我把上海惟一自住的房子卖了（转帖）
房虫 2005-04-15 17:49:13 发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-业内论坛论坛
发布者：令狐冲
我把外环线边上的一套房子卖了，成交价120万元，在静安寺边上租了一套房子。近期我一直在想，上海房子近一年多来快速上涨，即使我的房子涨到300万，如果我一直自己住的话，涨与不涨跟我毫无关系，我还是住在外环边上，每天花3个小时在路上挤公交车。现在我出手了，才分享了上海房价上涨的喜悦，我已经知足了，净赚66万。
2001初我和女朋友来上海工作，当时因为经济方面的原因，我们把房子租在近外环线边的建德花园，小区环境优美安静，105平米三房一厅的毛坯，当时租价是900元。2002年建德花园牡丹苑开盘（同普路1501弄），单价3200元期房，126平米的三方一厅价格是40.32万，首付只要2成，我在父母的帮助下首付了10.32万元,贷款30万15年，每月还贷2380元。
2003年下半年我们拿到了新房，花了约8万元对房子进行了装修，装修期间我和老婆对房子产生了深厚的感情，里面大部的材料都是我和老婆下班后在欧培德精心挑选的，我脑海里一直留着很深的印象是，我和老婆蹲在欧培德里面一块块的挑选卫生间和厨房的特价磁砖，特别感谢里面工作人员，把一箱箱包装打开，我们拿了麻布把磁砖上的灰擦去，一块块查看表面是否有划痕，那一刻我们感到特别的幸福。
2004年初看着上海的房价突飞猛涨，每平米4500元、5800元、7000元、8000元、9000元，2005年2月我们小区的精装修房轻松过了10000元大关的时候，我动了卖出现有房子，改成在市中心租房子的计划。
要把新房出售，我知道老婆肯定不会同意，我便拐弯抹角的试探了一下，果然不出我所料，老婆开始态度明确—不同意，没得商量，理由主要有：1、我们需要安稳的生活，至少有一个可以安心的栖身之所，有自己的房子是必需品；2、家的构成房子比吃饭更重要，不可缺少；3、租房子生活不是她所能接受的，给她一个安稳的家是我做丈夫的最基本职责。4、上海的房子购买、装修是理智、正确的，不需质疑，它带给我们无限的欢乐和憧憬，未来无论是涨是跌，无论赚钱还是赔钱都是值得的，也是天意，不需要太去计较得失！
老婆的意见当然得尊重，而且一定要高度重视。为了能说服老婆，我对二手房售价和租价作了调查后，我和老婆一起仔细算了一笔账，以现在的房子为基础，现在把房子出售并租房住和不卖出5年后之比较：
如果现在把房子售出，假如以120万元成交（这个价比市场价约低2万元，容易出手），提前还清银行剩余贷款约23万，余97万，97万一年用于投资基金或银行理财或存入银行的利息是多少？保守按现在5年期存款每年收益3.6%计算（利息税先忽略不
计），为每年利息是34920元，5年利息是34920*5=17.46万元，加上5年来原本用于存入银行还贷的款2410*12*5=14.46万元（5年同期收支比较，你可以每月存入银行），减去5年来用于租房钱3500*12*5=21万元（3500元可以在静安寺租一个很舒适的全装修、全配的二室二厅），5年后总资产应是120-23+17.46+14.46-21=107.92万元。
如果房子不出售，继续还贷，5年用于还贷的款是2410*12*5=14.46万元（有约一半是还本金，一半是利息，明年贷款年利率是6.12%，利息还要增加，我忽略不计），5年后欠银行本金约23-（14.46/2）=15.77万元，5年后，房子如果维持现在的这个价位120万元，5年后总资产应是 120-14.46-15.77=89.77万元。
风险分析：
如果这5年内房地产泡沫破裂，房子也旧了，不好出手了，像香港一样，跌得只有1/3，选择现在不出售，继续还贷的话资产可就大打折扣了。如果选择现在把房子卖出去的，手头上差不多有100多万吧，可以轻松一次付清买起两套房。
如果5年内房价继续上涨，要达到总资产有107.92万元，房价就必须涨到138.15万元，涨幅是15%，5年后我的旧房子值138.15万元吗？
当然如果5年内租金也大幅上涨，那我租房的成本也会增加，5年内3500元/月的租金我能租到好房子吗？能，当然能，现在就可以签一个5年期的租房合同。
为了更能说明问题，老婆借用了企业管理用的SWOT分析法，如果我们把房子卖出，5年内的SWOT分析法：
优势（strength） ①换取现金，用于投资基金或银行理财产品或吃利息；②减轻还贷压力，无债一身轻；③节省上下班往返交通费用（我们在静安寺上班）；④节省上下班花在路上的时间，不用每天上下班挤公共汽车；⑤生活在市中心，生活更方便，生活质量更好。
劣势（weakness） 过租房的生活，家的感觉会弱些。
机会（opportunity）可寻找更多的投资机会，看准时间随时出手。
威胁（threats） 几乎没有任何威胁。
经过以上比较，老婆举双手赞成，卖房的心情比我还要迫切，房子在中介挂牌后，我们担心有没有下家来接盘，担心房子卖不出去，担心崩盘（我和老婆说到“崩盘”这个词时忍不住就要笑）。现在我的房子出手了，真的感到很轻松。现在我们住在公司附近，每天上下班走路就到家了，租的房子很漂亮，相比之下，我们再也不愿意住到外环边上去了。
所以，我个人的观点是，凡是2003年以前购入的房子，现在出手是最适宜的时机了，特别是把房子买在离公司特别远的年轻朋友们，建议把房子卖了，租个好房子住到公司附近去，省时、省钱。我还要特别建议一些上海的老人们，乘现在房价好，把住了一辈子的老房子卖掉，换成几十万上百万的现金在手，用一部份钱租房子住，大部份钱用来安享晚年，也在有生之年做一回富人吧。
18777968058 苏老师
