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警报拉响------下半年需求剧减北京楼市拐点或将提前到来!

发表于: 2007-09-18 18:30 1281人阅读 3人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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下半年需求剧减，北京楼市拐点或将提前到来

标签：楼市房价
今年以来，根据不完全统计，北京四环以内多数楼盘涨幅超过40％，尤其是7月份和8月份，相比之前的房地产市场，开发商已经不再有任何顾忌，以前涨价是几百几百的涨，现在每个楼盘几乎是数千数千的涨，像泛海国际这样的区域领涨项目，甚至于在不到两个月时间从17000元/平方米涨到25000元/平方米，涨价达8000元/平方米，一个月涨幅高达50％。然而，这种看似疯狂的举动，并没有给项目造成滞销，反而销售一路走高，从而也给了其他项目以足够的信心，并纷纷跟随。
伴随房价的狂飙，部分项目销售的持续火爆让不少开发商以为北京房地产市场的需求会无止境的膨胀，房价也将不断上升，楼市的风光将永远持续。
殊不知，有句真理，“上帝要其死亡，必先让其疯狂”，股市也好，楼市也好，寒冬之前一定是丰收。纵观历史，每一次的经济危机的到来，之前一定是突然爆发的虚假繁荣。哪一个熊市之前不是牛市？当股票的价格持续上涨，促动越来越多的投资者和投机者涌入市场，继续抬高股价，并使得股市价格远远超过真实价值，当到达一定的制高点之后，必然是一泻千里的狂跌，从而进入漫长的熊市。虽然说楼市因为有着真实的实物资产作为支撑，不至于象股市那样脆弱，但如果价格一旦达到市场承受的临界点，楼市拐点就将到来。比如说当年的香港、日本，比如说年前的美国，房价都是在涨到最高点之后突然狂跌。而在此之前，哪个人不是认为房价还将继续上涨？
在美国次级放贷危机继续扩大、人民币升值压力越来越大、国内流动性过剩加剧的背景下，政府高层已经充分意识到放任房价上涨将可能导致金融危机爆发，而房价狂飙所带来的社会问题也日益严重，房地产行业的过热已经危及到中国经济的安全——过去的两年里，房地产已经从一个带动国民经济快速增长的建设者演变成为一个严重危及社会和谐的破坏者。在这种背景下，下半年宏观调控政策必然更为严厉，乱世，则不排除用重典。
笔者也曾经认为2008年前北京楼市不会出现拐点，遗憾的是，在开发商集体努力下，北京楼市已经透支了未来两到三年的潜力，并促使政府下定决心整治——这也是笔者一直呼吁房地产商冷静的原因，可以说，是北京房地产商在过去几个月时间透支了北京楼市的发展潜力，并促使拐点提前到来。
需要强调的是，2005年，中国房地产行业整体是健康的，泡沫只存在于上海、杭州、南京等极个别城市，因而宏观调控不能将整个行业一棍子打死，所以大部分政策是温和的，政府的主基调也认为房地产行业整体是健康的——却让房地产行业错误的认为政府无力调控房地产市场。但进入2007年以来，全国性的房价狂飙已经让房地产行业整体过热，中国房地产泡沫已经危及到国家经济安全，因而在这种背景下，宏观调控力度必将远远超过之前。
央行在今年以来，已经连续四次提高贷款利息，七次提高存款准备金，而全国性的收缩房贷已成必然。在过去的一年时间，如果不是银行为楼市注入9000亿元的资金，房地产不可能如此过热——提醒所有的开发商，房价越高，意味着抵押给银行的资产价格水分越大，银行的风险就越大，因而，银行希望房地产发展稳定，但绝对不希望物业资产膨胀过快。胡锦涛主席在8月底召开中共中央政治局日第四十三次集体学习，会议的重点是世界金融形势和深化我国金融体制改革，会议传递的主要信息就是中央对当前的金融形势高度担忧。可以预见，在金融风险急剧加大背景下，银行紧缩银根将是必然，少了银行资金的支持，房地产行业的降温将不可避免。
10月份，北京即将提高房贷首付，二手房抵押贷款可能紧缩甚至全面停止，同时贷款审核将非常严格，并从房贷整体规模上进行控制——预计以上这些金融措施将使得北京楼市需求在短期内将至少减少30％。相反，房价在开发商的集体哄抬之下，近两个月可能会继续走高，从而将造成更大的观望气息。
进入9月，北京将迎来众多项目的集中放量，“90/70”政策效应在延迟一年后到来，产品的同质化将空前严重。廉租房和两限房政策的落实，必将大大缓解中低收入层对房市的恐慌——本人认为，在当前的中国房地产行业，房价的涨跌更多取决于消费者的心理预期。
针对楼市捂盘惜售、哄抬物价、囤积土地的现象，政府部门即将出台针对性政策。除上海市采取的限制开盘最低规模的策略外，限定涨价幅度、限定开发周期、加大土地供应量等政策意味着政府宏观调控已经进入“精确制导”阶段，在付出巨大代价之后，政府终于把住了房地产的脉搏。
与此同时，北京市住房普查工作将全面铺开，为物业税、空置税、增值税等增加房产持有成本的措施做好准备。在首付提高、二手房抵押贷款停止、物业持有成本大规模提高可能性无限增加的背景下，投资者的恐慌将导致二手房出现抛售，而二手房贷款难度的加大则使二手房需求降低，两面夹击，二手房价格必将出现回落，进而影响到一手市场。
由二手市场带来的恐慌，将使得一手市场投资者不得不慎重考虑投资风险，一旦二手交易受到打击，在北京目前租售比已经高达1：350的情况下，北京楼市将不再具备投资价值，一直鼓吹的房地产投资神话将被戳破，投资者撤离楼市，自用者无力购房，货币紧缩进一步限制需求，楼市拐点将提前到来，但由于奥运会利好的支撑，房价将继续坚挺，但需求可能急剧下跌，北京房地产将进入一个较长周期的“有价无市”的泡沫消化期，如果下半年房价持续快速上涨，超过市场承受能力，在奥运会之后出现房价回调的可能性无限增大。

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