牛刀：为什么长假拉不动中国楼市


今年的中国长假让全球经济为之一振。在今年国庆节中秋节8天假日期间，全国共接待旅游者2．28亿人次，比2008年“十一”黄金周增长28．5％；实现旅游收入1007亿元，比2008年“十一”黄金周增长26.4%；旅游者人均花费支出441元。纳入全国假日旅游统计预报体系的119个旅游景区(点)，国庆节中秋节假日期间共接待2100万人次，门票收入9.19亿元。

这且不说，据商务部监测，10月1日至8日，全国实现消费品零售额约5700亿元，日均零售额比去年“十一”黄金周增长18%左右。各地家用电器、通讯器材、金银珠宝、汽车等商品热销，城乡居民消费结构升级趋势明显。各大卖场家电市场销售呈现井喷态势，高清平板电视、双开门冰箱、高像素数码相机、3G手机等中高档产品销售尤其火爆，江苏五星电器销售额同比增长41.9%，武汉中百集团、重庆百货大楼、西安开元商城家电销售额同比分别增长42.2%、41.3%和34.7%......到处是捷报。

只有一个行业不仅不是捷报，反而是一片萧条，那就是中国的楼市。今年十一长假前7天北京楼市期房住宅成交672套，现房住宅成交159套，二手住宅成交136套，为2007年以来长假期间楼市成交量最低的一年。上海楼市一贯作假，在成交量极度萎缩的情况下，编造了一个房展会意向成交的虚假数据，真实数据显示，8天成交量不足2000套，同样惨不忍睹。广州阳光家缘网站统计数据显示，从10月1日至6日，广州一手住宅网签仅704套，同样为历史低点。深圳市国土局网站统计显示，10月1日至5日的秋交会期间，深圳全市只成交了567套新房，不及春交会期间的一半。

同样是市场，可谓冰火两重天。究其原因，只能说明一个真谛，那就是尊重经济的生产和消费规律，激发了大众的消费，那就是培育一个大的市场，同样，排斥大众的消费，把中国楼市变成一个炒买炒卖的市场，迟早有一天是要把楼市搞崩溃的。许多人只看市场的表象，认为房价高了，没人买了。其实不然，这不仅仅只是房价高一个原因，还反映出市场的深层原因，那就是楼市的投机炒作到了算总账的时候。这是为什么长假拉不动中国楼市的根本原因。

中国楼市是一个庞大的市场，但是前提是，只有建立在需求方消费的基础上。中国楼市可以培养一个投机市场，比方说商铺、写字楼或者高级公寓，但是绝不可以把民生所需的普通住宅也拿来炒买炒卖。凡是贪官，最后谁来和他算总账呢？不会是政府，一定是全体民众。凡是楼市投机炒家，最后谁来算总账呢？不会是银行，那一定是市场。

道理很简单。老百姓买楼是为了自己住，也在银行贷款，那叫做按揭，买方称作月供，他们是用自己辛勤劳动的收入来交付月供，所以应该合理，负担不能太重。这种现象在金融学上叫做对冲，用自己的收入对冲按揭款。而楼市炒家不一样，他们也向银行贷款，除了贪官炒家有灰色收入以外，真正的职业炒家已经失去了自己的生意，除了炒楼收入外没有其他收入来源，怎么办？他们便需要房价不断上涨，在卖房子的赢利中交付其他房子的按揭款，这种市场现象在金融学上叫做投机。这就是买房自住和炒楼不一样的地方。

如果房价下降，炒家就需要亏本卖房，而那时就是亏本也没人买。我在凤凰卫视做一虎一席谈节目时，就谈到拐点的问题，一个由流动性导致的投机市场，最后的拐点一定是银行回收流动性，这并不是说，银行要和楼市炒家算总账，而是市场的必然。最近，澳大利亚央行宣布加息，其实就是一个明显的信号，如果全球都在回收流动性而中国无动于衷，那全球的通货膨胀都会跑到中国来，中国民众将不堪重负。

所以，回收流动性也是一种必然，是迟早的问题。在一个投机性的市场，长假的消费怎么可能拉动中国楼市呢？聪明的炒家，此时只有两个选择，要么乘早抛售手中的房子，要么营造一个庞氏骗局，和银行行长或关系人员一起玩完。

叶航：30%的投资、投机者绑架了70%的自住者

房地产价格由预期决定，跟供需、土地价格没有太大关系


浙江在线·住在杭州网8月22日消息(记者 李永生)今天下午，在杭州凯悦酒店举行的“地产浙商产业新思论坛”上，知名经济学家、浙江大学经济学系系主任叶航教授语出惊人，叶教授称：在房地产业，30%的投资、投机者绑架了70%的自住者。
　　“在过去十多年中中国房地产的发展，实际上真正住房消费者是被那些投机客、投资客给绑架了，也就是按照正常的需求，本来过高的房价是很难承受，但是不承受，由于投资者、投机者不断把房价拉高，今天不买明天更贵，明天不买后天更贵，没有办法才去买房。”根据叶航的统计，在中国的一线城市如上海、北京，包括杭州这样的发达城市，都是房地产投资、投机比较多的地方，投资、投机者占了30%左右，“这30%的人绑架了另外70%的真正自住型购房者”。

　　针对当前房地产界的热点问题——房价，叶航在演讲中称：我们现在经常在讨论，房价这么高，决定房价的因素究竟是什么？很多人说是供求关系、城市不断上升的地价。这些都会影响房地产的价格，但我认为它们都不是决定房地产价格最根本的因素。
　　那么，什么是决定房地产价格的最根本因素呢？叶航认为是“预期”。房地产作为一个商品，它是一种非常特殊的商品，它的特殊性就在于房产既是一个消费品，但同样又是一个投资品，甚至是投机品。在决定房产价格的时候，决定消费品价格的因素和决定投资品、投机品价格的因素完全不同。当我们用供求关系解释价格变动的时候，其实是我们只是注重房地产的消费因素，但是如果说房地产作为一个投资品，甚至投机品的话，它的价格变动跟供求关系，跟土地价格就没有丝毫关系。作为一个投资、投机品，其价格变动最主要是由价格预期所决定，也就是投资者预期价格涨的时候，再高也会买。
　　“房地产作为一个投资品，作为一个投机品，大家都知道像股市一样，没有只跌不涨的股票，也没有只涨不跌的股票，所以未来价格的波动会非常的厉害。”叶航预言未来房地产价格的波动将会非常剧烈。

（其实在那次论坛上，我演讲的主要内容是对房地产开发商的急功近利和政府房地产政策的批评，以至于主办方不得不递条子给我，让我嘴下留情。）

恐怕原因太多了

有人说是因为长假期间，外出游玩人士居多？
有人说是因为长假期间，各行政办公人员都放假，统计出错？

值得考虑的问题！

不是金九银十吗？

一年以来，在房价调整中始终没有买房的傻空们真是可怜！
五年以来，在房价连续上涨中始终没有买房的傻空们真是可怜！
由此上溯到一九九八年，从那时起，为了等待崩盘，一直相信牛刀而始终没有买房的傻空们真是可怜！

原帖由 房事现察 于 2009-10-11 04:00 发表
一年以来，在房价调整中始终没有买房的傻空们真是可怜！
五年以来，在房价连续上涨中始终没有买房的傻空们真是可怜！
由此上溯到一九九八年，从那时起，为了等待崩盘，一直相信牛刀而始终没有买房的傻空们真是可怜 ...

其实有多少个是因为想等到崩盘或者相信牛刀而没买房的人？ 买不起才是最主要的！

也许我们都听过"狼来啦!"的故事.外婆所说的狼总没见来,但是,它终归要来的,只是何时来没人知道!

金九银十是N年前的事情咯（用来形容旅游还是可以的）。本人连续卖三年国庆。就今年还算可以。前两年“不值一提”。