拐，还是不拐？2月21日，万科终于要以其实际行动来验证楼市“拐点论”的真假。

相比万科5%的让利价格，上海一些中小楼盘已经跟风推出最高15%的打折促销。站在房价这幢摩天大楼下，抬头观望王潘二人争执不休的，除了茫然的购房者，还有焦虑的银行业。

上海银监局在近日发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》（以下简称《报告》）中明确指出，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。

警惕房市风险

上海银监局的相关人士表示，房地产信贷运行与市场之间的关联已日趋紧密，无论是银行、房地产开发企业还是房贷借款人，依然面临因房价波动而带来的压力和风险。

据《报告》统计，2007年，中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，至12月末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。

对此，上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊告诉记者，房价之所以会给银行的信贷安全带来如此大影响，主要是与抵押资产的现值有关。现在银行主要在做的“按揭”，其实是一种住房抵押。一旦还款人出现问题，银行需要处置其住房资产时，如果房产价格偏低，那么银行能够变现的资产额就会很低。

除了房价带来的风险，上海银监局还指出，在2007年央行连续加息之后，借款人贷款还款压力明显加大，个人住房不良贷款余额仍维持在20亿元左右。

下滑的房价，上涨的利率，听起来并不陌生。连续激增的月供额曾经让美国的次级抵押贷款者不堪重负，无力还贷，而停滞不前的房价让无法收回贷款的金融机构发现，作为抵押的资产价值已远远小于已放出的款额，一个个华丽的泡沫开始迅速破灭，一连串的蝴蝶效应引发了美国经济的轰然倒塌。而如今，这两只信号灯也开始在中国闪烁。

面对居高不下的CPI数据，央行又一次陷入“加不加息”的两难境地；而万科此次引领的楼市降价风潮所造成的房价波动，对银行业的房地产信贷质量所造成的影响尚不可知。

一位交行总行信贷部的高管告诉记者，如果只是小范围的价格波动，应该还不会对银行的信贷资产质量造成影响。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对记者分析，当前房价处于虚高位，房市有价无量，加上万科这次对房价做出的适当修正，很有可能使房价出现10%－20%的合理回调。但是出现深幅下跌的可能性不大，再加上央行以往加息时对银行房贷的保护态度，因此银行不会出现大面积损失。

房产开发贷款增速明显

从1月份到现在，房地产信贷的增量比重已达多少，是否会让房价的波动影响到银行更大规模的信贷安全，交行、浦发均表示目前不便透露。然而，银行信贷总量猛增已经是很明显的事实，上海银监局相关人士表示，这一方面是去年年底积压下的贷款，银行集中在年初放出；另一方面银行出于利益考虑，更愿意在一季度把贷款放出去。

根据《报告》中透露的去年数据来看，一至四季度房地产贷款增量分别为90.07亿元、85.96亿元、180.49亿元和96.36亿元，其中三季度贷款增量出现的明显“井喷”现象，推动贷款余额于9月一举突破5000亿元关口，这是自2005年6月突破4000亿元以来，登上的一个新台阶。

《报告》分析说，房地产开发贷款的增长，主要来自于商业用房开发贷款，而住房开发贷款则出现大幅度萎缩。其中，商业用房开发贷款的全年增量为131.25亿元，同比虽少增32.71亿元，但同比增速为43.6％，比房地产开发贷款平均增速高出36.8个百分点。

上海银监局认为，住房开发贷款的大幅减少，一方面受国家货币紧缩的宏观调控影响，另一方面，银行对住房开发贷款的发放已经日趋谨慎，此外，上海土地购置面积和商品房新开工面积的下降，导致信贷需求也随之下滑。

控制房贷规模

上海银监局表示，要关注信贷资源向房地产业聚集的趋势，银行也要重视潜在的系统性信用风险。

奚君羊认为，控制房地产信贷方面的风险，银行应该保持一个适度的按揭比率，对贷款人的还款能力要仔细核查，此外，还应该对房产价格的波动，做好思想上的准备。特别是在房价偏高、出现泡沫的时候，银行放贷更要谨慎，要对有可能出现的大规模回落保持警惕。

郭田勇认为，银行要对开发商的资质从严核查，此次房价调整也意味着国内开发商在进行一次洗牌，一些中小开发商很可能维持不了多长时间。因此银行在发放房地产贷款时，要选择一些有实力有资质的开发商，从而确保资产安全。