对房价下跌趋势下北海城市规划的一些思考——由南宁“五象新区”想到的

发表于: 2012-01-04 21:36 23349人阅读 97人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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天使不在线

老北海

精华2

来自: 广西北海市

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前段时间，看新闻，我们广西首府城市——南宁为了“2015年成为城市建成区达300平方公里、人口达300万的超大城市“，就“向南发展、向海靠拢”，于是一个占地面积达175平方公里，可容纳150万人的‘五象新区’”如火如荼的建设起来，一个“国内一流、世界先进、独具特色的现代化新城”呼之欲出。今后“南宁、钦州、北海、防城港4市将实现完美沟通、联系”。前几年我在南宁读书的时候，关于南宁撤县设区、再建“一个小南宁”的小道消息传得沸沸扬扬。如今，想不到这些消息都成真的了。

那么，我们北海呢？还记得在上个世纪九十年代，北海投入50多亿元仅用两年时间，城区面积由9平方公里扩大到30多平方公里，一个“大北海”呼之欲出……五年前（2007年），某专家在网上分析北海这座当时已经是“广西北部湾大开发的龙头城市”、每月房地产价格上涨都位于中国前三名的城市、数个超30亿美元超大项目落户的城市“，并进一步得意的说：“北海未来将成为广西第四个100万城市人口的特大城市！”当时我们的北海人，对北海的未来充满了美好的希望，精神振奋……

一晃，五年时间过去了。现在南宁“五象新区”将建设成为南宁市区的一部分，北海是否能以“北海特大城市的思路”——拓展中心城区规模建设，城市向北向东，把北海城区、合浦县城、铁山港区联系起来，重点在于铁山港新城区、海湾新城、冯家江新区、银滩生态新城等区域为荣？我们北海人的心里真不是个滋味哦~！

一些去过南宁的“五象新区”的朋友基本都有这样一种感觉。从市区开车出发，经南湖隧道过南宁大桥不到20分钟就到达“五象新区”的范围里了。让去南宁的人感觉，五象新区与邕江两岸新老城区虽为不同的区，如果没有南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥阻隔，早就成为一体了。从公交来看，到五象新区的两条公交线路，班次间隔几分钟，全是大型公交车，市民可以刷卡、给零钱上车，也让人感觉五象新区与邕江两岸新老城区虽为不同的区，但民间交往早就融为一体了。而且去年“五象新区”的房价已超过了南宁部分成熟区域的房价，是南宁楼市的下一个投资热点。

对比之下，我们北海如何呢？北海到合浦县城、铁山港等的大班车多到一天十几趟；海湾新城也横跨“北海大道、海景大道、南珠大道及南北高速公路”，还有“投资者的沃土”——两大工业园区。举个例子，北海市区一些新建的楼房没有展现北海的建筑特点和城市风情，而且北海本地打工族收入不高，能承受的商品房以二三十万小户型为主。可一些面积大、总价高的楼盘，总价在50至100万之间。特别今年北海楼市消化能力不强，买方与卖方失衡，没有外地“炒房族”，“小区的楼房里一片黑灯瞎火，仅有稀稀拉拉的几户亮着灯”也是必然的。其次某些规划造成原来北海的优势逐渐消失，安静优美的环境、破坏的城市环境和海滩。还有对北海的一些镇重视程度还不够，没有扶持壮大一些镇，反而瓜分了一些镇区资源、面积。中心城区规划有点窄，造成交通、大大削弱了北海市区的吸引力等等，很多现实问题。

（上图为南宁““五象新区”效果图）

（以下图为北海市地图）

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主楼 2012-01-04 21:36

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天使不在线

老北海

精华2

来自: 广西北海市

我个人觉得北海的城市规划，不能仅仅看成《**发展规划》、《特大城市的战略》的一纸文件。特别由于2011年以来受到国家各项调控政策影响，北海全市及城区的商品房交易量呈下滑趋势，房价走势有所下降，今年(2012年）继续上涨的可能性也不大，甚至会低于当下。“房事”如此冷淡，我们是否有必须要重新思考一下北海的城市规划？。

一、建议要先建设好中心城区，改变城市面貌和提升魅力。

北海中心城区不大，但是想搞好还需动智慧的。外地人来北海总感觉，我们的老城区不够繁华，“规划、城建、交通”有点“乱”，在广西发达地区就是个县城、乡镇水平，路是挺漂亮，商业氛围也好，一个市中心汇集了**购物广场，**商场，虽然这十年北海市区城虽然有了翻天覆地的变化，但是没有特色，貌似缺少了“国家历史文化名城”应有的韵味，难怪有网友感叹北海变成“不像城市、不像县城、不像乡镇“的”三不像“。

如果老城核心区（市区地块的黄金地段）能适当降低人口密度，道路交通就畅通了，把一些办公大楼、公园、商场迁出北海老城区外，百年沧桑的老街第二期改造成购物、旅游为主的，有着浓厚北海文化的重要商业街区（类似北京前门大街）；步行街、长青路改造成国家级现代服务业示范区（类似武汉汉正街）。这样既与众不同，又可以成为了独有的特色，也将会带来很多吸引力。也许这种想法只能成为纸上谈兵，YY的精神享受。如今，涠洲岛5A级景区的建设，老城珠海路立面修复保护给我们带来提升城市品位的新希望。恳求有关部门能够重视沙脊街-中山路、高德三街、涠洲南湾这些历史街区的保护和改造，因为有的老屋上一片瓦，一个挂片，一扇窗，一樘门，一棵树等有时就可能是价值连城的了；重视北海市地角古炮台、一些古建筑祠堂、北海地方（如海南、潮汕）会馆的保护和开发、北岸海滩环境的保护；加快修建江苏路、湖北路后面的路段、海角路的修整；优先重视上海路、龙潭路的”水潭密布“问题；继续改善城区道路网络。这样既提升了北海的城市魅力，同时也把服务配套设施及时跟上，北海的楼市也保住了特色，“居住在北海”的口碑也随之让外地人传四方。

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楼主沙发 2012-01-04 21:40

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天使不在线

老北海

精华2

来自: 广西北海市

二、希望北海城市规划要增强与“房事”的联系，实现城建与房地产行业的和谐

新一轮的城市建设会为房地产业带来新的商机，房地产业是北海市优势产业和支柱产业。而房地产业的健康、稳定的发展，也将改变城市的面貌。当然，既然是讲“房事”，就不可能不关心城市规划。一座房子的价值，不仅仅取决于房子本身的质量，还取决于周围的配套设施和人文环境。不可否认，当我们每个北海人看到《**规划》的时候，才知道原来一个城市是可以这样大动手术的。就是先建设周边，再改造市中心的老城……贯穿北海市区南北的“上海路”，因为有两位“大户人家”不肯搬迁，被上海路附近的居民怨声载道，也成为城市道路的一块“大伤疤”。

北海的老街尽管以前很破烂，破烂，正是它的价值所在，破烂，才是它真正的活力。自从北海把老街修复以后，各种商机（楼房的租金、价格上涨）都滚滚而来。“房事冷淡却藏有热火”的房产精品——银滩西岸的某某房地产为什么能成为北海楼市的“亮点”，让外地人不管是有很高的消费能力的，还是中等收入的人一窝蜂地吸引过来，买下这些“7”字头的一线海景房呢？（当然该楼盘的营销手段也许很不错）据说比北海的高级商业区的某些楼盘还要红火，就是因为到市中心还方便，而且新潮，又有比较有品位的酒店等措施，可以说新潮和传统巧妙的结合到了一起。所以外地人能不买吗？一些楼盘没有这一切的天时地利，只有一些工厂（如某某区）、某小学之类的，阻碍其房地产发展看来不可避免的了。

要知道，房子这东西，有时候同一条路上的道路两边有啥建筑物，其人气都可能是不同的。有时候只拐一个弯，人们就走不到那儿。因此我们的城市规划也讲究的整体布局，只有那个地方的房地产真正发展起来了，并经过阵痛之后，那些土地、布局才真正发挥出作用。所以，不符合城市规划的，影响城市规划的必将淘汰，只有那些经过市场考验的、合理的城市规划，更加宜人的住宅才适合人们居住。房地产与城市建设如果能水乳交融，长此以往，既能增强一些实力强、水平高的房地产商的信心，相对的防止房地产价格的暴跌以及对北海经济的影响，做到有秩序地涨跌！最关键是改善北海的城市面貌和居住环境，提升城市的人气。

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楼主 3楼 2012-01-04 21:46

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老北海

精华2

来自: 广西北海市

三、最好不放弃对北海管辖下的“某某县”撤县设区的申请，撤销该县分设若干个区之外，还积极争取隔壁某某市属下的一个县并到北海市。

现有北海城区非常像“雪梨形的窄小”，有一种独特的“骨盘美”（不是骨感）。隔壁某某市属下的一个县的地块虽属于某某市，但历史上一直和合浦比较亲密。他们的方言、风俗和合浦大同小异，如果划归了北海，有利于增加北海发展更大。这样，北海的中心城区真正变成了中心，地理中心、辐射力均匀分布，有利于北海城市的发展，也有利于那些某某乡镇人民的生活。不然某某市地理中心的位置总让人感觉担心受怕。当然北海管辖下的“某某县”撤县设区，对我们而言利弊皆有，关键是我们如何发现“利”，如何利用好“利”，取长补短。当然希望北海也要吸取人家的经验，有必要再来个实地参观，深入了解。

当然，北海未来的城市规划就是为了完善居住环境，提供更多、更好的住宅，给社会上的各色人等居住，也为了160多万的北海人都能过得好一些，美一些。北海的发展，大家是有目共睹的，可以平心静气的回忆一下，十几年以来的日子是不是过的越来越好了？所以我们要用客观的，理性的，平和的心态来看问题，为今后把北海建设的更加美好而努力。

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楼主 4楼 2012-01-04 21:49

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天使不在线

老北海

精华2

来自: 广西北海市

小资料：目前北海市辖一县三区，分别是海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇，总面积3337平方公里，市区面积957平方公里，城区约40平方公里。

在2008年颁布并实施的《广西北部湾经济区发展规划》中，北海市将按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到100万～120万，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。
新《规划》对城市区域分工更加明确。未来，北海将形成“一城两区八组团”的城市空间结构。
   “一城”指中心城。即新《规划》的中心城建设用地范围，包括两区。
“两区”指主城区和铁山港区，由北铁一级公路联结，两区之间及周边设置以生态保护林带为主。
   主城区建设成为新新技术产业集聚、人口集中、城市服务及旅游功能完善的现代化核心城区。铁山港区以能源、化工等为重点产业，建成大型临港工业基地。
    八组团”指主城区内的老城区组团、海湾新城组团、高德组团、铁路南组团、大冠沙新区组团、竹林组团以及铁山港区的铁山港东组团和铁山港西组团。

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楼主 5楼 2012-01-04 21:58

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guoking

北海365色友

精华4

来自: 广西北海市

北海没那钱，南宁是集全区之力量建座城市，目的是办好东盟！北海等等再说吧！

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6楼 2012-01-04 22:38

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dadabai

北海通

精华1

来自: 广西北海市

北海在南巴壮府领导下别想发展
北部湾发展规划只是南宁独大自身的又一个借口
红豆思辩上那些老广西都知道南宁的精神是能帮(搬)就帮(搬)
北海发展别寄托广西,别希望什么发展规划
,等到民主之光重临钦廉四属之时,等到每个北海人都有权为北海的发展做出选择之时,才是北海重生之时

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7楼 2012-01-04 22:40

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薛沂

老北海

来自: 广西北海市

房子是什么，不过就是个商品罢了，只要是商品就要遵循价值规律，它不是某些人的救命稻草。

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8楼 2012-01-04 22:41

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看菜吃饭

北海市民

来自: 广西

说到南宁，大半广西人都要生气，集全区七成财政耗费十多年搞这么一个徒有其表的城市，真不知道经济效益呈现在哪儿。纵然如此，它南宁的名声照样与桂柳不在一个等级上。为什么广西穷？这就是原因，为什么广西落后，这就是根源。
如果还是受广西管辖，北海就不可能有太好的将来，意识形态决定未来命运，上面那帮酒囊饭袋注定就是山沟里的主。