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警惕开发商死后留下毒尸体

发表于: 2008-09-10 01:33 1456人阅读 2人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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富贵街

刚到北海

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作者：黄祖斌（上海阅瀚律师事务所律师）

去年，在房价高涨的最后进行时，我写了一篇《可以买房的17种情形》，很多人是把它当笑话来看的（去年我看空股市破3000点也有人当是笑话）。不过目前来看，深圳、广州等地的房价在惨列下跌，成为负资产的炒房人的报道都出来了。去年末还有房产商在疯狂买地，杂交出一个个地王，现在各地卖地纷纷以底价成交，或根本流标。

可以肯定地讲，未来几年，中国的房产商将大量死掉。有人问我会死多少？我看先死一半再说吧。我没有任何房产公司的股票，不持有任何房产，没有任何房产公司的债券，不在房地产行业工作，所以房产商死掉和我没有任何的关系。即使房产商大量死掉后，房价下跌一半后，我也根本不会考虑买房。不过，这里醒示所有关心这个问题的政府部门和居民：房产商死掉后将留下毒尸体，并造成较大的危害，这个危害和股市暴跌一半相比孰大孰小，我则无法判断。

房产商是中国特有的一个怪胎：
1、房产商不造房产，是建筑商在造房子。并且普遍是建筑商要垫钱来建房子，自己买建材，拖欠农民工的工资，农民工的工资普遍要到年底发，当然也有不发的。于是就有农民工上演跳楼秀。
而美国是没有中国这种开发商的，是建筑商自己盖房，自己卖，没有房产商这个中间环节。

2、房产商自有资金很少，甚至根本没有钱。03年的时候吧，有关部门要求房产商自有资金必须不少于35%。中国还规定不许杀人呢，不是经常有人被杀嘛。中国还规定不许贪污、挪用社保资金、卖淫嫖娼，这些事难道就没有了？中国的房产商要全部有35%的自有资金，我马上自刎。
因为自有资金少，又想多搞几个楼盘，抓住大好时机大捞一把，于是不光是建筑商要垫钱，等于是借钱给开发商；以土地作为抵押，向银行借钱；向买房人销售预售房，相于当买房人借钱给开发商。
但是开发商销售楼盘，却可以得到所有的房款。

3、除了中国香港以外，可能只有中国大陆大量销售的是期房，房子还不知什么时候能盖好，买房人就要交钱，负担银行的利息，开发商却可以免费借这些钱，节省了银行利息。

4、开发商可能自己不卖房。有大量的中介机构来代办。而且中介在房价上涨时，还可以和开发商联合上演好戏，开盘后很快卖光，要想买，去中介，中介有大量的房子，不过要加价。一方面显得供不应求，另一方面快速销售，第三拉高房价，只有买房人当了炮灰。

现在房产商面临的问题是，原本为投资客准备的部分供应，因暴涨的预期不在，银行加息，第二套房的贷款利率不但不再享受优惠，还要高于基准利率，这部分供应量无人接盘。炒房人在抛售，拿上海来说，在春节前可售二手房是86400套左右，之所以记得这么清楚，是因为我坐过864路公交。目前是10万套左右。房价下跌是不可避免的。土地必须在两年内开发，否则无偿收回。股市大跌，房产商想要上市融资，困难重重。去年上市的SOHO中国，跌破了发行价，于是今年恒大地产想去香港上市，没有成功。

一个企业破产的根本原因就是不能偿还到期债务。为什么香港的大房产商的负债率不高于20%？香港也曾有大量房产商，喜欢高负债以小搏大，在楼市泡沫消肿时，纷纷死掉。看看大陆的房产商，负债率是多少。有兴趣的，可以搜索一下。

本来房产商作为一个企业，破产关闭没什么。但房产商破产了，不会象普遍尸体一样烂掉，甚至还可能成为肥料，恰恰相反，部分房产商会成为丁春秋和游坦之制造的那种有毒尸体，危害以下几种主体的利益：

1、建筑商。当盖的工程因为房产商资金链断掉，工程成为烂尾楼，建筑商自然拿不到应得的垫付款项及承包费用。农民工的工资嘛，谁知道呢。

2、买房人。已经成为烂尾楼了，自然住不进去，不是刚性需求嘛，要不再买一套吧，买现房。什么时候烂尾楼再重建，应该在8002年奥运会之前吧。我知道不少烂尾楼被爆破，这种情况下买房人利益如何被保护？我也不知道。所以我很佩服买期房的人。

3、银行。银行的坏账是不可避免的。中国企业和个人逃债相对比较容易，人间蒸发比较方便。资金链断掉，面临破产，我不相信企业家会老老实实用企业资产还债。所以我认为只有招商银行是可以让人放心的。它最差时的不良资立率也只有5%左右，而其他银行，要不是国家买单，剥离不良资产，根本无法上市的。但产生不良资产的机制和人员，我认为其他银行仍没有根本的改变。所以不能让人放心。

难道不能追究房产商老板的责任？也许出事之后已经卷款潜逃了，大多数不会这样，但房产公司是有限责任，就是公司的财产不够偿还债务的，这些债务将不再偿还。这就是有限责任，企业不象个人，个人欠的钱，除非死亡，一定要还。也许地方政府会有所作为吧，给交了买房款只能面对烂尾楼的刚需每人每天发一斤黄豆作为救济。

当然，开发商也是不容易的，特别是民营企业，其实中国的民营企业都不容易，有太多的敲诈和剥削。关于这个问题，我会专门有一篇介绍一下。

总之，房产商不会简单地死掉，一定会留下一些烂摊子给银行、建筑公司、买房人和地方政府。

来自：（http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b0e1c3e010098k0.html）