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贷款未还清的房子怎么卖?北海这边普遍怎么做?

发表于: 2017-01-16 09:50 4985人阅读 11人回复 只看楼主 | 第1页 | 最后一页

    北海新人

    贷款未还清的房子怎么卖?我在网上查,很多都是说用买家的首付来结清剩余贷款,或者向银行再贷一笔款还清,再或者自己筹一笔款提前还贷。。还有一种方法——“将贷款转移到买家身上”,貌似这样可以省提前还款的违约金,不过都说这种方法很难搞。。不知道北海这边普遍怎么做?
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    老北海

    如果买房人能够全款进行交易,那就很简单,拿钱,还贷款,过户,交易完成。

    北海新人

    有请世华,江山,等业界精英为楼主答疑解惑

    刚到北海

    北海益联地产小陈为您解答:像您这个情况,有以下三种常用办法
    一:我们可以叫客户帮您解押,一般在北海客户贷款买房,都是首付百分之三十,剩下百分之七十向当地银行申请贷款,我们可以让客户首付出到您欠贷款的金额,然后您解押出来,过户就可以了。
    二:由我们中介公司出钱帮您解押,但是要收一定的利息。
    三:客户全款买房,照北海目前的形式,这几个办法经常用。希望能帮到您

    北海新人

    陈先玉:
    北海益联地产小陈为您解答:像您这个情况,有以下三种常用办法
    一:我们可以叫客户帮您解押,一般在北海客户贷款买房,都是首付百分之三十,剩下百分之七十向当地银行申请贷款,我们可以让客户首付出到您欠贷款的金额,然后您解押出来,过户就可以了。
    二:由我们中介公司出钱帮您解押,但是要收一定的利息。
    三:客户全款买房,照北海目前的形式,这几个办法经常用。希望能帮到您(2017-01-17 10:23)  4楼


    第二点就是中介公司借钱给房东的意思吧

    刚到北海


    再或者自己筹一笔款提前还贷或向中介借钱,
    拿购房都的首付去还当然可以,不过知道你这么操作还和你买房的肯定是水蟹,不被你骗也会被其它人骗。
    房子还在抵押期间,没解压出来绝对不能买。债权存在的情况下,银行绝对享有优先权
    海盗yhh 在线

    北海通

    可行吗。。
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    7楼 2017-01-23 07:19 来自
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    刚到北海

    对的
    一个靠谱的网名:


    第二点就是中介公司借钱给房东的意思吧
    (2017-01-17 14:49)  5楼

    北海通

    • 楼市观察员

    精华7
    不管谁掏钱,你提前还款了都需要支付违约金,一般是未还本金的千分之五左右,你之前贷款35万,还剩下30万的本金没还清,提前还的话就得还1500的违约金。

    北海这边二手房的做法很普遍的都是中介垫资,中介公司要你签个借款协议,叫你开个新卡不开通网银和手机银行,他们手上拿着卡,把钱打到卡里面然后去银行还钱。然后看买家是那种方式买房,如果是全款就等赎回原件过户给买家后,中介扣除垫付的借款和他们的“回扣”再把剩下的钱给你。如果买家也是办按揭,那就是按揭款打到你名下的卡,但是卡也在中介手里,密码也由他们掌握,到账后扣完他们的钱再把卡还你。

    就算是全款买你房的下家,一般也不肯提前帮你垫资赎证,基本都是给个首付,等过户完之后才把尾款给你,所以说买家帮你出钱还贷款的情况相对比较少。

    • 楼市观察员

    北海新人

    我买房就是直接全款,但要求价位低哦
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    10楼 2017-10-11 07:27 来自
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    禁止发言

    用户被禁言,该主题自动屏蔽!
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    11楼 2017-10-11 07:47 来自
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    刚到北海

    中国房管局在“6.28”新政中规定:2017年4月18日在以前限购区域内购买的商品住房从网签之日起满五年方可上市交易;买方若非本地户籍,购买二手房需提供在本地连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。若卖方与买方同时符合上述条件,还在还贷的房子即可买卖。贷款未还清的房子本质上是处于抵押状态的,需要先到银行解除抵押,买卖双方才能正常交易的,也就是说想要上市交易的话需要先还清贷款才行▼

       主要有以下几种解决办法:房贷转按揭转按揭的意思就是把自己的房子出售或转让给第三人,由第三个人向银行重新申请办理个人住房贷款,变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款,目前能做转按揭的银行较少,所以这种方式目前很少有人使用。

    具体流程:

    1、先由买卖双方签订《房屋买卖合同》,然后由买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》,之后买方向卖方支付约定的首付款。

    2、卖方向原贷款银行(称为A)提出提前还款的申请,并获得A银行出具的确认函,卖方收到银行同意提前还款的意见后,卖方向买方交付房屋,由买方拿着《房屋买卖合同》向B银行提出贷款申请,并提交相关资料,B银行审批房屋属性和贷款人的还贷能力等相关信息后,开始放款。银行的贷款是直接划入卖方的账户中,卖方拿这笔钱还了A银行的贷款之后,将房产解押,交付买方使用,并与买方、律师一同办理过户,将房产抵押给买方的贷款银行。

    3、卖方结束对房屋的所有权,买方开始拥有房屋的使用权,并开始还贷。

    注意:转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定,有的银行可以办理,有的是不接受这种方式的,还有转按揭一般是通过中介公司办理。所以想要以这种方式解决房屋交易问题的,可以提前向中介公司咨询。用买方的首付款缴清剩余贷款这个方式的前提是:卖方剩余贷款不多,或者说是买方有足够的资金支付首付款。比如说贷款100万,现在还剩40万没还清,如果买方可以支付40万的首付款的话,那么买卖双方就可以解决这次交易问题,轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。

    具体流程:

    1、卖方向贷款银行申请提前还款,买方支付卖方剩余还款金额作为首付款,并签订房屋买卖合同,一定要有担保公司在场作证。

    2、卖方前往贷款银行办理提前还款,并事先在还款账户中存入足额钱款,到贷款银行办理结清手续。

    3、银行贷后管理中心出具解押材料,将原房主的房子解押出去,卖方前往房屋所在不动产登记中心解押。

    4、买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。利用其它抵押物给银行进行贷款来还清房贷如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话,卖方还可以利用自己其他的抵押物,如其他的车子、房子来抵押给银行,获得一定的贷款,来还房贷,有点拆东墙补西墙的味道,但不失为一种方式。等到还清房贷,解押出房产,与买方完成交易,拿到买方支付的款项之后,再将抵押物解押,最终完成整个交易流程。对于购房者来说,买贷款未还清的房子同样存在着一定风险。很多买方爆料经常遇见这样的问题:卖方对约定好的价格反悔、买房在支付房款解除抵押,还没办理过户期间,原房主出现债权纠纷,导致房屋无法正常过户。

    ▼    

    如何避免购买贷款未还清房屋带来的风险?对买卖房屋进行预告登记在签订购房合同前可以向登记机关申请预告登记,在双方完成预告登记之后,卖方不能做的事包括:


    转移产权,以房产作抵押,以房产做担保。也就是说进行预告登记后,卖房人未经过买房人同意,无权处分房屋,可以避免房主将房子一房二卖,保障买房人的权益,也保障了卖房人的权益。注意,预告登记只有三个月的有效期,所以,预告登记三个月内,务必完成不动产登记。如果时间真的来不及,也没关系,你可以反复申请预告登记。在合同中明确房屋权属、付款方式等问题在签订购房合同时,要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确,约束双方行为,避免不必要的纠纷。
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