自5.30成立[中国北部湾地产策略运营机构]以来，通过对《意创大厦》采用包销的形式进行外围委托代理，当前已基本完成定额销售。
经过一段时间的全力整合，外围销售网络已建构，渠道管理业已完成。回到北海的楼市，在项目拓展方面却相对茫然，比如：
1.全程销售策划
条件1）销售风险金注入
2）销售时间3-6个月
3）销售量65%-80%
到目前谈了几家一线楼盘，却不能实现；
2.委托销售管理
条件1）区域市场全程传播推广
2）客户的组织-服务-管理
3）每月3-4组旅游购房团
接触了几家一线和二线楼盘，开发商与项目代理商的全程配合与支持较弱
3.外围销售促进
条件1）宣传资料的更新
2）组团
3）推广展示会
谈了5-6家，完全没有配合，所有的流程自己搞掂。

我觉得茫然，特发贴，希图能有所建议和调整。
TOME
QQ：526912429
TEL：3079991-2-3

[ Last edited by 网络编辑 on 2005-7-23 at 15:15 ]

首先建议楼主对所接项目本土销售有所帮助，占据售楼现场，再淡拓展外地市场，双管齐下。
一味求外地市场，只能签一主推楼盘，再签几个价格高、点数低且配合与支持较弱的楼盘（主要用来做主推楼盘的托）。
而且北海房地产市场走向不明郎，大多数开发商及代理商不知何去何从.......

疲了．．．
北海的地产营销情况ＶＥＲＹ复杂，复杂的倒不是市场营销的脉络，
而是要去理顺诸多开发商＼代理商的配合支持ＶＥＲＹ疲劳，
在北海我们从专业和实践角度去设计了很多营销方案，但真正能得以实施的却很少，无奈至极．

所以对唐兄的感慨深表同情．

针对外围，市场较成熟，客户也成熟，
只能一个一个来做，而推广的力度和行销的强度一样，
为避免盘外比，不能有附属楼盘（托），
毕竟我们要做预期，只是自我划分1.2.3线盘而已，根据自我的推广实力和渠道建设来论，
所以，仁兄之建议我认为不可取？！
但是，谢谢了！！！

复杂也好，疲劳也罢，来了，就要面对；
你说呢？！
北海地产，围绕销售，适时展开。
还是从一而终，
先寻找一个楼盘，寻找一个开发商，寻找一家代理商，互通有无，
你说呢？！

Originally posted by 北部湾机构 at 2005-7-23 15:54
针对外围，市场较成熟，客户也成熟，
只能一个一个来做，而推广的力度和行销的强度一样，
为避免盘外比，不能有附属楼盘（托），
毕竟我们要做预期，只是自我划分1.2.3线盘而已，根据自我的推广实力和渠道建设 ...

做代理，无非看菜吃饭，你想通盘皆活，那是不可能的，拿其它盘做''主推盘''托，无非是让你的异地客户购买时有对比、有产生占便宜的想法，加快决策购买，选择多毕竞花多眼乱，难道你想让你的异地客户来北海长住？谋定而后动？！
做代理讲究短平快，假如你的方案不能短时间出货，销售时间需3-6个月，那么你的方案并不可靠！开发商拒绝你也是在情理之中......
另：针对外围，市场较成熟，客户也成熟，这是对的。试问成熟的客户会否因你们的底价加点数的方案购买或是你们提出的产品方案适合异地投资者？！

谢谢指正！
确实是我有问题，太自我！
不知“爷们”可否有时间
一起喝茶，
前面回帖，没有任何冒犯之意
谢谢，
为我找到了答案。
谢谢！！！

可以和我们公司谈谈呀，我们的楼盘可是不错的哦

请教-楼盘

出几个办法给你参考：

1、以小换大。反正你是代理，客户段是两方面的，买家把小房子委托给你出售，你帮开发商卖大房子，都可以收到佣金。
2、以旧换新。旧房（小房）可以抵押给银行来交首期，或者把旧的房子代他卖了。
3、试住计划。将房子参照低标准装修价卖，客户签买房合同后，不用交首期，只需交点押金，即可入住，租金积累至三年或五年，三年或五年之后，交的租金全部转充购房首期款。

以上办法，拿去找开发商谈谈看看，希望能给你有所帮助。

Originally posted by 北部湾机构 at 2005-7-23 19:24
谢谢指正！
确实是我有问题，太自我！
不知“爷们”可否有时间
一起喝茶，
前面回帖，没有任何冒犯之意
谢谢，
为我找到了答案。
谢谢！！！

好呀！有时间一起喝茶，有项目也可以一起合作。

其实你代理的意创大厦拿碧桂华庭做托最好.......

请问，您说的楼盘名称？

北海是一个不能完全按成熟市场去操作的市场，当你不能改变客观环境时，只能去适应环境，纯理论和教条的操作在北海没有生存空间。反过来讲，能在北海操作好项目，走到其它任何地方，都会活得很滋润，那时你已成为一个适合各种环境下生存的＂特种兵＂了。

仁兄说得有道理，我现在：
1.一如既往，做好一个（已确定）楼盘的全程策划（新开工盘）
2.谈定一个全程代理，与外围合作单位共同完成（已有意向）
3.拿下两个一线楼盘，一个交给浙江、一个交给四川同盟，委托渠道销售
可能是我自己的公司不成熟，先了解市场，再适时介入，
如何？？
谢谢关心！！