南宁楼市要崩盘了！不信，看看北海的榜样。

在这里，我想拿几个方面来比较下，这几个方面都是影响房价的重要原因：

1: 经济发展水平。
1993年北海国内生产总值只有54.3亿，人均ＧＤＰ 4166.8 元。（http://www.zhanjiang.gov.cn/rdtl/htm/tl083102.htm）
2002年南宁国内生产总值为356亿，是93年北海的7倍；
人均GDP为12025元，是93年北海的3倍！

2:本地人口和外来人口。
1993年北海市区人口20万人；
2002年南宁的市区人口“137万人，另外还有几十万的流动人口”（林国强2003年3月说的），人口是当年北海的8倍!

3:收入水平。
1992年，北海城市居民人均收入2364元。
南宁市2002年城镇居民可支配收入达７９０６元，在岗职工年平均工资１０２５０元（http://www.labournet.com.cn/ldnews/fileview.asp?fileno=12073）

4:土地供应和价格。
北海1992年写字楼价格飞涨到4000元/平方米至5000元/平方米，公寓楼价从不到1000元/平方米猛涨到2000元-3000元/平方米，市政府以6.67万元批出的土地，几经倒手，最高竟被炒到120万/亩。1992-1994年，北海共批租土地67.75平方公里，相当于原城区面积5倍（http://www.homeoc.org.cn/capital/forum/21/z10.html）
2002年4季度，南宁市住宅商品房平均价位在2500元/平方米的幅度；在南宁地价最贵的琅东，地价最后拍卖成交为205万每亩。

5:房地产商总量和投入资金量。
1992-1993年间，全国各地和中央各部委局在北海共兴办房地产企业3764家，注册资金达148.6亿，同时外商投资企业在此注册达到3千家，注册资金超过25亿美元。
今年1－3季度，城建、房地产开发投资总额达115亿元，一是以政府投入进行城市改造建设为主的基本建设投资大幅增加，完成国有及其他固定资产投资89．46亿元，其中基本建设投资46．14亿元，更新改造投资16．04亿元，；二是房地产开发投资25．6亿元；南宁现在的房地产开发公司为360家。

6:购房的意图。
在1993年的北海，大概99％的房子是买来炒的；
在2002年的南宁，大概20％的房子是炒家在炒，20％是买来长期投资（比如出租），剩下的当然是用来住的拉。现在136大小便工程的实施（在这里我不讨论是否合理合法，我只知道它在进行中），大量住房和铺面被拆，2002年就拆除旧城建筑100万平方米。加上大量外来人口的进入，我想60％的居住率不会差很远的。（这都是我根据我周围的情况的大概判断，哪位有具体资料拿来分享喂。）

7:政府的行为。
1992年，北海市政府对投资者实行“四不政策：一不问投资项目可不可行；二不问上级有无批文；三不问资金来源可不可靠（只要尽快到位）；四不问年度计划是否达标（只要有实际项目）”。土地炒作随之严重泛滥，１９９２年半年间地价暴涨２０倍。
1992年，当许多城市房地产炒得火热的时候，南宁出台政策不允许炒卖地皮。因此，南宁房地产商的投资开发一直紧跟市场需求，发展极其平稳。

8:城市的前景
北海当年是14个开放城市之一，但是整个城市底子薄；开放8年间，各方面对北海的投资累计不到17亿元。据国家计委提供的数据，1989年，国家向沿海开放城市投入300亿元，而对北海的投入仅2900万元，不到千分之一。如此一来，北海想要大发展，实属异想天开。几年下来，北海就只好老老实实地坐在十四个沿海开放城市的最末一把交椅上。

现在的南宁是广西首府，现在的定位是东盟桥头堡，南贵昆经济圈中心城市，南北钦防的龙头城市，广西的政治，文化，交通和经济中心，也是广西最吸引外来创业者的城市，大量的人才和资金正在进入，国际大公司也在南宁投资，比如沃尔玛，KFC，麦记，百盛，华纳兄弟，大量的办事处在南宁设立，1999年以来的三届民歌艺术节经贸洽谈会，南宁市共签订513个合同项目，金额达172亿元，同时还签订了146亿元的商品成交合同。 城市基础建设也日新月异，一个良好居住环境的城市正在形成，外地人越来越多，必然带动地产业的发展。

所有，不要再嚷嚷什么北海就是南宁的榜样了，嚷嚷前，麻烦先用下脑，不要人云亦云。

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