楼市动作频频,调控全面转向仍留悬念虽然,七月中央经济工作会议已经明确提示“不把房地产作为短期经济刺激手段”。
房地产不刺激经济了。
然而,“人才”却刺激了房地产。
从十一前后,南京,海南、天津、杭州等等城市,一个个城市却打着人才引入的旗号,开始“抢救”地产。
嘴上都是人才引进,心里却是房产升值。
相反,只有深圳还诚实一点,没有用人才做挡箭牌,直接修订了楼市税费政策。
豪宅税取消的消息一出,本来就不安静的深圳楼市,立刻有了反应。
虽然现在,全国的市场仅仅是局部、零星的政策松动,然而很多人已经开始猜想:
深圳都放松了,这会不会是全国性楼市调控大放松的开端?
原因无外乎四点:
1、从2016年10月起,大调控序幕拉起,已经过去了三年。
这已经是史上最长的一次降温型调控时间了,从时间来看,差不多了。
2、房价在2019年,除了个别城市如苏州、洛阳等城市有比较明显的上升,实际上都还算稳定,实现了年初“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,从效果来看,差不多了。
3、作为一线城市的深圳,已经开始了放松。
所以,从全国级别来看,别的城市调控也差不多了。
4、保6问题,该用的招儿都差多用了,然而压力依然,稳房价和稳增长,现在是一个必做的选择题。
然而,这些能成为国家放松调控,乃至开始救市的标志吗?
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1998年,中国内地商品房启动市场,主要应对的是97年亚洲金融危机造成的国家出口乏力,增长乏力的问题。
2008年,开始启动的四万亿救市,房地产是重要的一个方面,实际上也是国家应对金融危机的手段。
2014年-15年,开始启动去库存的升温型调控,实际上也是对于国内需求不足的一种应对。
所以,请大家记住,每一次国家大张旗鼓拿出“夜壶”的时候,都是经济面临严峻考验,国内需求严重不足之时。
房地产不会是目的,只会是手段,保增长才是现实目标,通过保增长实现保就业,才是终极目标。对于国家如此,对于地方政府也是如此。
30年来,深圳以年平均25.8%的经济增长速度,从一个边陲小镇成长为一个国际化、现代化的先锋城市。
然而,2019年,刚刚进入而立之年的深圳,前三季度GDP增长率为6.6%,不仅较去年同期的8.1%、前年的8.8%出现明显下降,而且也低于邻近的广州。
这或许就是深圳不必通过人才新政,直接出台放松型调控的最大理由。
示范区不示范区的不重要,先把GDP增速拉起来再说,毕竟我们要显示,深圳在各个方面一定要超过南边的那个城市。
然而,最大的问题是,对于国家来说,一城不是一国,所以放松也只能局限于一个城市,而非全国。
为什么要保增长,这不仅仅是个经济问题。
因为,每个一个GDP的增长点数就意味着150万到200万的就业岗位。对于一个国家,就业永远都是头等大事,不仅仅意味着财富增长,更加意味着社会稳定,反之亦然。
Wind统计数据显示,2018年A股、H股明确披露员工人数的上市房企中,合计员工总数约500万人。
在员工规模榜单中,员工人数超过10万人的仅有3家房企,分别是中国恒大、碧桂园和万科,均为同年房企销售排行榜前三。房企“三巨头”共同解决了37万余人口的就业,其2018年末员工人数分别为131694人、131387人、 104300人。
在扩大就业方面,中国恒大及碧桂园相较于2017年都增加了超过6000名员工,万科去年雇员人数增长最为明显,增加超过2.6万名员工。
据不完全统计,中国房地产发展到今天,靠房地产以及房地产相关行业(比如二手房+物业管理)吃饭的人已经接近千万。
前一段,有一个新闻刷屏,说2019年破产的房地产已经达到400多家。实际上这些公司多为项目公司或皮包公司,就业人口并不多,其中只有一家三盛公司相对有名,所以牵涉到就业人口并不多。
然而,你能想象碧桂园、恒大和万科公司中任何一家破产情景吗?
几十万的员工失业,上千万平方米的住宅楼变成烂尾,上亿平方米的住宅无人管理。
对于中国现在任何一个中型城市,碧万恒任何一家倒闭,现在都不次于一场小型地震。
所以,对于中国排名20之前的任何公司破产,国家和地方都得掂量一下,这个失业压力和民居管理压力是否能够承担。
据传言,2015年国家之所以下定决心救市,一个很重要的就是当年“利海”公司的破产,造成了一定规模的社会不稳定,要知道利海在破产之前,可是排在了中国房地产销售排行榜的前十名的。
所以,一旦有全国前20强的企业破产,国家全面放松调控则是可能的。
经济失速+大型房企面临破产风险是会引发国家放松调控的。
然而,这只是充分而非必要条件。
什么才是充分+必要条件。
先看下图。
这是三家咨询公司,划出的08年,13年,15年国家救市的启动标志。
其中有一个共同的关键指标——全年新房销售面积之和同比下降15%。
请大家记住这个关键点,一旦出现这个关键性数据,国家不但会开始放松调控,甚至会大规模救市。
从中国调控的20年中经历,从无例外。
而现在,这个数据是多少呢?
2019年前三季度,国家房地产销售面积同比下降0.1%,实际上和2018年相比,房子限售面积没有什么变化。
所以,全国层面调控暂时不会放松,更不要说救市了,因为新房销售面积没有失速。
我们普通人买房最关注的一定是房价,因为这关系到我们是不是能够买的起。
然而对于国家,房价的重要性远远不如销售面积,因为只要新房销售面积达到了,房地产公司就不会大面积破产,才能拉动更多的如同家电,建材等下*****业的需求,房价反而是其次。
在保6的背景的情况下,调控放松已经有了动力。
然而,同比销售面积下降15%就是所有放松的发令枪。