北海365上面大谈楼市走势的高论贴太多，前两天看到版主零零空发的
《应邀写个北海二手房买卖分享帖，辟谣+避免掉坑》的帖子，觉得很接地气，然后想到大家都在说中介如何黑，那想必很多人想到可以自己过户，不用中介参与，如果只是单纯的买卖过户，不涉及银行按揭的话大概是什么流程呢？所以在版主的贴子里撩了他一句，问他要不要我补充一下买卖过户的具体流程。版主说欢迎，所以来发一帖。
（交易中心正门）
既然那么多人说中介黑，那咱们就来看看二手房买卖过户不用中介参与是什么样的流程，看看是不是真的很麻烦到必须掏钱请中介。
先列个大概的流程图再逐步详细介绍：
预审（卖方的是不动产权证原件的可以跳过此步）→准备网签资料和过户资料→排队拿号→窗口网签并打印《北海二手房买卖合同》→现场填写纳税申请信息→交易中心隔壁一楼税务窗口等候缴费、打印税票发票→买方领证（也可以委托他人领证，不需要公证委托书）如果不需要预审或者办理过预审了，那除了买方需要1个月之后去领证外，其他步骤就可以当天完成。
（交易中心门口）
首先，买卖双方确定要过户了，卖方有房产证在手，最好是复印一下房产证的复印件，然后提前去大润发斜对面的房地产交易中心二楼前台要个预审号。预审是针对以前少部分房产证的，如果卖方手上的是不动产权证，而不是以前的房产证，那可以不用预审。有部分房产证也不需要预审，因为开发商之前也办过预审，所以不需要再次预审。如果卖方手上的房产证是2014年之前或者更久远的，保险起见还是提前几天先去交易中心办个预审。
预审也很简单，就是前台领预审号之后去对应的窗口，提供房产证复印件告知窗口工作人员你是要办二手房转移登记，注意跟他们说你是个人买卖，没有中介参与。如果是中介，是需要预审列入存量房统计的。一般预审是2个工作日，就是说你今天去预审，2天后就可以直接去拿号网签和过户。
（交易中心30号31号窗购买二手房买卖合同）
第二步，准备网签和过户资料。问二楼取号的前台要一套二手房买卖的资料，这里面就有网签需要填写的《北海市二手房买卖网上签约申请表》、《询问记录》、《不动产登记申请表》。另外需要到交易中心二楼缴费窗口购买2块钱一份的《北海市二手房买卖合同》一份。上面提到的资料填写好，记得不要签字，因为要等过户当天当着窗口工作人员的面签字的。
其中《北海市二手房买卖合同》是格式文本，就是统一格式的，里面的内容可以根据实际情况填写，如果有些是跟合同不一样的，买卖双方可以另外签订一份补充协议，这个补充协议可以不交给交易中心，并且在补充协议里面注明如果条款跟原合同不一致的，以补充协议为准（其实合同里面也有这条说明，如果合同跟补充协议条款不一致的，以双方签订的补充协议为准）。合同记得只需要买一份，到时候这份合同是不签的，而是交给窗口受理，然后录入电脑重新打印3份，买卖双方各1份，交易中心收1份至于补充协议，不需要给交易中心。
上面这步其实在卖方去交易中心预审的时候就可以顺便办了。
（二手房买卖合同，只需要买一份，2元一份）
（不动产登记申请表，注意权利人是买方，义务人是卖方，背面签名处先留空）
（传说中的网签申请表，签名先留空）
（询问记录）
第三步，排队拿号。
这步需要详细说明一下。因为去交易中心二楼办事的人比较多，所以交易中心有不同的窗口办理不同的手续。所以在交易中心一楼未开门之前有时候会看到有人在门口排队，作为私人二手房买卖的我们，需要问清楚排队的都是什么人，然后才知道自己要排哪一队。一般最左边是开发商办理一手房业务的，旁边一般会有另外两队，一队是一楼查档的，另外一队才是二手房买卖的，我们要排二手房买卖这一队。如果你来迟了，一楼大门已经开了或者参考办证大厅审批局整个领导班子被撤的事件，可能交易中心也不敢让大家在门外吹风淋雨而直接让大家进门，这个时候我们就要在进门口往右走上楼梯到达二楼前台。
二楼前台是拿号的地方，这里又分为三队，其中最左边还是开发商办理一手房手续的（大部分时候是不排队的，会看到很多人在等），中间那队是2号写“未办理网签在此排队”，最右边那队是1号“已办理网签在此排队”。我们要排2号那队，最右边的1号已经办理网签的是二手房中介的客户排的。
这里还需要注意一点，排队建议早点去，因为即使有中介参与的情况下，办理一户二手房转移登记（就是过户）的时间都相对较长，有时候半小时甚至更长时间才办一户是很正常的事情，所以早点去可以早点办完。交易中心一般是早上7点半后才开门，7点45左右二楼开始发号，8点开始叫号办理业务。如果你想第一个办，那最好在交易中心开门之前去到门口等。如果去晚了，还有一个办法可以提前办。这就是上面的第二个步骤你的资料齐全的话，可以优先办理。绝大部分的中介和个人其实资料都不齐全，该填的没填或者买卖双方没有来到现场，这个时候前台工作人员就会让资料齐全和买卖双方都到场的人先拿号办理。
（交易中心二楼前台，注意个人二手房买卖是排2号）
在这里再补充一下可以优先拿号需要填写好的资料和其他条件：
1、《北海市二手房买卖网上签约申请表》
2.、《询问记录》
3、《不动产登记申请表》
4、《北海市二手房买卖合同》
5、房产证（不动产权证）原件
6、买卖双方到场并能提供买卖双方的身份证原件
7、买卖双方身份证复印件2份
以上条件满足了就可以拿号了，如果不齐全就尽快在现场填写好然后领号排队。（为方便后面交税，最好提前复印好结婚证和户口本，其中户口本需要复印户主页和买卖双方夫妻的页面，如果有未满18岁的子女的，他们那页也需要复印。身份证复印件总共需要两份，其他复印件一份）
第四步、窗口网签并打印《北海二手房买卖合同》。二手房过户的窗口叫的号一般都是3开头的，当天第一户办的话就是3001号，叫号后买卖双方出示身份证原件核实是本人后，窗口受理资料，录入电脑后打印3份《北海二手房买卖合同》，所有需要签字的资料买卖双方在窗口工作人员监督下完成签名和手印按压。窗口人员打印受理单，受理单总共3页，买卖双方在受理单上签字后工作人员盖章，粉色的那一联交给买方保管。
这里需要说明一下，如果买卖双方指定第三方领证或者是买方自己不能来领证需要委托别人领证的，需要提前跟窗口工作人员说，工作人员会让买方填写《授权委托书》，委托第三人领取不动产权证。除了填写《授权委托书》外，还需要受托人（第三方）的身份证复印件一份。
第四步办完其实就相当于交易中心的过户手续已经办完。
（交易中心16号窗位置就是申报纳税的窗口，过户后在此填表）
第五步、现场填写纳税申请信息。12月开始，税务局进行改革，为了方便大家办理二手房缴税手续，实现一站式服务。现在在交易中心二楼增设了税务申报窗口，二手房过户手续办理完成后当场填写纳税申请表。税务人员根据买卖双方提供的信息当场定税。
在这里顺便说一下税的问题。卖方如果房产证满五年而且在广西区内只有一套房的，不需要缴纳税费。如果卖方房产证满两年未满五年在广西区内只有一套房的，需要缴纳合同总价的1%的个人所得税。
如果卖方觉得划算的话，也可以提出按增值部分征收20%的个人所得税，比如卖方原来买房花了80万，现在卖100万，差额20万是增值的部分，征收增值的部分的20%就是4万元的个人所得税，除非卖方买入和卖出的差价很小的情况下适合按差额征税。但是很多情况下还是按总价1%征税划算，比如这个例子按100万征收1%只需要1万的税。如果你故意写低合同价格，卖方卖出的价格比他买入的价格还低，而且低的很离谱的，不仅不适合按差额征税，而且很有可能会被税务局按评估价来收税而不是差价或者合同价征税，当然，税务局也可能会按合同价格征收1%。如果你把合同价写的比原来买入价还低，也就是差额为负，相差又不是很大的而且能提供相应的证据的，个人所得税可以为0.但是现实情况下，基本都是要收你合同价1%。
如果卖方的证没满2年，是要缴纳增值税5%和个人所得税1%，这里需要说明的是增值税5%是房屋价款加上价外款÷（1＋5%）后再乘以5%，而不是单纯的合同总价乘以5%。个人所得税参考上面说的，也可以是买卖差额的20%征收。
买方需要缴纳的是契税，如果买方在广西区内没有其他房，也就是属于首套房，建筑面积在90平米以下的契税为总价的1%，建筑面积在90平米以上的，契税为总价的1.5%。
（这是报税一次性告知事项，可以先了解一下）
（信息采集表，相当于就是纳税的申报表）
（家庭住房保证书，申报自己有几套房的，申报后税务局也会在交易中心查你们户口下有几套房）
第六步、交易中心隔壁一楼税务窗口等候缴费、打印税票发票（一般要30分钟左右才会叫到）。
此处会再次核定税率，第五步的核税是根据买卖双方所交资料核定的，第六步核定税率是查过买卖双方以家庭为单位的房屋状况后核定的最终税率。意思就是说，如果买方夫妻双方以及未满18岁的子女名下有广西区内的其他房屋的话，那契税就不能享受优惠了。卖方夫妻双方及未满18岁子女在广西区内还有其他房的，税率也不一样。买卖双方在税务局的单据上签字后等叫名字刷卡缴费，记住是要刷卡的，不能微信支付宝，也不收现金。然后再到下一个窗口等打买卖双方的税票和买方的发票。
因为已经办理了过户手续，领证的时候需要买卖双方的税票复印件（核对原件），所以如果买方已经给卖方付完钱了，最好是问卖方要到税票原件，不然有可能卖方后面不配合领证。
（报税后交费是在交易中心门口左手边）
（交易中心隔壁一楼的交税窗口）
第七步、买方领证。一般情况下是买方或者买方委托的第三人去领证的，当然也可以是买卖双方一起去领。领证是到办证大厅二楼的不动产登记窗口办理。需要携带交易中心的粉色受理单原件、买方身份证原件、买方购房发票原件、买方契税发票原件及复印件、卖方税票原件及复印件。同样是需要取号等领证。有时候粉色的受理单丢失或者某些人想搞什么猫腻故意不给买方拿粉色的那张受理单的话，买方可以找交易中心复印受理单或者直接在不动产领证窗口填写遗失声明，只要有卖方的税票原件和复印件以及买方自己的税票原件复印件和身份证原件就可以领取不动产权证了。
（领证是到图书馆对面政务大厅二楼不动产登记中心领取，一般是过户后一个月左右有短信通知，也可以上不动产登记中心的公众号查询，但是经常查不到）
最后再说一下过户的费用，正常的二手房买卖现在除了卖方的个人所得税或者增值税以及买方的契税外，已经没有印花税和原来2块钱一平米的登记费，也没有了宗地图350元，只剩下去不动产登记中心领证时交工本费，如果买方是一个人，那需要交80元，多一个人加10元，即夫妻两人名字的话需要交90元。而且只能刷卡，不接受网上转账或者微信支付宝以及现金，所以记得带银行卡。而且不动产登记中心的上班时间跟其他单位不一样。上午是8点30分开门，不分冬天夏天。
本帖的文字比较多，不是所有人都有兴趣看完，但是如果是真的需要办理这个业务的网友，相信会了解的比较详细，这样的话我的目的也就达到了。流程看着挺麻烦，其实只要买卖双方都诚心买卖，其实很简单，当天就可以办完，也不需要另外掏一笔钱给中介。如果还有不明白的网友，也可以站内信留言或者评论留言，看到后第一时间回复。
18777968058 苏老师
