下列因素有关：住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

三、美国反按揭模式
我们现在常说的反按揭一般是指比较流行的“美国模式”，主要有以下三种类型：
1、联邦政府保险的反按揭贷款(Federally-insuredreversemortgages)又称房产抵押反按揭贷款(HomeEquityConversionMortgages，HECM)。产生于1989年，是美国最老牌和最普遍的反按揭形式，大约90％的反按揭贷款属于此种类型，是有房老人可以将一部分房产转化为免税现金收入的一种贷款模式。

该贷款由经美国国会认可的美国联邦住房管理局进行保险，其放贷对象是62岁以上的老年人，它保证反按揭贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种贷款机动灵活，不需要收入证明，而且用户可随意支配所贷现金。虽然老人把房产抵押给银行，但是所有权仍属于他，即使银行贷款到期而老人未去世，产权仍然没有改变。这时老人或他的继承人可以通过“正”按揭的途径再贷款，也可以出售房屋或利用其他资产还贷。另外对于已有第一笔、第二笔按揭的人还可以用反按揭这笔钱支付先前的按揭欠额。

采取HECM形式贷款业务由借贷机构(如银行、国有社保部门)办理，其贷款金额取决于申请者的年龄、房屋估价和现行利率。你的年龄越大，房屋就越值钱，你得到的贷款就越多。另外房屋所在地也会影响贷款总额，不同的县郡有不同的贷款最大额度，并且每年都有调整。2006年，美国联邦住宅管理部门(FHA)规定的最高限额幅度在200，160美元(农村)到362，790美元(高收入地区)之间。如果你的房产价值超过当地的限制，例如你的房子价值40万美元，而当地的极限为312，896美元，那么你所收到的贷款也将是312，896美元。作为手续费的一部分，你要支付相当于贷款总额2％的抵押保险金(mortgageinsurance premium)。

2、政府担保的反按揭贷款(government-sponsoredreversemortgages)该贷款由美国联邦全国抵押协会办理，是HECM很好的替代品，而且其运作方式也与HECM在很大程度上相似。不过，这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷。在获得贷款前，借款人须在有关金融机构协助下做出长期资金运作计划，并做出搬出住房及还贷计划。比如，现在你需要资金购买另一套房产，那么你就可以用现在的住房作抵押贷到资金，并在规定的期限内用现金或是抵押的房产进行还贷。这种方式有点类似于我国有些银行开设的房产抵押贷款业务。

　　3、专有反按揭贷款(Proprietaryreversemortgages)这种反按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人理财型产品。个人自由现金账户计划所采用的就是这种模式。

在美国，申请反按揭的6个步骤：
1．咨询——到国家住宅和城市开发部批准的咨询处或AARP培训的电话咨询员进行咨询，咨询员会告诉你是否适合采纳反按揭，提出相关建议，之后发给你证书以向贷款银行做证明。
2．房屋所有人填写反按揭申请、选择银行付款类别并出示相关必需资料，银行告知贷款总数并筹钱进行房屋估价。
3．银行所指定的房产估价人到家中进行估价，如果发现房屋有需要维修的结构问题，房屋所有人要花钱进行维修。
4．银行收到所有合格的数据信息后，告知房屋所有人贷款相关参数，并向保险部提交贷款文件。
5．贷款文件获批准，签署协议。手续费一般归到反按揭贷款的金额内。
6．协议签署后房屋所有人在3个工作日内可以取消贷款。银行开始每月发放费用。

美国成功的反按揭案例有很多，例如：一对夫妇赫伯特和芭芭拉，分别为85岁和73岁，在他们的农宅里已度过25个春秋。不幸的是，赫伯特患帕金森症，每次都很难走上高台阶到二楼的卧室和厕所。通过反按揭他们得到一笔钱重修房屋，在房子一楼的后面加了一块，改成一间阳光充足的大卧室。芭芭拉说：“像我们在一个地方住这么久不想换房子了，你已经有了固定习惯，和周围的环境也融为一体。所以反按揭是我们最好的选择。”还有老年夫妇通过反按揭去了多年想去的旅游胜地。
2005年11月15日美国反按揭借贷协会宣布，从2006年开始，美国拥有住房的老年人在办理反按揭业务时可以得到房产评估价值更大比例的贷款。这将极大促进该项业务的发展。

四、反按揭在中国
反按揭可以说是一份双赢的人寿保险。金融机构从房产管理中获利；老人也能从中获得生活保障和安全感。国内早在2005年就曾有南京汤山“温泉留园” “试水”反按揭养老，在北京、上海等少数城市，也已有小范围的反按揭尝试。

但是，国内金融界和房地产界专业人士普遍认为反按揭思路和形式很好，令人耳目一新，但落实起来有难度。一是反按揭需要房地产、金融、评估、公证等机构介入，涉及面大；二是手续繁杂，操作不容易；三是利润低，投入的精力大；四是政府尚没有这方面的立法和依据；五是可能老人的子女会有抵触情绪。

改革与创新是地产金融的发展方向。据悉已有全国人大代表提交了相关提案。建设部已委托一家保险公司研究“反按揭”课题，将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。国家发改委也正在研究和制订有关政策和办法。

中国房地产开发集团总裁孟晓苏之前透露，该公司向有关部门递交的“住房反向抵押贷款”项目方案已获得批准，该方案实际上是保险公司推出的一种寿险产品。根据孟晓苏的方案，较之银行推出的“住房抵押贷款”，投保人可以用其所居住房屋的产权向保险公司作为抵押，以此按月从保险公司领取现金直到身故。即保险公司通过分期付款的形式收购投保人所拥有的房屋产权，并在获得房屋产权之后对其进行拍卖或者其它方式变现。这种操作模式因类似于将“住房抵押贷款”倒置而被称作“反向抵押贷款”。投保此险种后，投保人既可在自住的前提下将房产提前变现自养，但需负责房屋的修护。

按孟晓苏的方案计算，一位62岁的李女士拥有150平方米面积住房，经过估价房屋价值为80万元，按我国女性人均寿命73．33岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为14年。14年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计24万元，计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息30%(按年息6％计算)，按70％计算给付额为59．5万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，李女士每月可以得到近4000元养老金。因为男女人均寿命的不同，抵押相同价值的房产时，男性投保人每月拿到的养老金要比女性投保人多。

全国范围的反按揭问卷调查结果显示，有60%受访者表示愿意尝试以房养老；在靠谁养老问题上，46%的人选择除子女和老伴外的其他；是否把房子留给子女项上，56%的人选择否或者说不清。可见，反按揭的群众基础十分雄厚，市场前景乐观，反按揭入市可以预期。

还记得鼓动中国人做住房按揭的那个老掉牙的美国老太太故事嘛？在反按揭上出了新版本，美国老太太又说了：“我那30年房龄的房子已抵给银行，拿了钱，去巴黎吃了大餐，体验了法式的浪漫；去北京爬了长城，做了一回好汉；还去北海游了一下24公里长的天下第一滩——银滩……”


2007-12-11

关注！
　北海的房子是否某天也可以反按揭？

希望有那么一天

这是楼主美好的愿望而已!

凡事都有个过程的，我想慢慢地会逐步落实的。

原帖由 师兄 于 2007-12-11 20:46 发表
凡事都有个过程的，我想慢慢地会逐步落实的。

美国次贷危机已经落实。“撕胸”难道希望中国也慢慢走这种模式？

原帖由 BH村民 于 2007-12-11 20:54 发表

美国次贷危机已经落实。“撕胸”难道希望中国也慢慢走这种模式？

操~~你够让老子恶心的。

中国的建筑等不了我们老的时候就变成危房，政府就免费给我们拆迁了，我们的房子只有使用权，几十年以后，房子不值钱。房子怎么能养老？幼稚的想法。

原帖由 禹人 于 2007-12-11 21:39 发表
中国的建筑等不了我们老的时候就变成危房，政府就免费给我们拆迁了，我们的房子只有使用权，几十年以后，房子不值钱。房子怎么能养老？幼稚的想法。

对于土地使用权的无知理解才有你的说法。

老街是民国时代及以前建的，所以才留到现在的？

原帖由 师兄 于 2007-12-11 21:02 发表


操~~你够让老子恶心的。

狂操~~你也不是什么好东西，365上被你咬的人还真不少

原帖由 师兄 于 2007-12-11 23:09 发表



对于土地使用权的无知理解才有你的说法。

老街是民国时代及以前建的，所以才留到现在的？

老街是老街，那是以前的房子。现在的房子有多少能用30年以上？问问你的良心吧。
除了房子质量之外，政府拆迁也是个不稳定因素，说不定什么时候被哪个有关系的开发商看上了就完蛋了，还养老。。。

原帖由 师兄 于 2007-12-11 23:09 发表



对于土地使用权的无知理解才有你的说法。

老街是民国时代及以前建的，所以才留到现在的？

不知你是不是装懂？老街是民国时建的,大多数都是自己购材料请人建的，当时没有开发商，做的质量都不错。还有土地使用是无期限的,现在我们的房屋是有期限（我们连土地证都没有）,几十年以后期限一到,政府要拆危房,你别指望政府给你很多拆迁费。和老街比性质能一样吗？北海实业公司拆老街也不过给拆迁费8-9万而已，别想着发大财！

原帖由 ashamwolf 于 2007-12-12 12:12 发表


老街是老街，那是以前的房子。现在的房子有多少能用30年以上？问问你的良心吧。
除了房子质量之外，政府拆迁也是个不稳定因素，说不定什么时候被哪个有关系的开发商看上了就完蛋了，还养老。。。

你们买有房子吗？如果如你们所说，你们还买房干嘛，怎么着也是租房最合算呀，你要是买了房不是自己打自己吗？

如果你们都没买房，呵呵，那就不跟你们说了。

原帖由 BH村民 于 2007-12-12 11:11 发表

狂操~~你也不是什么好东西，365上被你咬的人还真不少

呵呵，我只是出这么个帖子，你就象疯狗一样。真是神经病！！