[专家观点]房地产市场正处于变盘前夜
-----------------------------------------------------
2005年8月22日 中国经济时报 朱敏
由于房地产在国民经济中的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，又面临近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格是涨是跌？倒底谁能有效影响甚至决定房地产走势？房地产未来发展格局如何演化？无论是消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体，对这些问题都可谓是关心备至，纷纷从不同角度提出自己的看法，一时间房地产成了人们茶余饭后讨论的最热门话题。我个人以为，政府的宏观调控政策也好，刺激托市政策也罢，对房地产市场的影响只能是局部性的、暂时的，并不能从根本上改变房地产市场的固有运行规律，房价涨跌将不以各利益主体的良好愿望为转移，而会严格遵循市场规律运行，在目前市场成交量下降、买卖双方等待观望的僵持局面中，消费者将会占据主动，房地产市场的调整在所难免。
一、目前房地产市场观望气氛浓厚，市场正处于变盘的前夜
今年以来由国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变，全国房地产市场出现整体性降温。其实自今年一季度以来，房地产投资增幅就逐月回落，１－６月份全国房地产投资增长２３．５％，其中商品住宅投资增长２１．３％，房地产开发投资比一季度增幅回落３．２个百分点，低于同期城镇固定资产投资增幅１个百分点，房地产增长已开始进入调整期，其中东部地区调整迹象最为明显，投资规模前五大省市有四个投资增长明显回落，并带动整个东部地区房地产增长明显降温。房地产开发、销售中依赖性极强的信贷资金增幅也明显放缓，截至５月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额２．８１万亿元，增幅回落３３．３８个百分点，其中住房开发贷款余额４５９５．８亿元，增幅回落６９．２４个百分点，个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势，而缺少了银行资金的“输血”功能，房地产业发展前景堪忧！
再从销售市场看，出于对目前房地产市场泡沫的担心，国家对房地产实行了种种紧缩政策，上海、杭州等房地产热点地区市场明显降温，七部委联手遏制房价措施出台之后，市场交易量大幅下降，等待观望和持币待购正在成为房地产市场的主旋律，开发商在收缩还是扩张之间、政策在收紧还是放宽之间游移不定，房地产市场出现滞涨局面，１－６月份全国商品住宅销售面积增幅，５年来首次低于竣工面积增幅，过去供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城市，市场供应开始略大于需求，上海市商品住宅市场供求比例，也由今年一季度的０．８５１转变为１－６月份的１．１２１。商品住宅成交总量下降，尤其是高价位、大套型住房成交量下降幅度更大，１－６月份全国４０个大中城市，有１９个城市商品住房登记销售面积同比负增长。密集出台的抑制房价政策，除了使眼下部分地区出现交投冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期对全国房地产市场产生降温影响，在买家持币观望、市场接盘稀少的情况下，一些投机、投资性的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多，这将对房产租赁市场构成租金下滑压力，投资性购房需求将会因此受到抑制。种种迹象表明，房地产市场在经过买卖双方一段时间的僵持后，已经到了即将变盘的前夜。
二、政府政策对房地产市场的影响有多大？
目前有某学者提出的一个观点在房地产界非常流行，认为目前房地产市场的各参与主体均不希望房价下跌：８０％的居民家庭已经拥有了自己的住房，当然不希望自己最大的不动产缩水；由于房地产业产业链条长，对其他产业的拉动作用强，土地出让收入对财政的贡献度日益提高，房地产业的发展对地区经济起着举足轻重的作用，地方政府对房地产的积极性异乎寻常的高；银行担心房价下跌会产生数量巨大的不良贷款甚至引发金融风险，何况目前个人住房贷款还是银行的“优质资产”；税务部门也希望房地产能快速发展，营业税、契税、增殖税、所得税也水涨船高；媒体、工程设计、建筑公司、房地产中介等相关从业机构都期望能从飞速发展的房地产业中分一杯羹；而作为房地产业各种利益交织点的开发商对房地产的态度更是毋用多言。粗一看，论据还很充分，房地产价格的确没有下跌的理由。那事实究竟是否这样？我个人认为，房地产作为一种商品，就会遵循市场固有的供求规律，而作为投资品，同样逃脱不了价值规律的制约，其价格在某一特定时间内也许会偏离价值较远，表现为价格泡沫，但从较长时间看，其价格一定会向其内在价值回归。政府的调控政策对房地产市场的影响只能是局部性的、暂时的，并不能从根本上改变房地产市场的固有运行规律，房价涨跌将不以各利益主体的良好愿望为转移，而会严格遵循市场规律运行。
国内外就有许多活生生的例子，日本的房地产市场在８０年代可谓是牛气冲天，“土地不败”观念深入人心，可从９０年代初开始，房地产市场连续萧条了十年。香港房地产价格从七十年代开始进入长达二十多年的上涨期，但在１９９７年达到顶点后，三年之内房地产价格平均跌了５０％以上，难道日本、香港政府当局会放任房地产市场下跌？还是说日本、香港政府当局经济实力和调控能力不如我国某些地方政府？只能说市场规律是谁也改变不了的，政府政策也不是万能的，政策调控只能顺势而为。再比如房地产作为投资品，和股票具有较大的可比性，２００１年６月上证指数从２２４５点的高位开始了持续４年多的下跌，到现在千点大关岌岌可危，机构、散户损失惨重，难道说有谁非常希望股市下跌？政府、证券公司、基金、投资结构、散户、媒体？可熊市还是无情地来临了，尽管这是大家谁都不愿意看到的！
三、房地产市场的有效需求能否支撑目前的高房价？
房地产价格未来是涨是跌，根本上还是取决于买卖双方的力量对比，也就是市场有效需求和真实供给的对比关系，作为投资及投机性购房最终也要落实到真实居住需求上，因为按照理性人的假设，如果房价租金比不合理，房子租不出去或租金很低，投资行为是亏损的，那投资性购房需求将会下降，从而促使房价下跌。中国房地产业这几年的“爆发式”增长，主要的需求推动力量来自两个方面：一是以前计划经济年代“福利分房”使得住房供应短缺、居住条件差，居民出于改善居住的目的，通过几十年的积累形成了巨大的“补偿消费需求”；二是因为银行推出了个人住房按揭贷款，使得本来应该在未来１０年甚至２０年后的购买需求提前释放，也就是对未来几十年的“透支消费需求”，这两部分需求叠加，促成了１９９８年到现在房地产业的“黄金发展期”。
目前主张房地产价格应该长期上涨一方阵营的人认为，由于我国城市化正处于加速发展时期，大量农村人口向城市居民转化，住房需求将不断增加，房价也要不断上涨几十年。其实只要仔细想想，这种观点是非常片面的，事实上即便是北京、上海这样的大都市，城市化过程中每年的新增人口也很少，城市化加速根本不在北京、上海，如２００４年北京和上海仅分别新增人口３７万人和３１万人，增长率为２．５４％和１．８１％，其中自然增长率分别为０．０７％和０．０１％，即城市化转移两市均为１．８％左右，这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长，城市化在许多大城市都不是房价上涨的主要推动力，目前我国大多数城市一套普通住房动辄几十万，以普通农民工几百元的月工资，不吃不喝也需要数十年才能买得起一套房子，就是对目前普通城镇居民而言，房子价格也远远超过他们的承受能力，房价收入比大大高于国际标准，２００４年全国平均接近于９倍，上海、杭州等一些城市更高，达到１２－１８倍，而一般国际标准是三倍到六倍的区间里算是比较合理的。目前房价的实际增长速度要高于ＧＤＰ的增长速度，ＧＤＰ的增长速度又快于居民收入的增长，这种情况如不改变，住房的有效需求只能日趋萎缩。反过来说，假如真有城市化导致房价不断上涨的这种因果关系，那也意味着城市化进程很快就要终止，因为大多数人已经买不起房子了，只有住房价格相对收入下降，城市化才更容易。
上面讨论了直接买房居住需求的真实情况，再来看看投资购房的需求有多大？对房产投资者来说，一套房子是否具有吸引力，取决于租金收入和社会平均资本收益之比，目前我国１０年期国债票面利率是４．４４％，７年期国债的票面利率大约在３．４％左右，长期国债利率是社会资本平均收益的最好替代物，因此我们以４％作为社会资本平均收益率。从这个角度讲，只要一套房屋的年租金收入超过４％，就具备了初步的投资价值，但考虑由按揭贷款产生的机会成本以及租金需要缴税、房子的空置期，对一个投资者来说，真正合理的购买点应该是租金收入等于房价的６％。换言之，房价相对月租金收入的比例在２００２５０倍之间，是一个临界点，房价租金比只有和房贷利率、社会平均资本收益联系在一起，才能成为衡量房价高低的参照物。而目前就网上挂牌交易价来说，北京每平方米的年出租价约相当于挂牌销售价的４．２％，上海为３．７％。按照房价月租金比２５０倍是当前我国投资购房的合理临界点来衡量，北京的房价虚高幅度约１５％，上海房价的虚高幅度约２３％。根据房价租金比测算的临界点，只是理性人假设下的一种推断，真正能反映原始需求开始增长的是出租率。在七部委文件下达后，挂牌出租量出现了爆发性增长，目前，京沪两地的挂牌出租成交率约在２５％左右，这一状况足以表明在去年的房地产热中，以“升值套利”为主的投机者之多；也表明相对目前的房价，住房的增加速度确实超出了原始需求的增速。
四、目前市场僵持局面将会以何种方式打破？
目前市场的买卖双方都在等待观望，市场成交量急速下滑，这种局面到底能撑多久？谁会在这场僵持中占据主动？目前似乎已经到了买卖双方比耐力的阶段，看谁能比谁更挺得住？如果连续出现成交量萎缩的局面，最先坐不住的恐怕将会是开发商，消费者将会在这场耐力比赛中占据主动。这是因为，对于打算买房自己居住的消费者而言，目前都还不至于没房子住（包括租住），无非是居住条件简陋些，买房子是为了改善居住条件，目前情况下就是多等几年而已。而对于购房用于出租或转手获利的买家而言，自己居住已经根本不是问题，当前的高房价顶多促使其取消投资计划而已，根本不会对他的生活有什么影响。而对开发商来说就不一样了，因为前期已经支付了土地、土地一级开发、二级开发、贷款、人工费、材料费、拆迁费等费用，如果房子持续滞销，资金链压力会越来越大，损失会非常惨重，甚至面临破产的境地。在这种情况下，不排除有一些顶不住压力的开发商会降价销售，以求尽快回笼资金，减少损失，避免破产的命运，其他开发商将不得不被动跟进，市场将出现根本性的逆转，进入新一轮降价周期。在这个过程中，最早降价销售的开发商将明显占据有利地位，事实上，目前商品住房平均价格涨幅已经日趋缩小，房价下降已经初露端倪，６月份，４０个重点城市中，有１４个城市商品住宅平均销售价格环比负增长，１４个城市二手住房平均成交价格环比负增长。１４个进行同质楼盘跟踪比较的城市中，３个城市环比负增长，７个城市环比增长０．４％以下。在目前居民收入及租金收入不足以支撑当前高房价、“补偿消费需求”已经得到基本满足、“透支消费需求”已经提前二三十年释放的情况下，房地产业发展前景很令人担忧，未来房价很有可能会有一个持续好几年的大幅下跌，但究竟何时发生这种情况目前还很难预料。
（作者单位：国家信息中心经济预测部）
18777968058 苏老师
