house.sohu.com 2005年04月02日10:00 李伊琳 21世纪经济报道
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　　从2月份开始，仅一个月时间，温州炒房团就爆出数起楼市被套案例。温州资本是否到了欲挥泪割肉却无法转身的处境？从南京到上海，这个一度创造了中国房地产业神话的经济体，很可能面临着崩盘的局面。

　　被套夫子庙

　　南京市可谓温州炒房团的伤心之地。

在当地房地产界，近1亿元资金被套南京夫子庙大世界商贸城的故事，被传得沸沸扬扬。

　　温州购房团炒房获利的模式多半有两种，一种是等待升值脱手赚取差价，另一种则是出租获利，而大部分温州人都是采用前一种模式。此次夫子庙大世界商贸城风波，可能因炒房团成员几度提出要求，欲按照合同向房产商退市，但开发商宁可违约也不愿回收商铺而引起。

　　这场“内讧”出乎温州购房团的意料。

　　大世界商贸城位居南京的黄金地段。夫子庙步行街繁华而颇具文化底蕴，商贸城刚好位于步行街入口处，楼高五层半，南临瞻园路，是商业区的寸金寸土之地。

　　“这种商铺是没办法出售的，根本没有市场价。当时每平方米2000多元购进还是包租的，年回报率是8％。”炒房团成员之一周先生说。

　　3月29日，周先生和炒房团代表律师潘统钮又赴南京，欲与当事方面对面商讨根据合同退还商铺一事，要求无果，遂向南京市秦淮区法院起诉。

　　这场纠纷起始于2003年4月。和众多的房产项目一样，夫子庙大世界商贸城楼盘上市首先瞄准了温州这批炒家，在温州的推介会引起轰动。

　　当时楼市正火，炒家认定只要下注就会有丰厚的回报。凭着商铺地域优势，温州炒楼团以为，商贸城的铺位存在巨大的升值空间。

　　更具诱惑的是，房产商有一个包租承诺，即购买商铺每年将可以得到总房价8％的回报，包租时间从6年到12年不等。这与当时银行的商业用房5．94％贷款利率相比，他们还可以稳赚2．06％。

　　然而，当周先生等人以房价总额的60％支付首期房款后，局势开始一步步恶化。

　　2004年11月，一封发自包租方江苏夫子庙大世界商贸城有限公司的《关于将大世界委托经营回报率降至5％／年的商请函》翩然而至。根据商请函上做出的决定，注册资金只有500万元的大世界再也无法承受如此高的巨额回报，不得不将回报降为年利率5％。

　　此份商请函，加上3月16日起房贷利率提升，两者犹如一槌重锤，击碎了温州炒房团的投资梦。

　　“按照目前的回报率，还不够还53万的贷款利息。”周先生显得非常沮丧。

　　温州炒房团南京被套并非是个案。

　　据上海房地产业人士分析，同样是商业性用房，温州资本在上海沉淀的估算有5000万元，四个多月了，房价上涨幅度不抵银行利息。

　　被套之一的购楼成员潘女士在温州从事服装批发。2004年10月份，该商场店铺推介到温州。当时，潘女士手头正好有一笔闲钱，于是迅速和五名亲友飞抵上海考察，后投入119万元购得一商铺。本指望能在短期内赚个差价就脱手，没想到4个月了，119万元的投入总价也仅上涨1万元。

　　潘女士介绍，按照银行一年期最低贷款利率5．58％来计算， 她为119万元投入已经付出了22134元利息。而目前银行贷款利率一般行情都在7％左右。潘女士说现在后悔莫及。据称，在该商场里买铺的温州人大约有20人以上，资本投资约百万元起。

　　利益集团的资金链

　　不知从何时开始，豪赌的温州人不再是一个不败的赢家。

　　当温州炒房团还处于大规模、大批量买进物业的阶段时，获利离场者只是少数。最主要的是，温州有庞大的资本作为后盾。一路失败了，另一路依然在出击。被套南京的业主之一的王先生说：“我在杭州、成都、上海等地方都拥有房产，南京我被套只有十几万，套了就套了，官司要打到底。”

　　根据有关媒体报道，温州目前有炒家约1．5万人，这些专业炒家的炒房资金一般在200万元以上，预计1．5万人将投入炒房资金300亿元。而在业界，还广泛流传着一个无法证实的说法：全国有10万温州人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。

　　年届而立的林惜在温州一家证券公司工作，2001年4月，他在中山公园附近的圣约翰名邸买下了自己的第一套上海住房，当时价格是每平方米 6500元，同去的十几位温州同伴一共买下了近二十套房子。在他出货的时候，该楼盘的平均售价是每平方／12000元，接近翻了一番。

　　林说：“我们比温州第一个上海购房团还早四五个月，去之前已经通过互联网了解了上海的楼盘信息，但到了那里再一算账，还是不敢相信自己，怎么上海人就不知道这些利润空间呢？”

　　温州人的市场敏感并非天成，详解温州炒楼团运作模式，可以发现温州资本进入楼市普遍存在着偶然性。30多岁的潘女士颇具代表。

　　1998年，潘女士将手头7万元现金买了一套二手房，用于出租。

　　两年后，潘最终以9．7万元脱手，加上其间收租3万元，净赚5．6万元。3年后，潘女士因炒房将7万元变成了上百万元的资金。

　　上百万元的资本预谋着一场更大规模的炒楼行动。如此周而复始地短期操作，炒楼的范围层层放大，价格也随之一轮轮上升。当然，更多的温州人并非做此种投机，也有中远期的投资者。

　　与普通购房者相比较，温州炒房团的优势在于资金实力雄厚，善于结盟集体砍价，买入后哄抬房价。以此模式，大多数温州人开始了异地投资。

　　温州瑞安的张先生是一名楼市专业炒家，从1999年开始就混迹于上海楼市。目前，他在上海的达安花园等住宅区拥有70多套房子。

　　张先生说：“我个人算得了什么？大家聚到一起方显示出资本力量。”据其介绍，温州炒楼资本主要有自有资本、企业资本、集资和银行贷款四种来源，大多采用按揭方式买进物业。

　　据张先生说，结成群的温州人在新盘未上市之际，就将整幢楼给买下了。挂上中介牌价后的楼盘一上市价格就升了一波，其间还有中介的敲锣打鼓—— 因为交易量越大，中介提成相应会提高。而且，银行对房产按揭贷款也乐意，在楼市正常发展的情况下，房产抵押贷款是风险性相对小的。

　　某种程度上，房产商、炒楼团、银行和中介犹如组成了一个利益集团，而温州炒楼团只是在这条利益链条上的造势者。

　　温州炒楼团的异地投资大多跟风操作，缺乏对当地楼市和大环境的预测性。这从他们在购房过程中略见一斑。

　　早在2004年，就有专家预测，一旦房地产市场过热的势头停止，温州炒房团就要开始品尝自己酿下的苦酒。

　　不幸被预言所中。不仅炒楼团在异地频频爆出被套，温州楼市首先被温州人自己给炒停了。

　　来自温州市房屋交易产权登记管理中心统计资料显示，去年12月份，该中心办理二手房交易件数只有1000出头，期房权益转让200余件，分别较上一月份的1472件二手房交易、467件期房权益转让，下降了32％和53％。

　　炒楼危害甚于坐庄？

　　“时下的楼市和当年的股市莫名地相似，连菜市场的老太太都参与了炒房之列。这一轮的国家对楼市的调控就如同当年股市的调控一样，希望这股热潮能够平稳着陆。”一位温州证券业人士说。

　　其手法是，庄家们先是在底部不动声色地、悄悄地吸货，这个过程常常会长达几个月甚至半年到一年，待他们手上握有了大量的筹码之后，再故作神秘地放出风来，并快速地推高房价。

　　实际上，温州成了一批金融贵族的聚集地，温州民间游资在当地无法施展拳脚使得他们形成向外转移的利益链条。

　　“实际上，当房价在大幅快速上扬之时，他们已经在边打边撤，一边吸筹一边派发，当然派发的量会大大地多于吸纳的量，他们一手买房一手卖房，买房的和卖房的都是他自己。”温州当地一名姓马的中介介绍。

　　上海一位证券公司的副总经理认为，楼市的风险已经不亚于当年的中国股市；当年股市的资金入市与交易有很多种法规约束，在《中华人民共和国刑法》第二篇第三章“破坏社会主义市场经济罪”第4节“破坏金融管理秩序罪”中，对操纵证券交易价格等有明细的法律条款。而投机资本进入房地产市场、扰乱金融管理秩序的行为则没有提及量刑依据。

　　但炒楼对楼市的危害，则更甚于坐庄炒股对股市的危害。

　　他认为，因为股市是一种投资，是一种有余钱剩余的金钱游戏。而住房则是公民的一种必不可少的生活资料。现在有些地市已出台了对购买第二套住房要征收高达20％的消费税的政策。而这一政策作用首先将在温州楼市炒家身上体现。

　　他还声称，温州炒房团所扮演的，正是中国房地产暴利的“终结者”的角色。