北海365好房网北海365 租房二手房房地产沙龙业主论坛

最近浏览过的版块： 房地产沙龙

首页房地产沙龙业主社区二手房租房商铺

最近浏览过的版块： 房地产沙龙

我们倾听您的意见

小女子看北海楼盘，教你如何选房、买房和验房（6月26日更新超详细契税申报流程）

发表于: 2013-05-03 15:17 85632人阅读 165人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

« 返回房地产沙龙

12 3 ......10 11 12

共12页

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西百色市

分享到：

转眼又到6月底了，回帖一看才发现，这个帖子竟然写了将近两个月，为了不让这个帖子成为烂尾楼，于是一直在不断地更新，期间也一直收到各种中介公司和房地产销售的私信，感谢各位的支持，买房是件很辛苦的事情，特别是买了房子之后，你有一段时间肯定会忙到疯掉，要准备各种材料，各种证明。经历了3次审核失败被银行退回按揭申请，那么痛苦你们是不会懂的。不过，话又说回来，购房，确实能够让一个人很快地成长起来。后面还会根据我办理各种税务，各种证件的进度来更新一些内容，大家记得常过来看看哦~

出了校门，工作之后，貌似所有的事情都和房子车子扯上了关系。2012过去了，世界末日没有来，日子还得继续。那一夜，老妈突然跟我说叫我在网上看看现在北海楼盘的情况，合适的话就买了，家里的房子住了几十年，也是时候换了。说干就干，从那天起，我开始踏上了为期两个月的看房之旅，这两个月是非常痛苦的，每天的下班时间几乎都是泡在一堆堆的楼盘信息里，周末不上班的话就会跟家人去看房。不看不知道，一看吓一跳，原来北海的房价在几年的时间里飙得那么快，再看看自己少得可怜的工资，再过几年，我会不会连个卫生间大小的地都买不起呢？

下面放一张我们走过的部分楼盘的地图

在前几个月的时候，可以说我对北海的楼盘是一窍不通的。经过一段时间的摸索，还是找出了一些头绪。首先说选房子吧，我觉得选房子最主要的还是要看楼盘位置、价格、产权期限、户型、小区环境、开发商这些东西如果满意了，那这个房子几乎就可以定下了（当然，如果你家也注重风水这些东西，那风水这回事，应该放在首位！）

本帖会分为下面几个部分：
一、看房篇
二、房子的风水
三、购房流程
四、购房需要审核的材料（验房）
五、办理银行贷款所需要准备的材料
六、契税缴纳流程
终于把这些坑坑填完了，不容易啊，/(ㄒoㄒ)/~~

赞一个 | 0

复制本楼地址 | 举报 | 只看楼主

主楼 2013-05-03 15:17

引用回复

全部评论：最赞|最新 ↑

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西北海市

一、看房篇

北海的四月，太阳已经很猛很大了，开着小电动去看房非常辛苦，这段时间总共看了十几个楼盘，下面就调了一些楼盘给大家说说，给要买房的朋友参考参考！小女子非业内人士，以下楼盘排序不分先后……

NO.1：恒昌城市丽景
地址：北京路与西南大道交界
均价：6000元
物业费：0.7元/㎡

城市丽景是老妈最喜欢的一个楼盘，地理位置十分优越，楼下有公车，好像一楼还准备建一个银行。小区的环境也还不赖，无论是整个小区的布局还是房子的户型，都非常喜欢，但是，从很大一个程度上来说，家人喜欢这里，40%是因为前面的马路比较宽。上次听那个谁说过，西南大道是北海目前最宽的一条马路了。再过不久高铁就开通了，这边肯定会发展起来。另外售楼帅哥也告诉我们，他说马路对面的空地准备要建一座六十几层的高楼（北海楼王），但是我们看的这个房子是东南方向的，因为害怕到时候房子对面的美景被那所谓的楼王给挡住，于是就没有选择买在这里。
下面，附上一张我们选的房子的一个价格情况，给大家参考：

房子的户型图：

复制本楼地址 | 举报 | 只看该作者

楼主沙发 2013-05-03 15:19

引用回复赞

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西北海市

NO.2：南国华城
地址：西南大道与云南路交界（往西200米）
价格：4700元（好像是最近才降为4开头的）
物业费：1元/㎡

南国华城有点靠西，起初去看它的原因是因为它那里有五房两厅的，但是去到那里的时候，售楼小姐告诉我们说卖完了，迫不得已只能看两房两厅的了。

南国华城的整体环境还是不错的，方向也是北海人最喜欢的南北方位，小区的环境比较好，从阳台向下看，视野比较开阔，面向马路。相对来说，南国华城已经算是成熟小区了，在很多设施方面都比较完善，至少走进里面的时候能看到人头涌动，没有一种空荡荡的感觉，我想，或许这是小区发展到一定程度才能有的一种氛围吧。

房子里面房间的面积比较小，真担心放了一张床一个衣柜就没地方放桌子了。

看中了2套房，西南方向的相对来说贵一点

看中的户型：

放一张小区环境的给大家看看

复制本楼地址 | 举报 | 只看该作者

楼主 3楼 2013-05-03 15:20

引用回复赞

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西北海市

NO.3：宏海花园
地址：新世纪大道与四川路交界
价格：复式楼：8700元（买一层送一层的，算回来是4300/平米。）
单层套间：5400元
物业费：复式楼1.8元/㎡，单层套间1.1元/㎡
宏海花园之前很多人都以为它是一个商用楼，其实它是个纯住宅小区，说实在的，之前并不知道北海有这样一个楼盘。这个也是我们在去滨海阳光的路上看见他们宣传的牌子，然后就顺便去看看了，整个小区只有2栋高楼，每栋好像是24层，但是因为它里面有一部分是复式楼，所以实际高度接近33层，楼高100米，是目前北海最高的高层。楼盘的2-10层是复式楼，11-24是单层住宅，复式楼的价格相对来说比较便宜，但是产权年限只有31年。
另外想买这里的复式楼的朋友注意了，这里的复式楼你买的时候是没有第一层和第二层中间的那块墙的，要买的话，还要花3万左右的费用去“倒制”，不过，71万能买到这样的房子，感觉已经不错了。

复式楼的置业价格信息：价格相对来说比较便宜

我们看中的一个复式楼户型图：复式楼的第一层和第二层的户型都是一样的

站在楼下拍的：

复制本楼地址 | 举报 | 只看该作者

楼主 4楼 2013-05-03 15:21

引用回复赞

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西北海市

NO.4：百丰花园：
地址：北部湾西路
价格：5500元/㎡
物业费：1.5元/㎡

百丰家园是我们去看的第一套房子，销售小姐很热情，也许是害怕我们真的确定买房的时候不找她，提成被人捞了还是怎样，她一个劲地问我记不记得她的名字，下次来一定一定要找她，半个小时问了五六次

，这让我很反感。不过，这都是题外话了，下面我们说回房子。

可以说，百丰花园的环境在同类楼盘当中算是好的了，不管是房子的结构还是户型，个人都比较满意，据说在这里买房的很多都是地角人，但是不知道为什么，入住率不是很高，不知道有木有超过15户，我在想是不是很多人都是买来投资的。老妈不喜欢它所在的位置，说这里的地势太低了，所以后来也就没有考虑。

看了一套步梯2房2厅的，销售帮我算了价格：

喜欢的户型：百丰花园房子的房间相对来说大一点

复制本楼地址 | 举报 | 只看该作者

楼主 5楼 2013-05-03 15:21

引用回复赞

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西北海市

NO.5：滨海阳光
地址：新世纪大道与四川路交界
价格：5700元/㎡
物业费：1.2元/㎡

不知道那天是节假日还是怎样，只有一个售楼小姐上班，而且给我的感觉不是很专业，问了很多问题都没能回答得出来。滨海阳光，死党朋友说这栋房子很气派，但是不知道为什么，给我跟我姐的感觉都是怪怪的，加上这个颜色，像极了医院。

滨海阳光里面的绿化面积相对来说比较少，这里的户型有2室的、3室的，还有复式楼，但是如果你们家里的人比较多，想买两套相邻的打通的话，那就不行了，因为这里的墙都是不能打通的，但是也从另一个角度反映了，这里的建材相对来说也比较好。

复式楼的价格情况：
契税是3%,算回来是两万多接近三万，于是，果断放弃

最后附上一张图，像不像？像不像？

复制本楼地址 | 举报 | 只看该作者

楼主 6楼 2013-05-03 15:22

引用回复赞

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西百色市

NO.6：盛世华庭
地址：新世纪大道与贵州路交界
价格：4600（折后价，原价忘记了）

看了几个楼盘，这个相对来说还是比较理想的，旁边的贵州路貌似也在修了，如果道路修好的话，这里还是很有升值潜力的。这里的老板好像是合浦那边的，房子的设计他们也比较讲究风水，5楼还有一个空中花园（但是有花园的这个房子老板说不卖……

），相比之下，房子的质量算过关。产权是70年的，使用年限是54年。

关于这个使用年限的问题，小女子在此给大家科普一下，使用年限54年，意思就是说54年后，国家要是要回土地那就无条件给回或者一个是54年后，国家不收回那就续费

一般的电梯房，高一层就会每平米贵50元，我们看了2套两房两厅的，因为房子的朝向不一样，价格自然也就不一样了：

户型图：

从楼上往下看，此处风景独好：

楼盘外观：

复制本楼地址 | 举报 | 只看该作者

楼主 7楼 2013-05-03 15:22

引用回复赞

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 江苏省

大家对风水篇如此期待，我不抓紧时间写下去岂不是很不厚道？好吧，但愿这个能帮助到大家，但是医生也会出医疗事故，风水老先生也有失误的时候，这个仅供参考哦！O(∩_∩)O~~

二、风水篇

在选户型当中，要先看它的“内五行”如何。客厅、厨房、卫生间合理不合理，客厅四方不四方，这都是非常主要的。一些上了年纪的北海人（特别是做生意的）都特别讲究房子的风水，俺老妈也是其中一个，这两个月的时间，我跟老妈一起看了北海的好多楼盘，看上的楼盘很多，但是老妈有自己的原则：房子的布局不合适，一切免谈。而这也是我们为什么看了那么多的房子，却始终没有定下来的原因。在风水学里，每所房子都有“吉”的方位和“凶”的方位，买房选房，老先生说一个好的房子要看它的方位，厨房、厕所和门口所在的位置。我们只要把厕所压在“凶”方，就能变凶为吉。

只要大家手里拿着一个指南针，站在家里的中心点，能分辨出东南西北等八个方位，就可以找出哪里是什么方位。

房子的周边：
买房除了看房子的内部之外，房子周围的环境也是相当重要的。楼盘在十字交叉的大路旁边容易犯冲，另外也不要直对着外面的大路；楼盘对面有玻璃墙，会产生光煞形成污染，反射能量，对人的身体非常不利。（老先生还说了很多，但是请原谅我记忆力不好）

房子的朝向：
北海人买房，都喜欢选择南北通透的。除了采光好之外，南北通透的房子也会使住宅的空气得以充分流通。如果你要选择朝西的房子，那你就要准备好迎接每天日落前那将近三四个小时阳光直射的煎熬吧。

厕所的位置：
据说，在住宅的风水上，厕所引起凶相是最可怕的，之前看到一套房子（至于是哪个楼盘的房子，我就不提了，免得人家卖不出房子又赖在我头上），地理位置、价格等等都挺满意的，但是老先生说厕所的位置在东北方位不好，必须把它移到别的方位去。但是只要避开北的中心十五度(子的范围)。东北方面，则只要避开北东十五度(丑的范围)，以及东北中心十五度(艮的范围)也是可以的。就算整个厕所都位在北或东北的方位上，只要便器的位置偏离这些十五度的方位就行。如果便器位在这个范围里面的话，则只要移动便器，不须改建厕所。（关于这里风水名字，小女子也是听得一愣一愣的，有内行人帮忙分析咩？）

还有一点必须提醒的是，卫生间不要随意改造成厨房和卧室，因为卫生间是专门开在凶方压凶星的，虽然你把自己这个楼层的卫生间改了，但是楼上楼下并不是如此，自己夹在上下两层的卫生间之间，你住着也不踏实吧？

厨房的位置：
厨房位于东方为吉，东方为木，木生火，比较适合设置厨房。

大门的位置：
老先生说，在大门的8个方位里，面向西方可以赚大钱，面向东南方向大吉，向东是正常方位，最差的大门面向则是“东北向”、“西南向”。

网友补充：

现房出愁：要看房子周围500米内没有通信用发射塔等强功率发射源，要不住进去几年内就有不明原因的疾病。

复制本楼地址 | 举报 | 只看该作者

楼主 8楼 2013-05-03 15:23

引用回复赞

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西百色市

三、购房流程（6月26日新增）

1、选房2、首付，签订购房合同
签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约一般为一式5份，开发商和购房人各1份、地产部门1份、房产部门1份、银行一份（不按揭买房的就是一式4份），其中购房合同必须包括：
①土地使用证号及使用年限
②商品房销售许可证号
③房产名称及购房人购买房产的类型
④所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期
⑤房价款。包括单价和总价
⑥付款方式
⑦双方违约条款
⑧保修条款
⑨买方接受物业管理公司管理条款
⑩预售登记
⑪房屋转让
⑫房屋过户
⑬纠纷、争议的解决方式
⑭附件一：房屋户型图
⑮附件二：装修设备标准
⑯附件三：共有共用部位（其实合同都长那样，吃亏的肯定是我们⊙﹏⊙b）
3、准备办理银行按揭的材料（本帖11楼有详细说明，这里就不提了）
4、缴纳契税（本帖12楼有详细说明，这里也不提了）
5、装修
装修的时候需要交给物业一批费用，包括一年的物业费，还有2000元的装修费（装修完，物业审核后退还），装修时的垃圾处理费300元，装修时的电梯费100元等等。装修前记得跟物业一起上去看看水表和电表的情况，一般的电表度数都是归零的，水表的话要看清楚，若显示有用水情况，记得记录下来，不然到时候也许有可能会算到你这里的哦。
6、办理入住
当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，即可入住。

复制本楼地址 | 举报 | 只看该作者

楼主 9楼 2013-05-03 15:51

引用回复赞

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西百色市

四、购房需要审核的材料

之前就听说开发商交房时必须具备五证两书三表，但是等到自己开始审核这些材料的时候感觉无从下手，于是打电话求助了几个做房产的朋友、上网找了一些信息，下面把我知道的一些需要审核的内容和部分材料的验点都写在这里了，但是目前还不是很齐全，还未写完，另外也期待各位网友补充~

五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

两书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
三表：《住宅面积实测表》、《竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》
        一个商品房项目交房只要其通过相关部门的综合验收合格，拿到验收许可证即可交房，同时交房时开发商应该向业主提供商品房使用说明书及质量保证书。在房地产五证中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，各位买房的网友一定要看清购买楼层是否在预售范围内。

      《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图》是可以带走的，其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件。

NO.1：审核《住宅质量保证书》

验点1：保修内容和最低期限
根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，：建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为：
①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；
③电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，发展商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
验点2：保修的起始时间：应该是业主接收住宅之日算起。

NO.2：审核《竣工验收备案表》

《竣工验收备案表》上的每一项都必须报有关建设行政主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，取得建设工程竣工备案表作为交房的前提条件，是目前收楼环节中最应该注意的文件:
验点1：要看到备案表的正本：“工程验收意见”一栏中，共有五个单位意见，重点检查：勘察单位、设计单位、监理单位意见和单位法定代表人的签字和单位公章；

验点2：“工程竣工验收备案文件目录”一栏重点检查：
①市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料。
②规划、公安消防、环保、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件单位公章
③施工单位签署的工程质量保修书
④商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
NO.3：审核《房屋面积实测表》
《房屋面积实测表》原则上讲由当地房管部门的测量大队出具，请楼主看看盖章的部门，如果是开发商出具的无效。
验点1：销售面积、套内面积、分摊面积
业主收房时，一定要将这个房屋实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。
商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

---------------------------------------------------------------------------------------------
看完这个，你还觉得买房跟买电冰箱一样容易吗？

复制本楼地址 | 举报 | 只看该作者

楼主 10楼 2013-05-03 15:52

引用回复赞

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西北海市

五、办理银行贷款所需要的材料

现在的工薪阶层买房，一套房子好几十万，貌似没有多少个是能够付得起全款的，很多人都比较倾向银行按揭这个方式来购房。

贷款人所需条件：
1. 年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）
2.具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力
3.借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁

关于银行按揭，需要准备以下几种材料：
1、首套房证明
北海办理首套房证明的地方在北海市房产交易中心（北海大道北京路交界），价格60元。
PS：如果当事人不能亲自去办理，需要当事人提供一份委托书以及身份证复印件，必须签字盖上红手印哦。被委托人去办理手续的时候，也一定要记得带上你的身份证。

2、婚姻情况证明（结婚证、离婚证或单身证明）
很多人都觉得，婚姻情况与买房贷款无关，其实这只是银行规避风险的一种措施，银行要确定房屋是不是你个人的财产，还是有其他共有人(特别是夫妻)，避免后期你无还款能力时，银行处理你的房屋出现财产归属纠纷。
另外，未满法定结婚年龄（男22岁，女20岁）的贷款人是无需开单身证明的（你去开的话民政局的工作人员也不会开给你），为了保险一点，你也可以去居委会、村委会叫他们帮你开一张。
民政局地址：贵州南路海城区社区服务中心三楼

3、收入证明（需要银行指定格式，该有单位公章）
收入证明上面的月收入情况，一般都要是房子月供的3倍，比如，你房子月供是1000元，那你收入证明上的月薪必须是3000元。

4、资信证明：银行流水账（至少3个月的流水账）
在开始想买房的时候就必须着手准备这个银行流水账了，每个月大概纯个几千块钱进去。不然到买房办按揭的时候拿不出流水账的话，你花钱去办的话就要好几百块了（贷款金额越高，收费越高，有的地方会手2-4个点，十分暴利！！！）当然，如果贷款人还没有能力还款，其直系亲属可以做其担保人。
PS：如果你准备花钱给别人办银行流水账的话，不管是开发商介绍的人还是自己找的，一定一定要问他包不包过，不包过的能不能退钱，最好要写好收据什么的，这十分重要。不然吃亏的肯定是你！！！

5、身份证、户口本

复制本楼地址 | 举报 | 只看该作者

楼主 11楼 2013-05-03 15:52

引用回复赞

花溪谷

北海市民

精华1

来自: 广西北海市

六、契税（6月26日更新）

说到契税，这应该是每个购房者最头疼的一个问题了（至少我是这样的）。不然也不会又人拖欠契税6年，产生高达2.3万的利息，⊙﹏⊙b汗。刚开始接到通知说要交契税的时候，以为很简单，无非就是交交钱的小事，但是折腾了半天没有头绪的我终于还是忍不住打电话电话咨询税务局和12366纳税服务，但是每个人给我的回复都很模糊，有的问题还明显出现了几种不同的答案。然后再经过百度+各种折腾，终于知道了一个大概的方向，现在写出来给大家参考。

契税减免政策
我国的契税税率是3%-5%，我们广西实行的是3%的税率，但是并不是所有人都要交3%，有些人是可以申请契税减免的。契税减免政策如下，必须满足3个条件：
1、所购住房为家庭唯一住房
2、住房面积为90㎡以下
3、实际成交价格低于同期北海公布的普通住房价格标准（2011年4月1日后买房的，单价不能超过5017元/㎡，2011年4月1日以前买房的，要低于3630元/㎡，税务局1号窗口桌面上有帖，需要的网友可以去看看）
PS：面积小于90㎡的，可以享受1%的契税优惠；面积在90-144㎡之间的，可以享受1.5%的契税优惠。
法定办理时间：
不管你有没有交房，契税最好尽快去交（房屋交易失败，可以申请退回），一般来说是要签订合同之日起10日内申报的（“一般来说”，你懂的），然后在60天内缴清费用就OK了
滞纳金：
对于逾期不缴纳契税，还将产生滞纳金。“滞纳金按日计算，每日按滞纳税款的万分之五加收。”比如，一套100万元的房子，如果按3%的契税税率，逾期不缴纳契税，将每天产生15元的滞纳金。
需要准备的材料：
1、身份证复印件（办理契税减免的，需要提供原件）
2、房屋购买合同复印件
3、房屋买卖发票复印件
4、税票原价、复印件
税务局旁边有专门复印的地方
（PS：以上是基本材料，需要申请契税减免的还要准备其他资料）
契税缴纳流程：
提交材料→填写契税申报表→等待审核（审核时间是10个工作日左右）→开取契税完税凭证→缴纳税款→领取完税证
退税需要准备的材料：
房屋权属如若没有发生转移，契税是可以退还的。提交材料后，由税务机关填写税收退还确认书，税务机关将你的资料和税收退还确认书提交金库，金库审批再将税款直接汇你的账号里，也有个别地方是金库将税款返还到税务机关，由税务机关代为退还。退税时间2个月到一年不等。需要提交的材料如下：
1、购房合同；
2、购房发票；
3、契税完税证明；
4、情况说明书；
5、身份证复印件；
6、银行账号。

关于骗子：
昨天在税务局看到告示说最近我市出现了个人购房契税退税诈骗情况，但是没留意看。但是，没想到，今天我就遇到了……⊙﹏⊙b汗
我接到的电话是来自宁波的，说之前给我们寄了一个什么什么信件，问我们收到没有，然后说我们的房子可以享受1.5%的优惠政策，所以现在可以退六千多元。郁闷的是，骗子还猛明确指出纳税人购买的房屋小区和房号，这点是我所想不明白的，我们的信息到底被谁卖了？