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发表于: 2007-09-18 01:43 1761人阅读 9人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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大宝

北海土著

精华1

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发表于 2007-8-21 23:40

北海房地产的崩溃及其拯救

一、崩溃的理由
一直以来我都是力挺北海房地产的，但现在我要说----
北海房地产正面临崩溃的边缘。
1、项目从积压到迅速放量是导致北海房地产面临崩溃的最大祸根
近几年北海经济的发展主要还是靠房地产业的发展推动，今年上半年也是如此。但今年的情况和往年不一样。今年推动北海经济的主要是地产，而不是房产。北海上半年针对房地产项目只开了两次规委会（新建项目都必须经过其通过规划方得实施），两次会讨论的项目不超过10个，通过的项目只有四、五个。大量项目被积压的结果，导致房产市场供应量迅速萎缩（6月份几乎没有新的房地产项目获准开工）。房价增幅连续高居全国第一，吸引大量外地房地产投资商在北海出手购地。
但从7月份开始，政府多次召开规委会（为加快审批速度开会从下午开到晚上去），以极快的速度审批项目，大量积压项目获得审查通过，仅10万平方以上项目建筑面积就达100万平方米以上在近期获得规划许可，加上10万平方以下的项目，预计总面积近300万平方米的新建房地产项目将在未来半年开工，随即进入市场销售。供大于求，市场将进入完全的买方市场。无论全国市场行情如何，北海房地产止涨拐点即将出现。

2、大量项目低水平重复和低劣的规划将导致众多开发商被市场彻底抛弃
以香格里拉东侧的海滨新城项目为例。那个项目以126万/亩取得的土地，在规划层面却是无法完成的任务。一方面容积率奇高，另一方面新的规划要求又必须配备足够的停车位和绿化率，结果是必须建设起码地下三层停车场才能满足停车需求，这对开发商来讲，几乎是不可能完成的，如果就着容积率建足够的房子以保证地价所值，那么必然没有足够的停车位，与现代生活的发展趋势不相适应。形成没车的人买不起（高层），有车的人看不上（没车位）的局面。
北海目前待建的项目很多都是这种情况，但不象这个开发商几乎是被骗的。很多新建项目规划差，停车位不足，公共绿地不足都是低素质开发商自己“争取”来的。为了多建房，快建房，很多开发商几乎不在乎规划的规定，一味求快，户型不在乎，立面不在乎，绿地少不在乎，缺乏停车位不在乎，连最基本的市场分析和策划都撇开，只不知所有人都跟他一样，结果都是高容积率下的低水平重复，等到房子上市，面对恶性竞争，销售艰难，后悔都来不及，只能等“天水”。

3、北海房地产业完全不与时代发展合拍
在过去几年，北海房地产发展迅速，但体现主要是量，而不是质。新建项目的质素甚至还回不到9293年的水准。在北海看到的3000-4000元/平方米的楼盘质素与东部发达地区城市同等房价时期的根本不具有可比性。房开们说“以人为本”的很多，但都是当着噱头，谁欺骗市场，那么市场必将对他回“报”。
在智能化早以普及的今天，北海没有那个小区在这方面下过工夫，绝大多数连起码的智能门禁都没有，更不要说智能抄表、一卡通。建成后的小区全部是最原始粗放式的管理，几乎所有现代的物业管理服务都被看门、扫地取代，物管纠纷此起彼落。很多小区，连起码的公共活动空间都没有，人们渴望的街坊式的社区被对面十年不相识替代，传统的人际交往模式必将为此反弹。市场需要重新洗牌，那些低素质的开发商必须清理出房开队伍。

To be or not to be，北海又一次到了选择的时候。

二、拯救方法探讨
北海房地产崩溃的理由已经给大家摆了，大家别忘了，我一直是力挺北海房地产的。以住宅为主导的北海房地产发展时代伴随着崩溃而基本结束，以旅游房地产为主导的北海房地产发展机遇也许是拯救北海房地产的唯一途径。
爱海是人类的天性。海子的“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”诗句，表达的是居住于内地人的共同心声和梦想。24公里长的银滩，其面积是北戴河、青岛、厦门、大连、烟台等所有中国最著名的海滨浴场沙滩的总和，在国际上，也是首屈一指；城市三面环海，一年长达9个月的宜泳时间，富有亚热带风情的绿色植被，全国空气最清新的城市……这些独一无二的条件，只要我们把它分享给居住在内地的人们，内地人亲海和北海城市发展的梦想就可达到统一，并逐步地共同实现。北海的房地产应该是以旅游房地产为核心的房地产。
作为旅游房地产的核心时权酒店在北海未见启动。这与国内的大气候有一定关系，也与北海不能率先在政策层面取得突破有重要关系。时权酒店经分时销售，将大大降低内陆居民在北海拥有第二居所的支付门槛，对外地人在北海进行房地产投资有着无可估量的推动作用。但分时销售后的产权需要政府通过新的立法给予保障。国内目前还没有类似的法规，期待北海市委、市政府能敢为天下先，以地方性法规的形式出台时权酒店产权保障政策（大可去马来西亚取经学习），推动铁路南、银滩及新的行政中心区的开发，为北海市房地产未来发展奠定良好基础。
唯如此，北海房地产兴许还有救。

2007-8-21