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北海实业受害者看看区高院的判决书（第2页新增全文）

发表于: 2007-03-23 09:36 6691人阅读 1人回复全看 | 第1页 | 最后一页

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北海正气

老北海

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广西壮族自治区高级人民法院

民事判决书

（2006）桂民一终字第×××号

本院认为，以按揭贷款的方式购买商品房是国内大陆从香港特区以及国外引进的一种比较新颖的贷款形式，也是现在商品房交易市场上最主要的交易方式之一。该形式与一般的借款方式不同，通常情况下，借款人与银行签订抵押贷款合同后，银行的唯一义务只是将款项交给借款人(或借款人指定的人)，对款项使用的监督只是一种权利，由于该贷款为借款入直接支配使用，即使借款人未按合同约定的用途使用贷款，在穷尽各种手段仍不能清偿贷款时，也不能以出借人监督不力为由而免除借款人和担保人的还款义务。但按揭贷款的特殊性在于：按揭时所购房尚在建设中，抵押物尚不是抵辛田人能完全享有、掌控的现实物；所贷款由银行直接支付或划拨给开发商用于正在建设中的房屋(抵押物),这既是按照购房者的指令，也是依照开发商与银行之间签订的合作售房协议；按揭贷款的数额以及占所购房价值的比率，均由开发商与银行商定，购房者无权参与决定；银行放贷既有购房者用所购房屋抵押，购买房屋保值保险且受益人为银行，也还有开发商作保证等三重保障；购房者贷款后．不仅不能控制所贷款项，还必须按开发商与银行商定的首付比倒交纳首期购房款，承担按期还款以及在开发商不诚信时不能交房、无法按期还贷时被拍卖所购房、被追究违约责任等合同义务及风险；开发商在房屋未建好不能交付时，便能获得售房的全额回报，在不需要自己承担分毫利息的情况下，通过购房者的按揭贷款，解决了自己的资金周转问题。银行通过对开发商的约束、对抵押物评估以及贷款额的限制、对抵押物的保值和灭失保险以及拍卖抵押物的优先受偿等，可以比较安全地获取稳定的贷款利息。购房者只获得一个融资的渠道外，处于一种相对无法保障的弱势地位，完全依赖开发商的诚信和守法维系着自身的利益。若开发商不诚信，则会出现本案的情形。这种按揭贷款的特殊性，往往被人所忽略，以致目前在我国对此类特殊的贷款方式的处理仍只沿用一般的借款理论，而未能考究其本身的特殊性。而这些特殊性的忽略又往往被开发商所利用，开发商融到款后，完全有可能像本案一样不是将款项用到约定的项目中而是用到自己急需的地方，以致造成不能交付房屋的情形，引发一系列售房以及借贷纠纷。由此可见，开发商是此类案件的始作俑者。为此，在拍卖了抵押物仍不能清偿贷款的情况下，该实际损失应由谁负责，有必要予以合理分析。
本院认为，根据权利义务相一致的原则，权利和义务是对等的，享有权利必须要承担义务。在本案中，作为按揭贷款行为中的银行，其因与开发商先有《销售商业用房合作协议》，才有与购房者的《房地产抵押借款合同》，且前一协议主导着后一协议的签订与履行，因此，银行既是借款的出借人，也是开发商销售房屋的合作人，安全地回收贷款本金获取比较稳定的利息回报是其基本权利，向抵押借款人发放贷款是其基本义务，此外，银行还应该承担考察合作者(开发商)履约的能力、监督合作者专款专用的义务，这是两份协议中其理所应当承担的起码义务。否则，其便有与合作者合谋欺骗购房者的嫌疑，也不利于贷款回收的安全和保障购房者所借款项用到约定的项目。而保证借款人所借款项用到约定的项目，这既是三方的共同约定，也是银行与合作者开发商对借款人的一种共同责任和义务。因此，监督贷款的用途和去向，既是银行的一种权利，也是银行的一项义务。其怠于或疏于行使这一责任和义务，甚至于放任合作者将款作为它用，其应承担相应的法律后果。若在其疏于行使这一义务甚至于放任这一行为后，其不但不用承担任何责任，相反抵押物拍卖折价不足以清偿的借款仍要借款人偿还，将不能还款的无限责任均转嫁到购房者即借款人的身上，显然，这不但与双方当初设立的抵押目的不尽相符，且无形中加重了借款人的责任，更违背了公平、诚实、信用原则和权利义务相一致的原则。不仅不利于和谐的贷款市场的形成，也不利于增强银行的责任心以保障贷款的顺利回收。根据公平原则，开发商不仅是贷款的实际使用者，也是贷款的最大受益者。且抵押物--房屋一直在开发商建造之中、控管之下，购房者无从占有，若因商品房买卖合同、抵押贷款合同被解除．则抵押物仍然在开发商的手上，其将贷款如数返还给银行自己无任何损失。若其不能全部返还其仍然是受益人。银行已获得了借款人的前期还款，解除抵押借款合同后，其通过对抵押物的优先受偿即使不能全部买现债权．也起码已实现了大部债权：而购房者则可能不但不能收回自己交给开发商的首期付款以及保险赞、税费筹费用，如还要继续承担抵押物拍卖折价不足以清偿部分的还款责任，则其相当于还耍另行付出，显然对购劈者来说是极为不公平的。而且，银行跟开发商有合作合同，假如双方相互串通而损害借款人的利益，借款人则更难有公平的救济手段。因此，购房者即抵押借款人向银行所借款项由开发商直接返还这不仅避免了重复诉累，也是对抵押权人权益的保障。正是基于这些特殊性和原因，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定： “商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。这一解释虽然只在程序上确立了由收款人、用款人直接返还的愿则，未明确规定可以免除借款人的借款还款责任。但实际上，只要开发商将打入自己账户的款项全额返还银行，或银行因主张处理抵押物而实现了自己的债权，购房借款人亦实际不用再还借款。如银行行使对抵押物的优先受偿权之后仍不能实现自己的全部债权，对不能实现部分，应视为银行的损失，对该损失应根据签订和履行合同过程中当事人的过错责任大小来分担。从过错责任角度看，×××与中国银行北海分行签订《房地产抵押借款合同》，依法办理相关手续，委托该行将所贷款项汇入实业公司帐户，没有过错。中国银行北海分行则存在以下过错：一是来能严格按照有关规定的条件发放按揭贷款。中国人民银行银发(2001)195号通知要求：“规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。” (2003)121号通知再次强调： “借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，货款期限最长不超过10年，所购商业用房为竣工验牧的房屋。”2001年3月14日建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三条将“现房"界定为：“竣工验收合格的商品房’’。本案中，中国银行北海分行在实业公司所开发建设的商业用房尚未竣工验收的情况下，便与实业公司签订《销售商业用房合作协议》，与×××签订《房地产抵押借款合同》，并给购房者发放了按揭贷款，违反了中国人民银行和建设部的有关规定，属于违规放贷。二是放弃对抵押物的评估权。作为贷款银行应该对所售房屋即抵押物进行评估，以确定抵押物的价值。《销售商业用房合作协议》亦约定，抵押物价值由中国银行北海分行委托评估，但其任由实业公司委托评估。评估结果是中国银行北海分行放贷的重要依据，如评估价值与抵押物的实际价值不相符，会导致放贷额虚高，有可能出现抵押物拍卖折价仍不足以清偿贷款本息的后果，从而损害银行以及借款人的利益。三是未尽监管贷款使用职责。前面已经分析，银行有监督贷款使用和去向的义务，在其与开发商签订的《销售商业用房合作协议》以及银行管理法规中，都明确了银行对所贷资金进行监管的职责，但开发商从开设在其本行的账户中将所贷款项全部支取(含约定存期为一年的20％保证金)，但来用于约定项目．以致开发商不能交房给购房者而致使购房合同履行不能被解除，银行具有不可推卸的责任。且其与开发商有合作售房合同，因合作者的原因不能实现合作的目的，责任在其自身和合作者，不能因此而将责任转嫁到购房者的身上，银行自己应承担相应的责任，开发商则应承担返还所有已使用款项的责任。购房者作为借款人无法预见开发商的诚信程度，也不能监督银行履行自己的职责，不应再对银行的损失承担责任。因此，本案在中国银行北海分行拍卖抵押物仍不能全部清偿债务的情况下，对不能清偿部分，中国银行北海分行可继续向实业公司追偿，如再不能清偿的，则应由中国银行北海分行自己承担损失。借款人对该部分损失不应再承担责任。本案中×××向银行贷款后，款项已由银行直接打入实业公司在中国银行北海分行开立的专门帐户，并在银行的监督下取走了全部款项。但实业公司并未将款用于房屋开发建设，以致其至今不能交房，并导致购房合同被解除，购房者所购房屋属开发商所有，购房者用以抵押的房屋已不属于自己，其已无法实现自己的合同目的。所以，解除抵押借款合同后，应由实业公司将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还中国银行北海分行和购房者×××。购房者首期购房款已经另案解决。原审法院在解除《房地产抵押借款合同》的同时，却要求购房者×××承担偿还贷款的责任，显然与最高法的司法解释相悖，也不符合公平和过错责任原则，本院予以纠正。