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从2017年北海土地成交量盘点，展望2018年楼市兴衰

发表于: 2018-01-10 12:12 23144人阅读 72人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

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2017年北海土地竞拍市场异如往常，2017年的北海土地市场可谓是异常精彩，一场疯狂激烈的土拍盛宴就此展开。

2017年北海共成交17宗土地，土地出让面积达83.73万㎡，土地出让金总额约13.154亿元。其中，住宅土地成交10宗，土地出让面积达24.62万㎡，“吸金”约11.2001亿元。

2017年北海共挂牌出让6期住宅用地，累计推出10幅地块约369.3亩。6期土地全部顺利成交，成交金额达11.2亿元，平均303.3万元/亩。这个价格创下了北海住宅用地招拍挂的最高成交记录。

比对北海市国土资源局网站公布的数据统计，2016年北海国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告10期，共17宗土地，其中，8宗住宅用地（其中7宗含部分商业用地），3宗工业用地，土地出让面积44.39万㎡。2016年共有7期成交，累计土地成交12宗，“圈地”面积35.41万㎡（531.177亩），耗资5.081亿元，其中，住宅用地成交7宗（含部分商业用地），成交面积25.76万㎡（386.3355亩）；商业用地成交1宗，工业用地成交3宗。

可是对比历年北海土地成交的历史和业绩，您又会发现什么呢？

1、土地成交面积仅是2016年的两倍多一点，但是远远低于2014年和2015年的土地成交量。

2、土地成交宗数17宗，仅次于2015年的26宗，但是住宅只有10宗所占据的面积仅为30%，比对2016年住宅用地成交量25.76万平米略有减少。

3、总成交金额13.154亿元为近四年之最，约为成交面积大三倍的2014年成交金额的1.5倍。

4、从历年成交面积和成交金额的比对来看，2014年~2016年每一年的土地增值都是前一年的两倍关系，2017年土地增值更是突飞猛进地王频出，住宅地王折合楼面价更是达到历史之最3488.46元/平方米

5、九月开始受各种限购限售政策措施影响，开发商拿地进入观望状态，2017年9月-11月份土拍市场稍显冷清，12月份没有商住用地交易。

6、2018年初无论从政府出地还是开发商摘牌来看，会持续2017年后几个月的冷清状态，没有明显刺激的政策支撑，市场土地供应状况难以改观。

7、北海近两年有限的土地开发面积和区域，如何应对持续增长的外地居民购买热情，是2018北海楼市地产兴衰的关键所在。

北海房价波动的根源在于土地买卖的市场和价格，从近几年北海土地交易的变化情况不难看出，政府对土地收紧的量化政策，尤其是住宅用地规模逐年递减，价格却在成倍的攀升、、这些政策上和成交金额以及数量上的显著变化，有力的抨击了那些认为北海有大把的土地可供无限量开发的无知认识。然而北海的外部需求市场，随着内陆发达城市人们的觉醒可以说是不可估量滴，北海楼市未来发展以有限的土地开发，对于近似无限量的外部需求来说，怎么样才能够做到供大于求呢？

城市土地规模建设周期一般是两年的期限，那么北海楼市现有所消化的库存，多数应该是2013年~2015年的土地交易储备，我们不难从往年的土地交易量，解读近期库存消化巨大的存在依据。可是您想没想过两年以后呢？之后的2018年~2020年又消化哪里来的库存呢？仅仅是2016年~2017年50万平米的住宅土地交易量，不到两万套住宅库存吗？

2018年第一季度数据，初步验证了我这个帖子的预估和判断，
北海市新建商品房网签共计10258套，新增住宅预售证5509套，净去化库存4747套。

北海的房价配给还是很丰富滴，高中低配全都能让不同经济基础层次的你住上房、、
银海区堪称富人居住区，新房均价接近九千。
海城区应该是本地土著市民的聚集地，新房均价七千。
合浦和铁山港区新房价格还在三四千左右、、

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楼市观察员

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主楼 2018-01-10 12:12

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

中国科学院预测科学研究中心发布了《2018年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预计：
在房地产价格方面，预计2018年商品房销售均价为8122元/平方米，同比增长3.7%，增幅较2017降低约1.0个百分点，其中住宅平均销售价格较2017年同比增长4.2%，增幅较2017年下降约1.3个百分点。
中国社科院是国家的“最高智库”，它的预测某种程度上可以看作为政府的意愿。
关于社科院对于房价的预测用一句话概括就是：2018年，商品房预计同比上涨3.7%，住宅价格预计同比上涨4.2%。

这个涨幅范围是如何预测的呢？主要是根据CPI涨幅和货币贬值速度来预测的。
国家统计局1月10日公布了最新CPI数据，2017年全年CPI上涨1.6%，涨幅比上年回落了0.4个百分点。而从绝对价格来看，2017年1-12月，全国商品住宅平均销售价格为10455元/平方米，与上年同期相比提高416元，涨幅为5.6%。
住宅价格涨幅5.6%>CPI涨幅1.6%。
CPI，是居民消费价格指数，它反映的是消费品价格的涨幅，CPI越高说明物价涨幅快，我们手中钱的购买力就下降得快。
消费是拉动经济的三架马车之一，所以CPI还被作为反映一个国家和地区的经济现状的指标。CPI适度上涨，说明经济景气，反之则是经济衰退。正因如此，每年CPI2%的增幅已成为发达国家调控经济的手段之一。
再看货币贬值速度，货币贬值速度=M2增速（货币发行速度）-GDP增速（财富创造速度）。
2017年全年M2平均增幅为9.7%，GDP增速为6.9%，2017年的货币贬值速度为2.8%。
房价涨幅要快于CPI增速和货币贬值速度，是因为只有当房价涨幅高于生活中一般消费品时，能跑赢货币贬值速度时，房子才对大众有吸引力，民众才愿意购房，政府的去库存目标才能达成。
换句话说，只有房价上涨，民众才有购房或投资意愿，当房价下降的时候，民众反倒不会买而是选择观望，所以市场才会将那句“买涨不买跌”奉为圭臬。
有人肯定会反驳，说自己正盼望着房价下跌，然后立刻下手。但市场多次验证过，当房价整体下滑的时候，观望者肯定要比下手的人多。
一旦民众陷入观望，楼市库存就会越积越多，政府提出的去库存任务压力就会更大。卖不出去房，地方政府土地交易会受影响，进而影响到各城市的财政收入。
所以，政府调控楼市虽然要控制住房价，只是不允许其上涨过快，而并非不允许其上涨，每年都会给出一个适当的范围。
在2017年许多城市公布的限价政策中，你会发现，他们都没有限死房价，而是规定开盘价不得高于周边同样小区的多少多少。
例如东莞的限价令是这样说的，要求首次房价备案的楼栋均价不得高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%（含）。
再如深圳，深圳出台关于新房开盘价格规定的细则中是这样说的：新房备案价不得明显高于周边房价。“不得明显”如何理解？就是不允许太大的涨幅。
这个范围如何拿捏？需要满足两个要求，一是要大于CPI增速和货币贬值速度，二是要低于人均可支配收入增幅。
2017年的房价涨幅就刚好达到了这个要求。2017年CPI涨幅为1.6%，货币贬值速度为2.8%，房价涨幅为5.6%，人均可支配收入增幅为7.3%。
低于CPI增速和货币贬值速度，民众的购房意愿会下滑，会影响去库存；高于人均可支配收入，百姓想买也买不起，同样会影响去库存。居中是最理想的模式，既刺激了经济增长，又不影响百姓购房。
2018年，政府已经发声，要支持刚需客和改善性需求人群购房。要达到这个目标，根据社科院给出的住宅价格预计涨幅是4.2%，2018年要做的，就是努力让百姓的人均可支配收入高于住宅价格涨幅。从历年数据来看，不出意外，基本会达标。
社科院预测的住宅4.2%的涨幅，是全国住宅的平均涨幅，各类城市的涨幅会不一样，一二线城市可能涨幅大一些，而人口流失的三四线城市和调控极其压力的城市可能会下跌。
同时，这个数值也表明，中国主要城市房价的上涨是一种趋势，从这个趋势中可以解读出两点：
1、那些迟迟观望，还在盼着房价下跌再入手的人，该醒醒了。房价不会下跌到你想要的价格，中心城市的刚需客，如果能买得起，就早买早心安吧！
2、那些还妄想短炒获利的投机客，也该死心了。4.2%的房价涨幅，根本撑不起你的杠杆利息，会让你得不偿失。

楼市观察员

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楼主沙发 2018-01-10 12:16

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

北海唱空看衰八大怪
一怪流言似酸菜，字穷句白味难耐；
二怪多唱家乡败，一叶障目瞎拍拍；
三怪抱怨没钱财，好高骛远拿嘴卖；
四怪有楼套间在，铁心只认楼市衰；
五怪明知割韭菜，耿直鸭脖叫来来；
六怪自闭在北海，大话世界把心开；
七怪小号马甲摆，只为网友乐开怀；
八怪销客伴多载，不辨真假美丑呆。

楼市观察员

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楼主 3楼 2018-01-10 12:17

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

楼市观察员

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楼主 4楼 2018-01-10 12:19

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壹柯

老北海

来自: 广西贵港市

去年卖出住宅土地不到25万平，按3.0的容积率计算，建成住宅面积不超过75万平，是这个意思吗？

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5楼 2018-01-10 12:53

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庞友

禁止发言

来自: 广西北海市

用户被禁言,该主题自动屏蔽!

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6楼 2018-01-10 13:20 来自

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10709282

刚到北海

来自: 湖北省

限购了，我想买二套买不了了！

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7楼 2018-01-10 13:29 来自

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10709282

刚到北海

来自: 湖北省

能投资商铺吗？

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8楼 2018-01-10 13:30 来自

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

壹柯:
去年卖出住宅土地不到25万平，按3.0的容积率计算，建成住宅面积不超过75万平，是这个意思吗？(2018-01-10 12:53) 5楼

看来是行家，只是纯住宅，公寓商住以及其他形式的居住用地面积不算。我的数据在网上查到就是提供给行家们的，不便轻易出结论、、可以自己计算的出来

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

举例说明:1000平米的院子，你盖了一个7米高的双层楼，每层都是300平米
容积率=300x2/1000=0.6

容积率越大说明在这个小区内建筑面积越大,相应的小区住户就越多,人也多,建筑比较多,密集.采光就不那么好了,物业也难管理了

楼市观察员

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楼主 9楼 2018-01-10 14:42

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海淘

北海市民

来自: 中国

楼主10709282于2018-01-10 13:29发表的 :限购了，我想买二套买不了了！ (2018-01-10 13:29)

恒大帝景可以.

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10楼 2018-01-10 16:03 来自

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

这么说吧，2016年和2017年两年的住宅土地成交面积不过50万平米，3.0的容积率所出的建筑面积也不过150万平米，平均每栋三十层的楼房1.5万平，也就是建设100栋，折合90平米每套住宅，也就是最多1.67万套，这其中还应该包括配套商业面积、、从售卖火热的楼盘也可见一斑，恒大、冠山海、一海江山、三千海、碧桂园等等一线海景房，大多数都是早年储地的楼盘，广东路、上海路、海景大道等沿线热卖楼盘，也多为已购买土地的后期建设。现在可以说北海近两年所售卖的房子，都是在吃前些年土地交易的老本儿不过分吧

楼市观察员

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楼主 11楼 2018-01-10 16:04

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

任志强对于2019年的楼市走势预测依然十分激进。7月底在一场高规格地产年会上他说:“明年有钱也可能买不到房，不是摇号摇不到房子，而是开发商建不出来那么多房子。”
国家统计局公布了8月份70个大中城市新二手房统计数据，再次狠狠打脸了众多媒体和专家对于楼市大降温、拐点已至的分析:数据显示，67个城市新建商品住宅售价环比上涨，仅厦门1个城市下跌，整体上，一二线城市总体平稳，三线城市有所上涨。

说一千道一万，房价上涨的城市数量越来越多，说明下半年的市场明显走强，至少在价格上已经有表现。市场悲观情绪蔓延的根本原因是，专家也好、媒体也好，总喜欢抓住某个城市某个项目的降价行为进行过度解读和肆意渲染，其主观臆断楼市降温的成分更大，但往往以偏概全;再加上购房者不加以思考，也就跟着认为市场降温了，房价下跌了，买房不再愁不再难。但事实胜于雄辩，70城市楼市的官方数据告诉我们，8月的中国楼市仍然非常火热，远远没有入冬的迹象，也谈不上变冷。目前的楼市还是照着任志强的预言在步步推进。

楼市观察员

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楼主 12楼 2018-01-10 16:54

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

从历史数据看，2001年以来，商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升，从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。

随后在2005-2006年的房地产调控影响下，上涨趋势得到遏制，但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下，2008年成交均价曾一度微幅下跌。

但是2009年在救市政策的拉动下，成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来，成交均价涨幅再次受到压制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房价增速基本稳定，保持在7%左右。

2014年受行业调整及楼市库存压力较大的影响，房价增速明显回落，仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下，房价增长稳定，同比涨幅回升到7%以上。2016年，楼市继续回暖，房价增速进一步回升，创近7年最高。

2017年1-11月份，全国商品房成交均价7879元/平方米，同比增长4.4%。主要原因一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限，另一方面近期三四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。

楼市观察员

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楼主 13楼 2018-01-11 08:37

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

北海房价波动的根源在于土地买卖的市场和价格，从近几年北海土地交易的变化情况不难看出，政府对土地收紧的量化政策，尤其是住宅用地规模逐年递减，价格却在成倍的攀升、、这些政策上和成交金额以及数量上的显著变化，有力的抨击了那些认为北海有大把的土地可供无限量开发的无知认识，然而北海的外部需求市场，随着内陆发达城市人们的觉醒可以说是不可估量滴，北海楼市未来发展以有限的土地开发，对于近似无限量的外部需求来说，怎么样才能够做到供大于求呢？

城市土地规模建设周期一般是两年的期限，那么北海楼市现有所消化的库存，多数应该是2013年~2015年的土地交易储备，我们不难从往年的土地交易量，解读近期库存消化巨大的存在依据。可是您想没想过两年以后呢？之后的2018年~2020年又消化哪里来的库存呢？仅仅是2016年~2017年50万平米的住宅土地交易量，不到两万套住宅库存吗？

楼市观察员

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楼主 14楼 2018-01-12 08:48

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

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壹柯:
去年卖出住宅土地不到25万平，按3.0的容积率计算，建成住宅面积不超过75万平，是这个意思吗？(2018-01-10 12:53) 5楼

2016年也是近似25万平米的住宅用地，从这两组看似巧合的用地指标，可以推断或假设：政府在有计划、有目的、更合理的安排用地指标的挂牌和拍卖。可以这样理解吧

楼市泡沫破裂难以阻止三四线城市不可承受之重

（深度好文章，可惜、、只能当做反面教材）

2013年01月30日

2013年，到了市场该说真话的时候了。任何掩盖都不可能是一万年，现在是“只争朝夕”暴露真相。2013年，三四线城市楼市泡沫破裂已难以阻止。而住房供应量和空置房数量，庞大到让人难以想象，将会使这些三四线城市的经济不可承受。

“天下没有不散的宴席”，天下也没有不破的泡沫。泡沫何时破灭的确不好预测，但目前暴露的三四线城市住房供应量和市场现状，可以确定的是，2013年，将是终结房地产市场泡沫的元年。房价上涨和下跌时规律不一样。上涨时是由一线城市逐级往下游城市蔓延；下跌时则由三四线城市率先下跌然后“围攻”一二线城市。这是典型的品市场涨跌规律。房价下跌将再次演绎“从农村包围城市”的中国特色之路。

“病来如山倒，病去如抽丝”。中国楼市已错了太久了，一旦预期出现转折点，市场需要弥补之前的严重错误，调整将会惨烈。不论是日本还是美国当年房地产泡沫破灭，都不曾是缓慢下跌的。如果说，中国房地产泡沫有什么例外，就是“量”的泡沫远大于“价格”泡沫。

三四线城市楼市泡沫破裂，所导致当地城市经济不可承受之重，主要表现在五个方面：地方政府的土地财政和债务经济，将因楼市泡沫破裂使财政收支差额突增而陷入困境；银行信贷呆坏账率快速上升，制约银行放贷进而影响当地经济；影子银行、民间借贷风险完全暴露，并影响当地民营经济和社会稳定；当地政府数目庞大的在建项目资金落实，将出现严重缺口，部分项目下马必然；当地经济将呈现快速收缩态势。

任何国家房地产泡沫破灭，必然带来整体经济增长下行。美国经济学家福德怀雷的研究表明，美国近200年历史中，现代社会的经济衰退，往往都与房地产泡沫破灭有关。房地产泡沫从来就不是新的经济现象，出现的任何资产泡沫都极为相似，但这回轮到中国了。

所谓“中国经济被房地产深度绑架”，可以从三个方面理解：一是，经济增长的依赖。过去10年来中国经济增长除了出口净增长外就是固定资产，而4万亿财政刺激以来，占GDP比值已突破50%。二是，财政依赖，尤其是地方政府。1999年至2011年，中国土地出让收入总额约12.75万亿元，去年又达到2.69万亿元，合计15.44万亿元，平均每年超过1万亿元。三是，金融依赖。房地产直接贷款额度占总贷款比重20%左右，间接比重则更大。去年贷款总额为67万亿元，即便以20%计算也超过13万亿元。