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三十年的房产市场发展史,答复给您最为关心的几个问题、、

发表于: 2017-11-30 13:11 2827人阅读 28人回复 只看楼主 | 第1页 | 最后一页

    北海通

    • 楼市观察员



    转发帖、、


    那么对于未来中国房地产市场,能推演出什么趋势呢?
    1、未来房价会暴涨吗?
    从历史规律可以看出,每次放开调控,鼓励购房。都是ZF以“去库存”的名义拿房地产来救市。否则绝不会它做文章,最后导致房价大涨,民怨沸腾。
    而从历史上来看,几次房价暴涨的原因分别是金融危机、非典、低迷市场情况下积压的超大库存量。那么现在库存已经去的差不多了,上述的危机事件几乎不可能再发生(全球各个国家对于金融危机的防范已很成熟)。
    中国房地产市场开始全面进入横盘时代,但是我坚信,未来3~5年,一旦放开调控房价还是会暴涨的。
    2、未来房价会暴跌吗?
    首先,政府是有砸盘能力的,1993年海南泡沫一夜之间崩盘,全国房地产应声大跌,足够说明,只要银行断贷抽资下狠手,中国房价分分钟硬着陆,房价半年暴跌70%不是梦,不过代价是整个中国经济一同完蛋。
    所以政府绝不允许房地产行业崩盘,目前政府所有的调控,都是控制房价上涨过快以免引发不可控的崩盘,仅此而已。
    3、调控政策中最重要的因素是什么?
    从历史上所有的调控效果来看,当房价上涨的时候,任何政策都不能阻挡房价上涨,全部沦为空调。
    唯有减少银行贷款资金是立竿见影的效果,不管是提高首付还是提升利率还是控制贷款总量来说都可以。稍微减一点房价立刻停止上涨,再多一点房价就开始下跌,如果减的狠了房价还能崩盘。
    所以,当下次发布调控措施的时候,到底是空调还是真调,你看看有没有缩减房产信贷总量即可,他对房价影响所占据的权重非常大,同时房价崩盘有千万种可能,但是唯独没有政府主动出手砸崩这种可能性。
    4、如果横盘,一线城市的房价会涨吗?(此处用北京举例)
    1993年,海南房地产泡沫炸裂,潘石屹等人逃过一劫是因为他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。
    而现在,官方数据统计,北京目前可提供住房700万余套,2020限制人口为2300万。那么每套房按平均100平米算,提供总住房面积为7亿平米,人均为30.43平米/人。而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。而且北京还和深圳不一样,北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。
    5、租赁市场会导致房价下跌吗?
    有人说:“国家要大力发展租赁市场了,没人买房了,房价要跌了!”
    这其中有必然的联系吗?
    国家大力发展租赁房市场,是为了学习国外的经验。很多发达国家的核心城市,50%以上的人口都是租房的,是因为绝大部人买不起房(文化与消费观念也不同)。
    大力发展租赁市场的初衷目的并不是要打压出售市场,而是给到市场一个方向的引导
    虽然租是另外一种选择,但是交30年的租金,然后滚蛋回老家和交30年按揭贷款,然后拥有一套自己的房子,你选择哪样?当这个金额相等或者接近的时候,相信绝大部分人的选择都是一致的。
    不要指望租售并举,租售同权来降低房价,土地资源至始至终都是稀缺的。
    房地产税?
    问一个问题,增加消费税会让物价暴跌吗?
    是,税费会增加我们的持有成本,没关系,你等着,我一定在我卖出的时候,连本带利的赚回来。我们要尊重市场,尊重市场的规律,一项事情可不可行,能不能持续,最终还是要由市场决定。
    • 楼市观察员
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    北海通

    • 楼市观察员

    从历史数据看,2001年以来,商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升,从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。

    随后在2005-2006年的房地产调控影响下,上涨趋势得到遏制,但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下,2008年成交均价曾一度微幅下跌。

    但是2009年在救市政策的拉动下,成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来,成交均价涨幅再次受到压制,增幅均低于年度平均值。2010-2013年,房价增速基本稳定,保持在7%左右。

    2014年受行业调整及楼市库存压力较大的影响,房价增速明显回落,仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下,房价增长稳定,同比涨幅回升到7%以上。2016年,楼市继续回暖,房价增速进一步回升,创近7年最高。

    2017年1-11月份,全国商品房成交均价7879元/平方米,同比增长4.4%。主要原因一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限,另一方面近期三四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。



    • 楼市观察员
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    楼主 沙发 2017-11-30 13:12
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    北海通

    • 楼市观察员

    看好了各位老大、、中国科学院预测科学研究中心,权威颁布      (您不要冲着我哈,您找中科院说事儿)


    中国科学院预测科学研究中心发布了《2018年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预计:
    在房地产价格方面,预计2018年商品房销售均价为8122元/平方米,同比增长3.7%,增幅较2017降低约1.0个百分点,其中住宅平均销售价格较2017年同比增长4.2%,增幅较2017年下降约1.3个百分点。
    中国社科院是国家的“最高智库”,它的预测某种程度上可以看作为政府的意愿。
    关于社科院对于房价的预测用一句话概括就是:2018年,商品房预计同比上涨3.7%,住宅价格预计同比上涨4.2%。


    这个涨幅范围是如何预测的呢?主要是根据CPI涨幅和货币贬值速度来预测的。

    国家统计局1月10日公布了最新CPI数据,2017年全年CPI上涨1.6%,涨幅比上年回落了0.4个百分点。而从绝对价格来看,2017年1-12月,全国商品住宅平均销售价格为10455元/平方米,与上年同期相比提高416元,涨幅为5.6%。
    住宅价格涨幅5.6%>CPI涨幅1.6%。
    CPI,是居民消费价格指数,它反映的是消费品价格的涨幅,CPI越高说明物价涨幅快,我们手中钱的购买力就下降得快。
    消费是拉动经济的三架马车之一,所以CPI还被作为反映一个国家和地区的经济现状的指标。CPI适度上涨,说明经济景气,反之则是经济衰退。正因如此,每年CPI2%的增幅已成为发达国家调控经济的手段之一。
    再看货币贬值速度,货币贬值速度=M2增速(货币发行速度)-GDP增速(财富创造速度)
    2017年全年M2平均增幅为9.7%,GDP增速为6.9%,2017年的货币贬值速度为2.8%。
    房价涨幅要快于CPI增速和货币贬值速度,是因为只有当房价涨幅高于生活中一般消费品时,能跑赢货币贬值速度时,房子才对大众有吸引力,民众才愿意购房,政府的去库存目标才能达成。

    换句话说,只有房价上涨,民众才有购房或投资意愿,当房价下降的时候,民众反倒不会买而是选择观望,所以市场才会将那句“买涨不买跌”奉为圭臬。
    有人肯定会反驳,说自己正盼望着房价下跌,然后立刻下手。但市场多次验证过,当房价整体下滑的时候,观望者肯定要比下手的人多。
    一旦民众陷入观望,楼市库存就会越积越多,政府提出的去库存任务压力就会更大。卖不出去房,地方政府土地交易会受影响,进而影响到各城市的财政收入。
    所以,政府调控楼市虽然要控制住房价,只是不允许其上涨过快,而并非不允许其上涨,每年都会给出一个适当的范围。
    在2017年许多城市公布的限价政策中,你会发现,他们都没有限死房价,而是规定开盘价不得高于周边同样小区的多少多少。
    例如东莞的限价令是这样说的,要求首次房价备案的楼栋均价不得高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含)。
    再如深圳,深圳出台关于新房开盘价格规定的细则中是这样说的:新房备案价不得明显高于周边房价。“不得明显”如何理解?就是不允许太大的涨幅。
    这个范围如何拿捏?需要满足两个要求,一是要大于CPI增速和货币贬值速度,二是要低于人均可支配收入增幅。
    2017年的房价涨幅就刚好达到了这个要求。2017年CPI涨幅为1.6%,货币贬值速度为2.8%,房价涨幅为5.6%,人均可支配收入增幅为7.3%。
    低于CPI增速和货币贬值速度,民众的购房意愿会下滑,会影响去库存;高于人均可支配收入,百姓想买也买不起,同样会影响去库存。居中是最理想的模式,既刺激了经济增长,又不影响百姓购房。
    2018年,政府已经发声,要支持刚需客和改善性需求人群购房。要达到这个目标,根据社科院给出的住宅价格预计涨幅是4.2%,2018年要做的,就是努力让百姓的人均可支配收入高于住宅价格涨幅。从历年数据来看,不出意外,基本会达标。
    社科院预测的住宅4.2%的涨幅,是全国住宅的平均涨幅,各类城市的涨幅会不一样,一二线城市可能涨幅大一些,而人口流失的三四线城市和调控极其压力的城市可能会下跌。
    同时,这个数值也表明,中国主要城市房价的上涨是一种趋势,从这个趋势中可以解读出两点:
    1、那些迟迟观望,还在盼着房价下跌再入手的人,该醒醒了。房价不会下跌到你想要的价格,中心城市的刚需客,如果能买得起,就早买早心安吧!
    2、那些还妄想短炒获利的投机客,也该死心了。4.2%的房价涨幅,根本撑不起你的杠杆利息,会让你得不偿失。
    • 楼市观察员
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    楼主 3楼 2017-11-30 13:12
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    北海通

    • 楼市观察员

    • 楼市观察员
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    楼主 4楼 2017-11-30 13:14
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    崔宝宝 在线

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    5楼 2017-11-30 14:16 来自
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    6楼 2017-12-01 02:10 来自
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    7楼 2017-12-01 02:11 来自
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    刚到北海

    药效过期了,黑5快赶紧吃药!
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    8楼 2017-12-01 18:26 来自
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    9楼 2017-12-02 09:17 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    楼主游民无业于2017-12-02 09:17发表的  :傻屌,屏蔽你没道理(2017-12-02 09:17)

    忠实的粉丝水军您嘞从医院出来啦?又缓过劲来啦、、既然缓过来啦就多顶贴哈,乖、、哈哈哈
    • 楼市观察员
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    楼主 10楼 2017-12-02 13:26 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    楼主雷峰于2017-12-01 18:26发表的  :药效过期了,黑5快赶紧吃药!(2017-12-01 18:26)

    没有你们这些忠实的粉丝和水军,我的帖子怎么能够让更多的网友看到呢,怎么能够上榜365头条呢、、谩骂不重要,重要的是借助你们并不干净的口舌,提升我帖子的影响力,曝光你们自己真实的嘴脸、、哈哈哈
    • 楼市观察员
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    楼主 11楼 2017-12-02 13:34 来自
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    北海通

    楼主cs75黑帝于2017-12-02 13:34发表的  :没有你们这些忠实的粉丝和水军,我的帖子怎么能够让更多的网友看到呢,怎么能够上榜365头条呢,,谩骂不重要,重要的是借助你们并不干净的口舌,提升我帖子的影响力,曝光你们自己真实的嘴脸,,哈哈哈 (2017-12-02 13:34) 

    黑五,你前面一大段分析都是满分,后面一段是脑残兼偏执狂,房产税肯定是炒房者的恶梦,中国大部分城市的二手房根本不得价,随着房龄增长还大幅丢价,多套房拥有者的负担不可言喻,想高价转嫁?做过生意的都知道高价必然难卖,看看双十一就知,你都和道土著平均手握三四套房了,证明房事早过了刚需阶段,所以近来推出的都是侯鸟养老渡假房,房产税这个年年吸血的魔鬼不是一般人的实力可接受的。
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    12楼 2017-12-03 08:24 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    楼主贝斯于2017-12-03 08:24发表的  :黑五,你前面一大段分析都是满分,后面一段是脑残兼偏执狂,房产税肯定是炒房者的恶梦,中国大部分城市的二手房根本不得价,随着房龄增长还大幅丢价,多套房拥有者的负担不可言喻,想高价转嫁?做过生意的都知道高价必然难卖,看看双十一就知,你都和道土著平均手握三四套房了,.. (2017-12-03 08:24) 

    ,,我在外面玩,没工夫给你解释,等我回去再给你还算没有注满水的脑子放放水哈,,
    • 楼市观察员
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    楼主 13楼 2017-12-03 09:08 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    新房价格还是吼不住啊、、

    • 楼市观察员
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    楼主 14楼 2017-12-04 15:57
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    北海通

    • 楼市观察员

    是啊、、国家统计局的数据:

    国统局:北海10月新建住宅价格环比涨0.7%,并列第三!已连续16个月涨价!

    再有人质疑也是白搭、、因为它拿不出更有说服力的证据和数据,对吧、、

    十一、十二月不出幺蛾子马上就应该是17、18连涨啦
    • 楼市观察员
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    楼主 15楼 2017-12-08 09:26
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