二、从开发商的角度看产权商铺
以沈阳普臣商厦为例,在广宜街广宜海鲜市场原址上兴建的普臣商厦(乐购二部)就是这样一种全新概念的物业投资形式。其近日最新推出的“小户型产权式商铺”在中小投资者中掀起了一股巨大的波澜。
据了解,普臣商厦(乐购)采取的操作方法是,将普臣商厦一层部分进行合理分割出售,大单元大面积,小单元小面积,面积从30-80平方米不等。投资者购买产权商铺后,将全部由乐购来统一经营,租期为20年。对于投资者来说,这是一种极具诱惑力的投资方式。如果投资者采用银行按揭的付款方式,其每月获得的租金要远远高于银行按揭,因此,投资者不必为还贷问题烦恼。一般情况下,这类商铺的年投资回报率约为7%-9%,投资者一般在12年左右可收回投资,如果再考虑到地价升值的因素,投资者的收益空间可能会更大。
“零售、整租”的优势和风险以及应该采取的措施在“商业物业实际操作中的几个问题”中已经说的比较详细。如果集团采取“零售、整租”的模式进行经营,下面对具体操作中可能遇到的问题再作分析。
1、在前期作宣传的时候,依靠XXX国际化超市的品牌效应,同时打出“一种新的投资模式,全新市场运作和先进经营理念,降低商铺投资者的投资风险,开创普通百姓投资现代化产权商铺之先河”的口号来吸引投资者的注意。并且在促销广告中就应该清楚的承诺,投资者在一次性付款之后,由承租的经营商返租商铺,客户可选择几种时间长短不同资金回收期,及其不同的年回报率。
2、为了消除投资者的顾虑,商铺在销售时应该作出售后包租、保值回购等保证。依靠集团的高社会信用度,提出以背后母公司或者公司的固定资产及营业收入作为担保条件,让投资者确信,集团作为开发商不可能在商铺销售完毕后套现出局。
3、为了保证购物中心旺场,能够持久经营,进而提升物业价值。应该和投资者签订委托代理协议,由我们来代为招租。除了作为主力店的XXX超市已经确定,其他的小商铺应该按照规划中的要求,主要分为餐饮、娱乐和购物几部分,考虑到周边居民的娱乐、饮食和消费习惯,尽早引入合适的小经营商,尽量做到先招商再销售。
4、售后包租对开发商风险很小,卖了就是别人的了。即使租金低于承诺的比例,自己补贴点也没有什么,因为前期销售利润非常高。有资料显示,住宅用房的投资回报率约为6%-8%,而商铺的投资回报率则达到8%-12%。在存款利率不断下降,股市又长期低迷的时期,商铺投资自然吸引了投资者的视线。
5、作为开发商,在商铺销售上存在这样的常用技巧,为了获得更高的销售额,把每平方米的单位售价提高到实际价值之上。例如:本来一处只值1万元/平方米的商铺,开发商将售价提高到2万/平方米,尽管开发商承诺10年每年包租,年收益8%,但实际的收益又是多少呢?假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,也就是说,10年后,投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年),但投资者的实际房产收益却为-50%(实际价值为售价的一半),因此投资者的实际年收益也只有(80%-50%)/10=3%,只比银行存款高一点。其实这更多的是开发商玩的财务技巧,从表面上看,开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,开发商通过提高商铺售价,已将今后要付给投资者的利息预提出来。