“假按揭”掀起你的盖头来！ 已涉嫌贷款诈骗罪
　 上海证券报

　　一些开发商抓住银行政策的空隙，大肆进行“假按揭”融资。“假按揭”的主要特征是开发商将积压的房产套取银行信用，诈骗银行信贷资金。“假按揭”还造成了房地产虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展


　　当前为了抑制经济过热，商业银行正在紧缩包括房地产开发等多个产业的贷款规模，但对于个人按揭等低风险业务并不实行严格限制。于是一些开发商抓住银行政策的空隙，大肆进行“假按揭”融资。


　　所谓个人住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款的行为。


　　“假按揭”形式多种多样


　　“假按揭”通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。这样，开发商能够尽快“销售完”房屋收回投资，乃至实现获利。有的开发商在通过虚拟购房人取得的银行贷款后，待将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。


　　“假按揭”的主要特征是开发商将积压的房产套取银行信用，诈骗银行信贷资金。表现形式却是多种多样的：一是开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；二是以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；三是以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；四是银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款；五是所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；六是开发商与购房人串通规避“零首付”的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种“假按揭”的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。


　　“假按揭”肆虐楼市


　　据《中国房地产报》披露，在某市办理抵押备案的房产中，就有三分之一是“假按揭”。“假按揭”大量占压了银行资金，极容易形成银行不良资产，危害信贷资金的安全，是隐藏在商业银行肌体中的一颗“毒瘤”。同时，“假按揭”造成了房地产虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害住房金融业务的健康发展，必须严加防范。


　　“假按揭”为何多


　　最常见的情况是楼盘定位失误、销售缓滞，项目面临崩盘危险，银行贷款难以收回，开发商损失惨重。为避免倒闭，开发商想方设法寻求“出路”，其中“假按揭”就是开发商常用的手法之一。于是，开发商通过自己的员工、亲戚、朋友，甚至请外来民工充当购房者“购买”自己的房产，通过办理“假按揭”套取银行贷款，达到回笼资金的目的。这些所谓的购房者与开发商有协议在先：约定只“落名”而不负还款责任。当这些房屋遇到真正的买主时，开发商则提前还贷，到房管部门注销抵押登记后转让给真正的购房者。如果开发商销售情况欠佳，导致无力供楼，当初的假购房者要不是以离开公司，要不是以不知情或与开发商有约定不负责还款等理由推卸责任，使银行通过处理抵押房产清收贷款的关系变更相当复杂。


　　其次可见的是，由于中小房地产开发商的自有资金有限，有些在楼盘建设时就会出现资金吃紧，在卖楼花阶段，碰上大量现楼出货。因近年来期房销售中存在的诸多问题，导致购房者的选择越来越向现楼倾斜，造成许多期房烂尾，开发商通过卖楼花回笼资金难度越来越大，于是一些开发商将“假按揭”黑手伸向银行。


　　还有一种，当一些楼盘在卖尾货阶段，接近清仓的时候，由于这些尾货很难卖得出去，即使勉强卖出价钱也不理想，于是，一些正在开发新盘的开发商由于流动资金紧缺，就将旧盘的尾货通过“假按揭”“打包”给银行。这些楼盘往往会将定价标高，以套取更多的信贷资金，因而银行的风险会更大。


　　另外，商品房开发贷款要求比较严格，而住房按揭贷款的手续要相对简单，且个人住房贷款的利率要比开发贷款低。因此，包括一些大开发商在内都很希望用尾盘“假按揭”这种变通办法来取得贷款。有些银行工作人员错误地认为，这些开发商即使是做“假按揭”也是为了解决资金的周转问题，风险相对较低，为了所谓的增加业务量，也为了“照顾”大客户，当作一种“非恶意的、较良性的假按揭”而予以配合。


　　银行其实也有责任。商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，甚至未办理抵押登记手续也发放按揭贷款，从客观上纵容了“假按揭”的发生。近几年来，巨大的购房潜力为住房按揭贷款业务的发展带来了巨大商机，各商业银行为争夺这一低风险的信贷业务，不仅不同银行之间争夺“黄金”客户，而且同一银行不同分支机构之间也在争夺，各商业银行层层下达按揭贷款指标，并且与员工的绩效工资挂钩。为了对一个好的开发项目提供按揭贷款，各商业银行纷纷以各种优惠措施、快捷服务吸引高端客户，向开发商承诺“尽量不为难购房人”、“尽快办理按揭手续”，有的商业银行特别是规摸小的商业银行甚至放弃自己的原则，往往省略了对借款申请人的等级评估、贷款调查，只对开发商代借款人提供的借款申请资料进行书面审查，结果造成了对借款人的身份证、住所以及工作单位是否真实等基本情况未核实就发放贷款，为“假按揭”的发生提供了方便。


　　与此同时，少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意串通，内外勾结。


　　可见，产生“假按揭”的原因是多样的，其主要集中在卖“楼花”及卖“尾货”阶段，期房、商业用房(包括写字楼)及接近清仓的尾楼盘，特别是那些卖不出去积压的房产，都容易出现“假按揭”，故应在这些方面严加防范。


　　“假按揭”较为严重地破坏了金融秩序，涉嫌贷款诈骗罪。根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定是指以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。在“假按揭”中，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚拟借款人以虚假销售方式套取银行贷款数额较大的行为已构成贷款诈骗罪，将要受到法律的制裁。(罗亮森)