房地产我是一窃不懂的！北海经济的起起落落总是伴随着房地产泡沫的起和爆总是经历过的，从93年全国过半的房地产公司在北海都设立公司或办事处，北海人参与或创立的房地产开发公司的也不少，天下掉下一块板砖都能砸死两个北海房地产公司从业人员的概率来看，自己也不可避免与房地产开发拉上了那么点关系。在房地产开发的黄金时期，甚至一场酒席就能遇到两个朋友说他们刚成立了房地产公司（房地产开发公司而不是房地产中介公司）。自己刚入社会工作，原本做实业的嘛，可老板挂着做实业的牌子搞的是房地产，资金还玩得挺溜，不过后来破产了，破产了还有三斤铁，也就是何老二房地产公司的前身了。
5年前，我说北海的楼价太疯狂了，涨得太高了，呼吁着降一降房价。那时我刚卖掉一套房，也准备入手一套房，要入手的那套非还建房在老城区，以当时北海同等品质的房市售价7000元左右一平方，我拿到的价格是4千多，付了首付考虑到买了也不住拿来出租，而房价这个价位已经很高的了，损失了几万块退了首付也不要了。
也是从那时起，我倡导大量建设指标房和房改房来减少需求抑制房价过快增长转变为牢牢套牢炒房投机主义者，以实现房地产以需入购为主的正常市场化。以前我以为指标房和还建房等可以用大大低于市场价格购入房产，解决刚需的住房需求，但我想得过于简单了，因为大部分刚需就职的公司都无能力自建房，靠此只能解决一小部分人的住房问题，也抑制不了房价的过快增长并且是投机型增长。而套牢投机者的限售或限购行政手段却可以快速控制市场供给和需求。
从市场需求和周期分析，我认为当时楼市的下行周期已经到了，而北海的平均收入很难支撑得起8000元一平方的均价了，所以8000元一平方的均价已经是北海当时的天花板，不可能突破，甚至是在未来5年也不可能突破。于是我发出了几条楼市展望：
1。北海房价必然下跌，普通刚需型楼盘会回归到5000元一平方的价位。
2。未来的楼市住房品质和价格将分化，只有高档小区才保值，中低档小区将跌幅明显，低端小区最好的出路是由ZF收购成为公租房。
3。市场需求减少，无忧住房。
5年后回头看，有多少实现了呢？
出乎我的预料，现在北海的房价不仅回归到了5000价位，甚至低到4千多也能买到不少绿化率过得去，小区品质还不错的小区，像一些没有小区花园的小区甚至3800也能买到。即使房价如此便宜了，成交量还是直线下落，看来刚需是在减少的，有房的都有房了。
另一个出乎我预料的是高端小区如恒大御景半岛一些小区，在这波周期内也未能幸免，二手房房价也腰斩了，成为跌得最狠的一部分。从近日新房改的政策看，大部分城市的大部分房产都会贬值，人人都能买得起房，楼市也在走向分化，还是符合我当初的展望：只有高端小区才保值。那么回到北海恒大等一些高端小区为何还是贬值？那只能说那不是高端小区。因为高端小区不仅是指小区绿化率高，物业好，还要包括周边配套设施是否完善，是否高端，而北海迷之规划却没做到相关的配套，不是缺市场就是缺医院，要不就是缺学校要不就缺商业。一个高端的小区群缺少了这些，单靠小区自有商业或绿化是不足以成为高端小区群的。北海生生就是放弃了这些小区的增长空间，也只有骗骗外地人，因为他们不做为常住市民，对医疗和市场，教育没有太大的体验。
现在的市场需求太少太少了，一个几十万人口的城市，每个月二手成交量只有几百套，挂牌却几万套，每个月新挂牌量是一个季度的成交量，妥妥的买方市场。而有些外地房产投机者还在喊外地买来不住的就有40万套，这不懂是没脑子还是恐慌，当度假房和养老房的投机梦破裂之后，将有更多的房子进入市场，而北海人有房的都有了，只剩下零星的需求，房价真的保不住了。
以上，楼市想进入下一个周期，很难，难在于北海的需求大部分已满足，北海人不缺房，没有那点贪念生活会过得更舒适。
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18777968058 苏老师
