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从2017年北海土地成交量盘点，展望2018年楼市兴衰

发表于: 2018-01-10 12:12 23140人阅读 72人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

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2017年北海土地竞拍市场异如往常，2017年的北海土地市场可谓是异常精彩，一场疯狂激烈的土拍盛宴就此展开。

2017年北海共成交17宗土地，土地出让面积达83.73万㎡，土地出让金总额约13.154亿元。其中，住宅土地成交10宗，土地出让面积达24.62万㎡，“吸金”约11.2001亿元。

2017年北海共挂牌出让6期住宅用地，累计推出10幅地块约369.3亩。6期土地全部顺利成交，成交金额达11.2亿元，平均303.3万元/亩。这个价格创下了北海住宅用地招拍挂的最高成交记录。

比对北海市国土资源局网站公布的数据统计，2016年北海国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告10期，共17宗土地，其中，8宗住宅用地（其中7宗含部分商业用地），3宗工业用地，土地出让面积44.39万㎡。2016年共有7期成交，累计土地成交12宗，“圈地”面积35.41万㎡（531.177亩），耗资5.081亿元，其中，住宅用地成交7宗（含部分商业用地），成交面积25.76万㎡（386.3355亩）；商业用地成交1宗，工业用地成交3宗。

可是对比历年北海土地成交的历史和业绩，您又会发现什么呢？

1、土地成交面积仅是2016年的两倍多一点，但是远远低于2014年和2015年的土地成交量。

2、土地成交宗数17宗，仅次于2015年的26宗，但是住宅只有10宗所占据的面积仅为30%，比对2016年住宅用地成交量25.76万平米略有减少。

3、总成交金额13.154亿元为近四年之最，约为成交面积大三倍的2014年成交金额的1.5倍。

4、从历年成交面积和成交金额的比对来看，2014年~2016年每一年的土地增值都是前一年的两倍关系，2017年土地增值更是突飞猛进地王频出，住宅地王折合楼面价更是达到历史之最3488.46元/平方米

5、九月开始受各种限购限售政策措施影响，开发商拿地进入观望状态，2017年9月-11月份土拍市场稍显冷清，12月份没有商住用地交易。

6、2018年初无论从政府出地还是开发商摘牌来看，会持续2017年后几个月的冷清状态，没有明显刺激的政策支撑，市场土地供应状况难以改观。

7、北海近两年有限的土地开发面积和区域，如何应对持续增长的外地居民购买热情，是2018北海楼市地产兴衰的关键所在。

北海房价波动的根源在于土地买卖的市场和价格，从近几年北海土地交易的变化情况不难看出，政府对土地收紧的量化政策，尤其是住宅用地规模逐年递减，价格却在成倍的攀升、、这些政策上和成交金额以及数量上的显著变化，有力的抨击了那些认为北海有大把的土地可供无限量开发的无知认识。然而北海的外部需求市场，随着内陆发达城市人们的觉醒可以说是不可估量滴，北海楼市未来发展以有限的土地开发，对于近似无限量的外部需求来说，怎么样才能够做到供大于求呢？

城市土地规模建设周期一般是两年的期限，那么北海楼市现有所消化的库存，多数应该是2013年~2015年的土地交易储备，我们不难从往年的土地交易量，解读近期库存消化巨大的存在依据。可是您想没想过两年以后呢？之后的2018年~2020年又消化哪里来的库存呢？仅仅是2016年~2017年50万平米的住宅土地交易量，不到两万套住宅库存吗？

2018年第一季度数据，初步验证了我这个帖子的预估和判断，
北海市新建商品房网签共计10258套，新增住宅预售证5509套，净去化库存4747套。

北海的房价配给还是很丰富滴，高中低配全都能让不同经济基础层次的你住上房、、
银海区堪称富人居住区，新房均价接近九千。
海城区应该是本地土著市民的聚集地，新房均价七千。
合浦和铁山港区新房价格还在三四千左右、、

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主楼 2018-01-10 12:12

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省

楼主贝斯于2018-01-12 19:12发表的 :中国人都是有点贱的，价不高还不去抢呢，银城绿洲15年三千多一平，卖不出去，老板差点走路，16年低升到八千一下子卖光了，所以房产老板精了，慢慢升价，让一帮贱人来抢！ (2018-01-12 19:12)

老大也嘴下留德吧，低收入群体不应该是您的对立面，您也是经过那个阶段熬过来滴，我们不应该看不起自己坎坷的出身和简陋的草窝吧，，说来说去我们同是社会的底层，何必要五十步笑百步呢对吧，，

楼市观察员

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楼主沙发 2018-01-12 21:02 来自

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

前些天和几个北京的业内朋友吃饭，聊到北海的房价，他们都表示出了对热点三四线城市关注度，谈到一种现象让我更加感到热点小城市将来所面临的压力，现在在北上广深的中坚力量，无论是企业中高层还是资深公务人员，包括各行各业即将面临退休养老的群体，一种思维意识在悄悄的蔓延，那就是为下一代腾房子腾位子，为自己找空间留后路，，北上广深的土著或是新一代较为成功的外漂，在本地一两套房产已经不得了啦，一套自己住一套留给儿女，再想买多余的房产也是天大的压力，社会竞争能力逐年下降，只能腾位置喽，出去寻找无竞争压力生活低成本的安逸生活方式，，这是一种趋势，谁能预估这部分群体，对于热点小城市来说，到底是什么样的庞大数字呢

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楼主 3楼 2018-01-13 06:54 来自

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

国家统计局公布，2017年12月，北海新建住宅价格环比下跌0.3%，二手房环比下跌0.1%,新房、二手房18个月以来首次齐齐下跌！

数据显示：2017年12月份，北海新建住宅环比下跌0.3%，二手房下跌0.1%，自从2016年7月份开始，到2017年11月为止，北海的房价已创下十七连涨，12月份，新房、二手房环比下跌齐齐下跌，可以说是这18个月来的房价首次遭遇下跌。

北海房价决定因素还是土地交易的量价以及近五年优质房源的库存、、真正是供大于求还是供不应求

楼市观察员

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楼主 4楼 2018-01-18 16:16

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cs75黑帝

北海通

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楼主 5楼 2018-01-12 11:14

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

中国科学院预测科学研究中心发布了《2018年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预计：
在房地产价格方面，预计2018年商品房销售均价为8122元/平方米，同比增长3.7%，增幅较2017降低约1.0个百分点，其中住宅平均销售价格较2017年同比增长4.2%，增幅较2017年下降约1.3个百分点。
中国社科院是国家的“最高智库”，它的预测某种程度上可以看作为政府的意愿。
关于社科院对于房价的预测用一句话概括就是：2018年，商品房预计同比上涨3.7%，住宅价格预计同比上涨4.2%。

这个涨幅范围是如何预测的呢？主要是根据CPI涨幅和货币贬值速度来预测的。
国家统计局1月10日公布了最新CPI数据，2017年全年CPI上涨1.6%，涨幅比上年回落了0.4个百分点。而从绝对价格来看，2017年1-12月，全国商品住宅平均销售价格为10455元/平方米，与上年同期相比提高416元，涨幅为5.6%。
住宅价格涨幅5.6%>CPI涨幅1.6%。
CPI，是居民消费价格指数，它反映的是消费品价格的涨幅，CPI越高说明物价涨幅快，我们手中钱的购买力就下降得快。
消费是拉动经济的三架马车之一，所以CPI还被作为反映一个国家和地区的经济现状的指标。CPI适度上涨，说明经济景气，反之则是经济衰退。正因如此，每年CPI2%的增幅已成为发达国家调控经济的手段之一。
再看货币贬值速度，货币贬值速度=M2增速（货币发行速度）-GDP增速（财富创造速度）。
2017年全年M2平均增幅为9.7%，GDP增速为6.9%，2017年的货币贬值速度为2.8%。
房价涨幅要快于CPI增速和货币贬值速度，是因为只有当房价涨幅高于生活中一般消费品时，能跑赢货币贬值速度时，房子才对大众有吸引力，民众才愿意购房，政府的去库存目标才能达成。
换句话说，只有房价上涨，民众才有购房或投资意愿，当房价下降的时候，民众反倒不会买而是选择观望，所以市场才会将那句“买涨不买跌”奉为圭臬。
有人肯定会反驳，说自己正盼望着房价下跌，然后立刻下手。但市场多次验证过，当房价整体下滑的时候，观望者肯定要比下手的人多。
一旦民众陷入观望，楼市库存就会越积越多，政府提出的去库存任务压力就会更大。卖不出去房，地方政府土地交易会受影响，进而影响到各城市的财政收入。
所以，政府调控楼市虽然要控制住房价，只是不允许其上涨过快，而并非不允许其上涨，每年都会给出一个适当的范围。
在2017年许多城市公布的限价政策中，你会发现，他们都没有限死房价，而是规定开盘价不得高于周边同样小区的多少多少。
例如东莞的限价令是这样说的，要求首次房价备案的楼栋均价不得高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%（含）。
再如深圳，深圳出台关于新房开盘价格规定的细则中是这样说的：新房备案价不得明显高于周边房价。“不得明显”如何理解？就是不允许太大的涨幅。
这个范围如何拿捏？需要满足两个要求，一是要大于CPI增速和货币贬值速度，二是要低于人均可支配收入增幅。
2017年的房价涨幅就刚好达到了这个要求。2017年CPI涨幅为1.6%，货币贬值速度为2.8%，房价涨幅为5.6%，人均可支配收入增幅为7.3%。
低于CPI增速和货币贬值速度，民众的购房意愿会下滑，会影响去库存；高于人均可支配收入，百姓想买也买不起，同样会影响去库存。居中是最理想的模式，既刺激了经济增长，又不影响百姓购房。
2018年，政府已经发声，要支持刚需客和改善性需求人群购房。要达到这个目标，根据社科院给出的住宅价格预计涨幅是4.2%，2018年要做的，就是努力让百姓的人均可支配收入高于住宅价格涨幅。从历年数据来看，不出意外，基本会达标。
社科院预测的住宅4.2%的涨幅，是全国住宅的平均涨幅，各类城市的涨幅会不一样，一二线城市可能涨幅大一些，而人口流失的三四线城市和调控极其压力的城市可能会下跌。
同时，这个数值也表明，中国主要城市房价的上涨是一种趋势，从这个趋势中可以解读出两点：
1、那些迟迟观望，还在盼着房价下跌再入手的人，该醒醒了。房价不会下跌到你想要的价格，中心城市的刚需客，如果能买得起，就早买早心安吧！
2、那些还妄想短炒获利的投机客，也该死心了。4.2%的房价涨幅，根本撑不起你的杠杆利息，会让你得不偿失。

楼市观察员

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楼主 6楼 2018-01-10 12:16

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

北海唱空看衰八大怪
一怪流言似酸菜，字穷句白味难耐；
二怪多唱家乡败，一叶障目瞎拍拍；
三怪抱怨没钱财，好高骛远拿嘴卖；
四怪有楼套间在，铁心只认楼市衰；
五怪明知割韭菜，耿直鸭脖叫来来；
六怪自闭在北海，大话世界把心开；
七怪小号马甲摆，只为网友乐开怀；
八怪销客伴多载，不辨真假美丑呆。

楼市观察员

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楼主 7楼 2018-01-10 12:17

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

楼市观察员

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楼主 8楼 2018-01-10 12:19

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壹柯

老北海

来自: 广西贵港市

去年卖出住宅土地不到25万平，按3.0的容积率计算，建成住宅面积不超过75万平，是这个意思吗？

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9楼 2018-01-10 12:53

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庞友

禁止发言

来自: 广西北海市

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10楼 2018-01-10 13:20 来自

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10709282

刚到北海

来自: 湖北省

限购了，我想买二套买不了了！

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11楼 2018-01-10 13:29 来自

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10709282

刚到北海

来自: 湖北省

能投资商铺吗？

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12楼 2018-01-10 13:30 来自

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

壹柯:
去年卖出住宅土地不到25万平，按3.0的容积率计算，建成住宅面积不超过75万平，是这个意思吗？(2018-01-10 12:53) 5楼

看来是行家，只是纯住宅，公寓商住以及其他形式的居住用地面积不算。我的数据在网上查到就是提供给行家们的，不便轻易出结论、、可以自己计算的出来

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

举例说明:1000平米的院子，你盖了一个7米高的双层楼，每层都是300平米
容积率=300x2/1000=0.6

容积率越大说明在这个小区内建筑面积越大,相应的小区住户就越多,人也多,建筑比较多,密集.采光就不那么好了,物业也难管理了