包工头揭房价成本黑幕:商品房建筑成本679元/m2

点击数：55 更新时间：2007-4-10

日前，一个从事了10多年建筑行业的包工头向记者公布了他承包的一项工程的明细账：在番禺承包了建筑总面积大约是11893平方米的商品房，合同上的交货价是808万元，这样算下来每平方米的建筑均价为679元，而该包工头的实际建筑成本是每平方米572元，在180天的工程里，该包工头实际盈利近80万元。而该房子的现在的销售价格是每平方米平均4200元。“6个月我能挣到80万元，我已经很满足了，我已经是暴利了，但是比这个暴利更大的是发展商啊”。 和这个包工头见面是在他工地的所在地——番禺的一个镇。他从1996年就开始了建筑行业，承包了大大小小10多个项目。他说，这个1万多平方米的商品房项目是在2004年下半年接手的。为了表示数据和材料的真实性，该包工头给记者拿出了他该项目的所有材料：有所有的采购材料的发票和收据，也有他与各个班主签下的所有合同。记者数了数一共31份，主要包括材料和人工两大块。 该包工头列出长长一串成本清单。材料方面包括：设备、钢材、五金、铝合金、玻璃、不锈钢门、不锈钢扶手、防火门、木门、周转材、商品砼（混凝土）、包装水泥、沙、砖、外体墙、隔热砖、灰油、水电、卷闸门、排栅等。人工除了管理费和伙食费外，按照不同工种来付费，大致为隔热砖工、楼梯工、木工、铁工、碰焊工、水工、外墙工、内墙工、杂工、佘泥外运工、勾机工、装卸吊笼工、资料员等等。此外，防雷、给水、排水、消防、打桩均不属于土建范围。 利润空间有多大？ 半年净赚80万 该包工头说，这些成本会随着市场价格变化而变化。当年做这个项目时，钢材价格很高，每吨要4200元。人工费用几乎都是按照建筑面积来计算的，当时铁工为7元/平方米，木工是16元/平方米，泥工为5元/平方米，砌砖差不多是一角钱一块砖，而负责贴外墙瓷砖的人要24元/平方米。现在钢材的价格跌了一些，但是像木工则因为人员短缺，均价上升到26元/平方米左右。“广州市区内的地价相对来说会高些，人工也会稍微贵一点，建材商则是整个珠三角供货的 “打桩、防雷、给水、排水、消防花了差不多71万元，土建部分的材料成本是4061189元，人工费用1332758元，加上其他一些费用713054元。这个工程包工包料的真实成本是6803993元，我还能从这份总价为808万元、房价仅679元/平方米的合同中净赚80多万元。”该包工头神秘一笑，“整个主体建设只用了180天啊。” 他说，该房子的销售价格已经卖到4200元/平方米。从这些数字应该可以想到开发商的利润空间有多大。该包工头感慨地说：“如果现在政府给一块地让我建楼，我卖的房价绝对不会卖过3000元/平方米。” 房价的构成 建安费用在总房价中约占四成 相关业内人士介绍，简单来说，房地产的价格有以下几部分构成，土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用，这部分占到总房价的20％左右；建筑安装工程费用，这部分在总房价中约占40％；市政公共设施配套费用，这部分占到总房价的20％~30％；各种税费，这部分占总房价的10％~15％。除此之外，房价中还包括开发商的利润和房地产流通费等项目。 土地费用20％ 建筑安装工程费用40％ 市政公共设施配套费用20％~30％ 各种税费10％~15％ 其他费用 去年江苏省盐城出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及该市2004年以来开盘的97个楼盘。“土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共基础设施费用255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。”以此作为标准，盐城市物价局核定上海某公司开发的普通住宅商品房基准销售价格为2120元/平方米，可在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。 据记者了解，位于芳村兴渔路的广钢集团自建房均价为2050元/平方米。 释疑 四层建筑小工地 与高楼能否对比 记者问，你的工地仅仅是1万多平方米，而且是低层，与那些大的工地和高层建筑相比有可比性吗？他说，我到目前为止承包了10多个工地，比较大的工地有三个，其中在2000年承包了一个13层的商品房，那个时候的承包价格也是每平方米730元，而那个时候材料的大头——钢材的价格才每吨2700多元。当然有时候，一些高层建筑会在一些部位开支大些，但是，对成本的影响不会很大。

去年江苏省盐城出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及该市2004年以来开盘的97个楼盘。“土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共基础设施费用255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。”以此作为标准，盐城市物价局核定上海某公司开发的普通住宅商品房基准销售价格为2120元/平方米，可在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。
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按此，若容积率为2，土地价不到30万一亩。如土地成本翻倍，则相应地各项费用多有所增加，售价超过2700便正常合理了。如土地成本增长4倍，即100万/亩，则售价超3000正常。北海目前拍卖地价香格里拉东是100多万，新世纪大道南也100多万/亩。

开发商有那么暴力吗？那是建筑成本价楼上的楼上。加上土地费用，土地增值税，营业税，各种房地产税费，一般也就在500元利润。