2019年2月，北海365二手房平台录入房源9712套，相比1月份的21288套，急剧锐减超过55%，这也符合北海楼市行情，因为今年二月，北海的预售量和网签量都在下跌。而国家统计局发布的2019年1月份70个大中城市房价情况，北海二手房价格，环比同样下跌0.3%。

北海365二手房平台，2月录入房源9712套，其中；
公寓：8979套（92.50%）    
别墅：517套（5.30%）
自建房：216套（2.20%）

公寓仍然占了绝对的大多数，三房是最主流的户型。
1房户型908套，占9.3%
2房户型3009套，占31%
3房户型3988套，占41.1%
4房户型741套，占7.6%
5房户型296套，占3%
5房以上户型770套，占7.9%

根据北海365二手房平台数据，2月份二手房价6900.09元/㎡，而1月份为6915.74元/㎡，跌幅非常微小，几乎可以忽略不计。



总体而言，二手房交易，更能反应楼市的冷热，因为大部分都是即时数据。而新房网签有一定的延迟和滞后，并不能完全真实地反映楼市的成交情况。二手房价格之所以下调，很大可能是与春节放假、气候寒冷这个时间段有关，更多的交易数据，或者会在三月释放。

北海2月新房网签1869宗，交易面积15万平方
https://beihai365.com/t/12051568
北海2月新房预售面积15万平方，1475套住宅
https://beihai365.com/t/12051326
1月份70个大中城市房价情况，北海新房同比上涨12.5%
https://beihai365.com/t/12050218

一辈子的房奴

我去，下跌了15块大洋，是不是跌破了一些人的心里防线啦，哈哈哈

坐等蟑螂来吐槽

有些人似乎比脚关注同比或环比，这次您更关注的是同比一千多大洋，还是环比15块大洋呢，，

北海三百多万平米的库存，折算为套间也不过是三四万套而已，遥想2013上一轮年销售峰值三万套时的六万套库存，是不是大巫见小巫啊，，当然如今的二手房市场潜力巨大，可是不要忘记少有人感兴趣吧，外地人对新房高品质环境居住需求，区区三万套陈旧库存，以及所谓大体量不规范的二手房市场，又有多少能够满足高层次的购房需求呢？这就是2019的希望与尴尬同在的境况，不是吗

新房价格是不是也腰斩了呢，拭目以待，，

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因为没有人向您一样目光短浅滴关心那里的短期价格，，我们多数关心那里五年以后得价值，哈哈哈

这个转发贴源于螂先森的复制转发贴，很有意思，，

经过2017、2018年的火爆，北海积滞的楼盘库存已基本被扫光。2019年北海楼市进入了一个全新阶段。按目前环境它有两个显著特点：
第一、2018年拿地的楼盘正在成为楼市的生力军，成本压力推动房价上涨；
第二、2018年下半年以来楼市一直处于低迷状态，市场压力逼迫房价下跌。
涨跌纠缠影响着房价走向。整体上，2019年北海房价仍然会上涨。但如果具体到东西南北各片区，有涨也有跌。
地价推动房价上涨
2018年北海共挂牌出让了16期1208亩住宅用地，无一流拍。挂牌起始38.14亿元，最终成交58.03亿元。
16期当中有3期是底价出让（涉及拆迁回建或要配建购物中心），有1期算不清具体成本（既有住宅用地又有商业用地，还要义务建设菜市场和社区中心）。剩下12期都是标准的住宅用地（不需要承担拆迁和其它建设任务），它们的起止楼面地价如下图所示：
蓝色线条数据是官方制定的起始楼面地价。
非常清晰：11期以前（可理解为上半年），楼面地价1500左右；11期以后，攀升到2000上下。
第8和第23期是并排路边的邻居。前者上半年推出，1523；后者下半年出让，2032，涨了33.4%。
简而言之，官方在2018年下半年悄然将地价上调了30%以上。
红色线条内容是最终成交的楼面地价。
一个简单粗暴的算法：楼面地价 + 3000 = 毛坯房成本价。
第17期地块已经接近机场范围，它的楼面地价是2791元/平方，毛坯售价要过6000；第18期地块（南珠汽车站以北），3457元/平方的楼面地价决定了它的毛坯要超过7000。至于第20期地块（西南大道桐洋新城对面），楼面地价4090，毛坯售价要到8字头了。
北海楼盘的开发成本有点高。一是融资成本高，不少项目都是冲着楼市火热而快速立项；二是销售佣金高，中介带看是北海楼盘销售的最主要方式。
结论简单而明显：从开发成本的角度，2019年北海房价要涨。
市场逼迫房价下跌
从2018年下半年开始，北海一手房（新建商品住房）就进入了明显低迷状态。
2018年下半年北海一手房网签1.14万套，不及上半年2.43万套的一半。
2019年北海一手房面临两大挑战：
1、二手房要抄底。
2018年北海一手房网签35721套，二手房交易17317套。相当于3个北海买房人当中就有1个买二手房。
二手房在北海已成气候。新房不降价，客户就有可能转向二手房。
2、新盘库存不断放大。
2018年上半年北海新盘上市13186套，同期卖出了24288套，去库存明显；下半年新盘上市16939套，同期仅卖出11433套，库存増加明显。
目前还有大量楼盘在建待售，工地规模不亚于2018年。库存压力正在逼迫开发商降价走量。
涨跌纠缠结果如何？
2017、2018年的火爆告诉开发商：坚持就是胜利。
中国房企由此意志坚定。想2019年房价大跌？不可能。年底房价统计肯定还是上涨。
但具体到北海各个片区，还真的有涨有跌。
（1）以南珠汽车站为中心，城东房价会涨。
北海大道东延线扩建了，恒大在那儿要开建影院了。但更重要的是碧桂园在那儿开卖了。2017年，碧桂园带动银滩西区急剧上涨；2018年，碧桂园把广东南路送进了万元报价区。
（2）冯家江下游片区房价要涨。
皇家海湾和彰泰会成倍放大冯家江水流域治理的期望值。另外，彰泰红树湾的临江别墅群、彰泰春江海岸的沿江商业街都是好理由。
只是，冯家江治理示范项目跟效果图大相径庭。开工了9个月才见一小片树林，近期涨价有限。
（3）北岸茶亭路房价要涨。
无它，可售楼盘已经寥寥无几。如果资金充足，北岸楼盘其实可以慢悠悠开卖了。而且听说北岸廉州湾要打造一条15公里的观光旅游带，炒作理由十足。
但黄金北岸有开工没动工、廉州湾120多公里的海岸线究竟要打造哪儿的15公里？北岸这方面信用欠佳。同时，北海楼盘越建越挤越压抑，潜力空间被局限。
（4）银滩西区局部房价要下跌。
海上邱园已经开始扮演价格杀手，云南路两侧房价近期下挫压力很大。
大都金沙湾（二期）接着会以毛坯搅动周边的带装修楼盘。三千海桃花岛现在的广告语是“放弃‘她’吧”，满头雾水，房价难涨。
（5）长沙路南段两侧潜力要减。
浙江路交长沙路的兰花公园要改成商住用地，这条消息冲击力非常大。由于周边住宅用地规划激增，吾悦广场、大都锦城、紫薇英伦小镇周边未来都是密密麻麻的楼盘，地段潜力失色不少。
（6）老城区房价涨不起来。
老城区二手房2018、2019年的急剧放量上市，会逼迫一手房打折。
（7）银滩东区房价不乐观。
中信国安又有4、5、8号地新项目。新建楼栋距海滩越来越远、远离城区出入不便的孤岛效应正在加大。
（8）其它片区不明朗。
城南其余区域，涨价理由不足、跌价道理不够。工业园区理应降价，但又听说有厂房在搬迁——虽然只是在园区内转移但这个已经可以炒作。
总而言之，如果没有突发的大利好，2019年北海涨价和跌价的幅度都不会很大。涨的只是微涨，跌的也只是微跌。想大涨的要等下一周期，想大跌的要等到城南变成钢筋水泥森林。

我的房证还没出五年，看来替某着急上火寝食难安的骟人还是存在滴，，感谢电念牵肠挂肚，五年以后我会把出让的房价私信与您滴，哈哈哈

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螳螂和蟑螂看似很相当，
这只臂挡车那只排泄忙。
二螂合一螂您猜会咋样，
不自量力为口吐赛糟糠。
试问小儿螂为何这般慌，
着急带红眼就差狗跳墙。
伶牙对俐齿战败本无妨，
入木三分刺剑拔弩又张。
据足论何惧还用骂来帮，
论坛本净土岂容螂张狂。