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再揭内幕：关于开发商所谓的赠送面积，说得比唱得还好听

发表于: 2014-03-09 21:22 32585人阅读 125人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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百度知道yoyonba

北海通

楼市观察员

精华7

来自: 广西北海市

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应网友@love-lili的要求，在这里跟大家说说开发商所谓的赠送面积的问题

大马路上，售楼部内，甚至是网上到处都有人在叫卖各个楼盘，其中说得比较多的一个卖点就是所谓的N+1户型、送露台、送阳台入户花园等等，关键字就是这个“送”，不要钱的，大家都觉得划算，还买两房得三房，免费的，谁不偷着乐啊？用北海话说就是“拱大只鸽纳周街跳 ” ······可是事实真的如此吗？开发商是嫌钱多还是良心发现回馈社会？

首先说明一下，开发商是商人，商人就要赚钱，不可能赔钱做买卖或者白送你什么，除非他是另有目的的 ·····

平时开发商说的赠送面积主要是说阳台和入户花园送一半面积，也就是说阳台是6平方的话，开发商免费送你3平方，你实际只用掏3平米的钱就能用6平米的阳台；飘窗和露台面积全送，开发商一毛钱不要，白给你用，还不加到“建筑面积”里面，没加到里面的话，自然就不算钱的 ·····以上提到的几个面积基本上每个开发商都会“送”，另外一种相对特殊，那就是要开发商“有”才能“送”，也就是所谓的N+1户型，现在在北海是一个叫得很响的卖点。

我们首先要明确一点，按国家关于建筑面积的测算的规定，阳台和入户花园是半封闭的情况下，按照投影的一半算入建筑面积，说得直白点就是只要你的阳台不是用墙或者别的建筑材料完全围起来的，那就只算一半的建筑面积。而现实中，尤其是我们北海这边的阳台和入户花园都是“非封闭的”，起码有一边是栏杆围起来的，这样的话，另外一半就不用算入建筑面积。

精（狡）明（诈）的开发商就说，阳台和入户花园我白送你们一半，实际上只要他盖的阳台和入户花园是非封闭的，那他就是盖个一二百层，他也只能收一半面积的钱，不是开发商良心发现回馈社会，而是他把本该就属于你的东西说成是他送你的，你不懂其中路数的话还以为占了多大的便宜，欣喜若狂拖家带口的赶紧下定交钱 ······同样道理，飘窗和露台按国家规定是不算入建筑面积的，开发商就说是全部赠送。所以，如果下次你再去看房，置业顾问或者中介跟你吹他们送你多少多少平米，你就还她一句“难道不是国家本来就规定了这部分不能收钱的吗？怎么变成是你们白送的了？或者反问一句”如果国家没规定说那部分不能收钱，你们还愿意送吗？” 估计只要你说了以上其中的一句，中介或者置业顾问就不敢再吹得那么目中无人了 ·····

再说说N+1户型，现在很多楼盘打广告说自己是N+1户型，两房变三房，三房变四房等等，其实说到底，也不是开发商白送你一个房间，而是用开发商“赠送”或者“半赠送”的入户花园或者空中花园来改建成一个房间，这样的房间往往还比较小，只能做儿童房或者书房，除非是个别比较大的阳台或者露台才能改成一个稍微大点的房间。入户花园已经在上面说过了，按规矩规定，开发商只能收一半的钱，只有一半面积算入到建筑面积里面，同样也只是开发商把原本就属于你的东西说的好听点是他送给你的，网上有个很形象的说法，开发商这做法就跟“把猫叫成喵” ···说到底他还是同一个东西，怎么能叫你喜欢，开发商就怎么说给你听 ····

弄清楚了一个事实，那就是那些“赠送”不是开发商“送”的，而是国家赋予你的权利，不用对开发商心存感激。

除了不用感激之外，就该说说开发商猫腻的地方了 ·····

所有的“赠送”面积按国家规定，是不算入建筑面积的，开发商又一次把坏事说成了好事（我送你的面积不算入建筑面积，那国家就不知道，也就不用交钱了 ·····我开发商很天真很善良吧？）关键是感觉开发商是恶意骗人，纯属忽悠！
当然，开发商从来不会自己说是送你多少多少，都是开发商手底下的置业顾问或者带你过来买房然后拿回扣的中介跟你说的白送不要钱的 ····说到底，都是嘴上说说，没有哪个开发商在合同里面或者在购房协议里面会注明哪些面积是免费赠送的！空口白牙，无凭无据，所以他才敢说，不信的话，你可以试试看，问开发商的经理或者置业顾问，能不能把赠送的面积或者赠送的那个房或者空中花园什么的写到合同里面，哪怕是另外用个白纸注明一下也行 ·····

再者，这些所谓的赠送面积因为不能算入建筑面积，也就根本不能算入房产证，遇到特殊情况，比如拆迁的话，你这“多得”的面积根本不受法律保护 ···

·因为开发商张口闭口说是“赠送”了大面积，还买N房得N+1房，很多时候开发商都要提价，也就是比普通的N房还要贵些，这里面的差价也就是白便宜了开发商了。所以说抛开其他外在因素不说，如果是一样价格的情况下，有“赠送”多的户型当然要比“赠送”少的户型好，这种情况下可以考虑选多“赠送”的户型。

有些开发商说自己之所以“送”那么多面积，除了回报社会便宜业主之外，还因为他和你都能避税，其实这一说法也有点牵强。首先说清楚什么是避税，建筑面积少，开发商确实是可以少交税，而业主的话，北海这边的规定是要同时具备几个条件才能享受契税优惠，那就是必须是第一套房，而且单价必须低于5017元一平米，满足这两个条件的情况下，如果你的面积是90平米以下，契税就是总价的1%（契税原本都是3%）；90到144平米的户型契税是总价的1.5%，超过144平米的话契税没有优惠，按正常的3%征收。所以如果你要避税，就要同时满足上面提到的要求才行。拿90平米小三房做比方，开发商说他吃亏点，多送你点面积不算入建筑面积，让你的房产证上写成是90平米以下，这样你可以少交税，可是很多时候，尤其是现在，好的小三房，在北海都超过了5017元一平米，如果按这个价钱写入合同，业主交的税还是3%，根本避不了税。这时候开发商又跳出来扮好人，说我有办法，单价还是5200，但是合同我给你写成是5017的不就行了吗？多出来的一百多块钱一平米你打到我的私人账号就行了 ····这样你就少缴税了，两全其美 ····可事实情况是，你花5200的钱却只能开到5017的发票，签5017的合同，也许眼前的契税是少交了大几千甚至上万块钱，但是回过头来，将来要是拆迁，你的发票可就是少了一百多块钱的发票，房屋价值也就少了一百多块钱一平米了；你要是卖房，要收增值税的，按之前沸沸扬扬的 ···卖房要交20%的税，这个税就是收你卖房的总价减去你买房的总价多出来的那一部分的税，也就是你卖房赚10万差价的话，光是这个税就要交2万，这个时候就要拿出你的发票看看你原来买房花了多少钱了 ···要是你的发票写少了，那你就要多交税了，因为你“增值”的部分变多了 ····也有人说到时候卖房可以跟买房那人说好，总价咱们写低点，然后少交点增值税 ···那就相当于是再一次转移了风险，你当了一回开发商，可是得那个买房的哥们愿意做冤大头或者是个傻帽才行 ·····
所以说，开发商其实并没有因为多“送”你面积而帮你少交税，最起码他的本意不是帮你而是帮他自己。

甚至有些置业顾问不服，说她的老板就是白送的，不是JS，不然为什么不把空中花园全部封闭起来，为什么不把露台盖起来全部算面积，然后多收你们业主的钱？露台其实也不是你的，因为露台其实是你楼下那户人家的“屋顶”，你就是占了别人的屋顶而已，人家楼下要多交钱，你少交钱了 ····很大的便宜不是？用这个角度来想的话，开发商人也不坏 ····实际情况是，一个楼盘报建都有一定的容积率，开发商就只能有这么大的建筑面积，不是他不想多赚钱，而是他不能再多建一点面积，否则容积率就超了，超了的话就是违建，房产证办不了不说，还要交罚金。你好好想想，露台为什么是错层的，就是什么偶数层才有，奇数层什么 ····就因为在你家是露台，在你楼下那家可能就是阳台或者是房间，楼下那家就要多花钱了的。也许你又要说，那楼下的是傻瓜，我有大露台还不用花钱，他不是傻瓜是什么 ····要真说回来的话，露台还真不好说是你的还是他的，因为严格来说，人家楼下花钱买的房间，他楼上的露台还应该算是他的呢，现在露台的产权或者说使用权还是一个法律盲点，搞不好以后你们家的就要还给人家了 ····

建筑面积是考虑到房产证和总价，而我们居住的话，要更注重我们的使用面积，所以如果赠送的面积是切切实实的，对于购房者来说肯定是一件好事。开发商之所以选择赠送面积这一手段作为促销方式，自然是因为其中可以做文章，购房者一不小心就可能被这些小花招给忽悠和糊弄过去。这实际就是玩障眼法，因为这些本来就是属于购房者的，不送也是他们的。购房者在购买这种赠送面积的房源之前，一定要把赠送面积的详细条款切实写入合同附件当中，形成文字性的合同，这样才能真正受法律保护。对于开发商的口头承诺，不要相信太多，只有合同才是正规可靠的。那些明知道不是“赠送”的面积，我们也就可以大大方方是使用，不用再感激开发商了 ······