广西北海："烂尾楼"去了 "问题楼盘"却又来了
新华网南宁１月４日专电（记者梁思奇）当前房地产市场是否存在泡沫，开发商、银行、管理部门和社会各界众说纷纭。如果说“泡沫”定义的模糊造成了这种莫衷一是，那么各地市场上明显增多的“问题楼盘”，已经成为越来越多购房者“胸口的痛”，它也许可以从一个侧面说明我国房地产市场存在的“病症”。
“推迟交房”相继出现 张女士今年把父母从贵州接到广西北海过春节的计划落了空，她在北海市“银龙花园”按揭的一套公寓一直未能交房，更让她焦心的是，什么时候拿到房根本没谱。２００５年春节过后不久，这个热火朝天的楼盘就停了下来。
“银龙花园”位于北海市云南路——这是北海市新一轮房地产开发中最红火的地段，建筑面积８．６万平方米，是北海市目前为数不多的投资逾亿元的楼盘。１３０多户业主陆续购买了预售房。没有按期拿到房子的他们在多次与开发商交涉和向有关部门投诉无果后，２００５年７月在尚未装修的楼房刷上了“ＸＸ是奸商”等标语。
北海市另外一些楼盘也陆续出现了问题，突出反映在不能按期交房。位于市中心的乐都大厦，是一个续建的“烂尾楼”项目，由于价格低廉，吸引了众多外地购房者。浙江嘉兴市的陆先生２００４年４月购买了２１层共１８间房子，合同约定当年６月３０日前交房，交房前银行的月供由开发商代付。但陆先生到当年１０月仍未拿到房产证，他办理了退房手续，但开发商以“工作忙”为由一直拖延未与陆先生到银行撤销按揭。今年４月陆先生收到银行催款单，才知道开发商２００５年１月起就没有代交月供，他得知退掉的房子又“卖”给了上海人。１０月份陆先生再次接到银行催款单，而且他的名字被银行列入了不守信用黑名单。“我被害惨了，”经商的宋先生说，“由于银行之间联网，列入黑名单我从银行贷不到款，非常麻烦。”
记者从北海市消协获悉，２００５年下半年以来，北海市购房投诉骤然增多，大部分反映开发商未按时交房。有２５０多名包括加拿大、日本等外籍人士在内的业主购买一家产权式酒店公寓，拖延一年多至今未办证；隶属开发公司的酒店经营者未履约代业主向银行支付按揭款，贷款银行将众多业主列入“不守信用黑名单”，陆续告上法庭。
“问题楼盘”谁之罪 导致“问题楼盘”的原因是资金断链。记者了解到，北海市部分房地产公司“入市”时，自有资本金明显不足，在国家有关部门为稳定房价，抑制投机炒房，抬高房地产开发和商品房销售条件的“门槛”后，这种矛盾更为突出。一些开发商在预售上做起文章，利用预售房登记到办理按揭抵押贷款的“时间差”回笼资金，边筹资边开发，这种“筹资”或明或暗暴露出开发商、银行违规操作的影子。
银行成为开发商“筹资”的最佳对象，最常见的方式是假按揭。由于项目有较长的工期，一些开发商打起了“时间差”，在开发之初搞内部登记认购，筹措资金，不少人由于对市场升值预期过高，或者被优惠价所吸引，争先恐后认购，开发商除了从认购者处筹集部分资金，更主要的是凭认购者的身份办理假按揭手续，提前套取按揭贷款，如果楼盘施工和销售顺利，资金及时回笼，就可以瞒天过海，顺理成章将认购者转为真正的按揭人；一旦销售不景气，这种假按揭就成为开发商与银行之间扯不清的烂账。一位业内人士说，房地产市场的假按揭是一种公开的秘密。
违规的另一种是零首付。在北海市可以看到一种怪象：相邻的几个楼盘，地段、环境、房型差不多，有的价格甚低，还打出优惠让利的招牌；有的售价却居高不下，尽管乏人问津也岿然不动。业内人士透露，除了造价不同，一个原因是有的楼盘办理按揭贷款时搞“零首付”，开发商提高售价，将首付款“打进”按揭贷款中。这样一来，开发商没有了降价的空间，银行的风险也随之加大。北海市工商局一名干部说，他们曾发现有的楼盘发布广告，交５０００元可即办理六七十平方米以上的商品房按揭贷款，不知道如何操作的。
开发商与银行的违规，还在于彼此在房地产开发中“密切合作”。由于自有资金不足，开发商千方百计寻找机会与银行合作。在“银龙花园”的购房者中，有１８０多户是贷款银行职工的“集资建房者”，售价只有７５０元／平方米，而对外销售的价格在１５００－１６００元／平方米。开发商透露，由于材料涨价，建筑造价就达１３５０元／平方米。开发商接受这一远低于成本的价格，目的是为了拿到贷款；银行则在明知对方自有资金不达规定的情况下，发放贷款。这种做法等于“饮鸩止渴”：这些低价房通过各种渠道的抛售，严重影响了正常的销售，造成资金未能及时回笼，眼看着楼盘剩下最后的配套就可竣工，因资金断链变成了“烂尾”。“银龙花园”开发商陈某对业主称自己为“奸商”十分委屈，他承认投资失误，造成项目“烂尾”是因为胃口太大，把２０００万元贷款挪用到别的项目，“说我是奸商，世界上哪里有血本无归的奸商？”
开发商资金不足造成了连锁反应：一些开发商拖欠施工单位工程款，施工单位拖欠包工头，造成农民工拿不到工资；另一方面，拖欠工程款使得未能办理竣工验收和办证，出现了像浙江嘉兴市陆先生遭遇的“一房两卖”：前面购房者退了房，按揭未撤销，房子在无证情况下又卖给了别的购房者，收取了首付款，形成了环环相扣的连环套。北海市中级人民法院一位法官透露，目前市、区两级法院受理的房地产官司数百件，有银行起诉业主不及时交按揭的，有施工队起诉开发商拖欠工程款的，也有业主起诉开发商欺诈不按时交房的。
系铃容易解铃难 北海市在１９９２年的房地产热中遗留下大量“烂尾楼”，被称为“泡沫经济博物馆”。近年来，北海市把处置盘活“烂尾楼”作为重中之重，取得了明显成效。到２００５年１０月底，全市９３．６％的“烂尾楼”得到了处置。新一轮开发中出现的“问题楼盘”，相对于全市１４５个房地产项目，只是少数，但作为亚热带旅游城市，商品房外销比例在四成以上，部分楼盘达到五成，造成广泛的影响。
如果不从规模上说，北海市的“问题楼盘”与上一轮房地产热十分相仿，都发生在宏观调控的背景下。一位业内人士说，宏观调控只是使得房地产市场存在的问题暴露，而不是导致“问题楼盘”的原因，全国的房地产市场违规操作都十分普遍，只是程度的不同，这些违规现象被价格不断攀升、炒房者众的市场所掩盖，在实力较弱的中小开发商占绝大多数的中小城市率先暴露。
北海市副市长李延强说，“问题楼盘”的出现，属于“一果多因”，除了开发商、银行违规操作，有政府监管不到位，还有购房者缺乏理性“炒房”的因素。有的是主观恶意所为，也有的是经营失误。但无论如何，“问题楼盘”最大的受害者是购房者，“一套房子，对于购房者来说可能是几十年甚至一生的积蓄。”
但“问题楼盘”的解套，显然并非易事。俗话说，解铃还须系铃人，但当诸多因素造成某种恶果时，单独的某个系铃人却可能解不下铃来。“银龙花园”的贷款银行负责人说，为解决“银龙花园”问题，从化解风险的角度考虑发放后续贷款续建竣工，但贷款一到开发商账上，材料商就让法院先行扣走，未能投入复工。另一家银行负责人也提出，一些开发商因为欠税，税务部门划走用于竣工验收和办证的保证金，导致银行办理按揭等陷入僵局。
北海市处置盘活上一轮房地产热遗留的“烂尾楼”，成功破解了一个“跨世纪难题”。新的“问题楼盘”的出现，揭示出房地产市场深层次的普遍问题：怎样规范开发商的行为；怎样落实银行对贷款使用的监管；政府如何调控市场，减少对购房者合法权益的损害；行业协会如何发挥作用，强化成员自律等等。一位业内人士说，只要这些问题没有解决，房地产市场走上健康发展之路仍任重道远。
北海市政府目前已成立调查组，全面调查存在投诉和纠纷的房地产开发项目。一位市领导表示，“问题楼盘”涉及到群众的切身利益，政府尽管能依法采取的手段有限，但首先要尽到职责，将尽快设立展示中心，公开房地产市场信息，以信息公开打击欺诈行为，保障购房者权益。（完）
（责任编辑:吴建琴）
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本帖最后由 FREESKY 于 2006-1-5 18:26 编辑 ]
18777968058 苏老师
