北海的房地产好久没调整了。要是大环境如98年，一样会大跌的

我觉得北海的房价还应该再便宜一点。
当然，现在这个单价再直接往下降，有点有辱城市形象。但能不能曲线救国？比如买一房送两房，买开间送卧室。。。。。。
旅游度假房产，不是刚需。不差钱的有钱人几乎消耗殆尽，现在就得开发更低消费能力的客户。但一旦这部分客户便宜买了房子，就属于上了贼船了。在北海没房子，有些人可能几年甚至一生来一次。但一旦有了房子，每年不挤出个一两个月来住一段，他就会觉得亏了。
现在的人都学精了，谁还会以为三 四 五线城市的房子会有巨大升值空间？但现在的人也活明白了，给自己买个度假房奢侈一回也不是什么不可接受的事物。旅游城市要做的，就是激发更多人的消费欲望。便宜到他们无法拒绝。
北海这座城市，如果以四川路为轴，显然可开发空间有限，土地要省着卖。但如果以南珠大道为轴，那就完全不一样了。
开发商与本地人的利益不同，开发商卖一平米挣一平米的钱，供应多了，反而有可能单位利润受损。但对本地人而言，如果外来购房家庭，达到100万，平均每家在北海住两个月，那等于每月有50万以上的外来人口来消费。这对于本地人的就业是什么意义？这种有价无市的高房价，可能只有地方政府 开发商高兴，但当地老百姓确实获益不多。
对于土著居民，可能面临房产贬值的眼前损失。但你的子孙是受益者，你的子孙将生活在几百万人口的大城市里。

也许现在的销售速度，开发商还能熬下去，个别开发商可能还利润可观。但对于全体北海人来说，可能是在错失城市快速壮大的机会，是在错失子孙后代的发展良机。
现在没有比挣有钱人的钱更好的产业了。北海的地利优势，本来不该发展这么慢的。

明目张胆的降价，可能会招来竞争城市告黑状。但政府可以睁一眼闭一眼，暗地里鼓励开发商提高赠送比例。

别告诉我北海这两年发展的很好。
现在谷歌地图时时更新。一座城市发展速度好坏，在地图上一目了然。

GDP那个东西很虚的。
一座工厂，只要愿意，用机器人替代人，照样可以实现产值翻倍但用工数下降一半。

这种旅游度假地产，还有一个特点——就是后期运营维护成本低。
给本地人的自住住宅，政府得按一定比例配建学校 医院吧。但度假地产不用或者很少。
即便物业公司，也能省不少保洁人员。因为没那么多生活垃圾。
总之，薄利多销未必比现在挣得少。

我说的降价促销后的房子，一套怎么也得二三十万。
就当30万，也够在旅游淡季在富丽华住个几十回了。
让一个外地人来北海玩几十回，显然是不现实的。
但他脑袋一热，把这个便宜占了，那这30来万就掏出来了。
后面接着掏钱装修，买家具 家电，买车租车，按时交物业费，穿衣吃饭。。。。。。

一枚鸡蛋变会下蛋的鸡了！

一套小三居怎么可能控制在30万左右？
靠，你把客厅开间控制在3.5米以下，卧室开间控制在3米左右，不设独立厨房，再增加赠送比例不就行了？

现在不是有个段子，北上广深的房子都不应该设厨房。给厨房掏的这几十万买理财，天天用利息下饭馆 叫外卖足够了，连本金都不用花。

不用给每个房间都留够一个放大衣柜的空间。
度假房产，哪有那么多衣服 杂物可放？再说了，吊柜是不是柜子？能不能放东西？

按照我这么设计，房本面积60来平米，加上赠送80来平米，能不能设计出个小三居出来？
单价还是5000左右，没降。但后续市场反应会怎么样？

捧着金饭碗要饭吃！呵呵。。。。。。

为什么低总价 多房间会受欢迎？
因为这种度假房产，除了自己享受，房主还喜欢呼朋唤友。
那在亲戚朋友面前，有面！让亲朋睡沙发多没面子，炫耀的功能就消失了。呵呵。。。。。。

研究透了这部分人的消费心理，想不挣钱都难！

三个卧室一共分配30㎡，客厅+餐厅分配20㎡，开放式厨房+卫生间+过道分配10㎡。使用面积一共60平米。
按照使用率70%计，如果没有赠送，那这套小三居的房本面积应该在85㎡左右。
如果能赠送两个房间+部分客厅，那就可以把房本面积控制在60平米左右。

这25平米的成本，没土地出让金，没税费，开发商只需承担这25平米的建筑成本，大概30000块左右。但去化速度快了，开发商可节省营销费用+加快销售周期，降低财务成本——靠回款就能维持项目运作，不管是银行贷款还是高利贷，都不用付利息了或者少付利息了。

但这事得政府在暗地里支持，本来容积率就高，开发商再偷面积，那实际容积率就更高了，居住品质会大幅降低，就成便宜没好货了。所以政府卖地的时候，就得事先考虑到偷面积这一因素，不能一开始就把容积率批得太高了，得偷完面积后还能保证合适的容积率。

北海的房地产走到今天，还有一个问题要解决——那就是小楼盘太多。搞个10亩 20亩地就盖楼。建成现房了，购房者会担心后期物业服务品质。要是期房，直接担心会烂尾。
今后必须高品质还便宜，让外地人脑袋想冷静都冷静不下来。
“我再考虑考虑”，基本上就是后面没下文了。。。。。。