核心提示：SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹在接受网易新闻访谈时表示，2009年土地出让市场不会有明显好转。一批在过去几年犯了错误的房地产商的倒闭、兼并和重组是“见底”的标志，也是让房地产回到正确发展道路上的标志。

访谈实录:
1.保障房拉动成交量，向下大势未变

网易新闻:我们看到从11月的统计数据，中国房地产市场交易量有了一定的反弹，这是好的信号还是一个偶然？
潘石屹:11月份成交量上升，主要来自保障住房成交量上升的拉动，例如北京保障房的成交量超过50%。而住宅成交量大幅度下滑的趋势并没有改变。

网易新闻:您认为中国的房地产危机，是一线城市更严重还是小城市更为严重？
潘石屹:我最近走访了一些城市，看到一线城市房地产的危机和二线、三线城市房地产的危机是一样的。 (本文来源：网易新闻访谈 )
2.犯错误房企倒闭是见底的标志

网易新闻: 以北京为例，大概多大程度的回调是必须的？
潘石屹:2008 年北京楼市无论从销售金额和销售面积来说都下降了50%，下降幅度惊人，2009年首先表现出来的是地方财政税收的减少。税收的变化总是要滞后房地产销售半年到一年的时间。面对如此严峻的形势，各方都在调整，对付危机最好的方式是合作、团结。互相指责，或任何“自保”的方式都是杀鸡取卵。降税降息就是积极的办法，是放水养鱼。在这时，加税就是杀鸡取卵，雪上加霜。
一批在过去几年犯了错误的房地产商的倒闭、兼并和重组是“见底”的标志，也是让房地产回到正确发展道路上的标志。

网易新闻:我们也看到，今年年初以来，各地土地市场上流拍的消息频繁出现，这是否意味着2009年的房地产市场不会有大的起色？
潘石屹:各个城市土地出让市场的下滑，就是房地产市场不景气的表现。2009年土地出让市场不会有明显好转，因为，一方面房地产企业的资金很紧张；另一方面，房地产住宅市场的成交量并没有真正恢复。
3.开发商将钱给了政府，耗干了自己

网易新闻:此次中国房地产下跌您认为更多的是国外的金融危机导致的，还是中国自身的原因？
潘石屹:我觉得有以下几方面的原因：
第一，在全球金融危机的影响下，造成的结果就是中国的生产过剩。从产业链上上游一直传导下来，房子也过剩了。
第二，房地产开发商自身的问题。前几年盲目扩张，高价拿地。
第三，政府政策的配套问题。要给房地产松绑，特别要给房地产的流通环节松绑，如二手房，房屋的租务市场。

网易新闻:是需求出现了问题还是政府调控的结果？
潘石屹:房地产商的错误就是从2006年开始大规模购买土地，2007年全中国房地产商买地的钱，超出当年所有房子的销售额，把钱都交给地方政府了，造成了现在资金紧张，自己资金链快断了。

网易新闻:你们之前意识到这是泡沫吗？
潘石屹:前几年的火红，也让我们担心。从2007年开始,公司每次开会，我们都提醒自己，现在处在土地泡沫之中。
4.要刺激需求，而不是贷款给房企

网易新闻：您觉得房地产救市是应该补贴消费者还是救企业？
潘石屹：中国房地产的存量很大，土地的存量多，在建工程的存量多，建好的商品房的存量也很多。所以，目前对房地产的政策要促进消化存量，刺激消费，而不是再给开发商过多的贷款，让他们去生产。生产房屋固然可以在短期之内解决一些农民工的就业问题，但从长远来看，如果消费市场不能够启动起来，只会造成新的浪费和积压。
我们看到一些地方政府出台刺激消费的政策，还是立竿见影的，如长沙，对每平方米低于4500元的房子，政府给补贴8万元。这一举措使成交量显著上升。

网易新闻：很多网民认为，不应该救房地产市场，让它做一个自然的回调，您认为这种回调是否必要？
潘石屹：救市不是让房地产行业得到钱，让它的规模发展到多大，而是应该以市场的需求为准则，发挥市场的力量，让市场去调整。政府的救市，更确切地说，要把前三、四年加在房地产市场中的各种各样限制的政策松绑。这样，市场的作用才会发挥出来。

网易新闻：您是否觉得购房入户是一个可供选择的好政策？
潘石屹： 我有位朋友的朋友，十三年前就在北京购买了一套商品房，人也在北京工作了十几年，但还拿着暂住证，没有北京户口。虽然住着属于自己产权的房子，但还是暂住，他很不理解。像这位朋友一样境遇的人一定有很多，每个人身边都会发现这样的人。
“购房落户”并不是一个或两个城市要实行的政策，而是全国都应该进行户口管理的改革，因为传统户口管理与目前形势发展相背离的地方太多了 。
5.政府的政策像扭秧歌

网易新闻：政府也出台了很多政策，比如按揭贷款七折，但现在是很多银行对房地产业比较犹豫。
潘石屹：银行按揭贷款和小户型的问题，已经讨论过许多年了。 导致今天这种情况的发生，主要因素就是各个部门对经济形势的判断没有共识，存在较大分歧。各银行的变化，各个地方政府的变化，也都像扭秧歌一样“三步一回头，两步一摆手”。而市场最怕的就是这样的混乱的信号。只有大家齐心协力，才能战胜经济危机。
我估计，这种局面还会持续一段时间，在不发生大矛盾前提下协调这些政策的一致性、可执行性，还需要时间。

网易新闻：在这种情况下，民营企业家的融资渠道是否正在受到挤压？
潘石屹：由于经济形势的影响，银行对房地产行业贷款很谨慎，前几年是人民银行不让商业银行贷款，现在的情况是人民银行想让商业银行放贷，但商业银行害怕了，不敢放贷。
6.民企应避免与政府正面竞争

网易新闻：近几年,国进民退之势明显，随着金融危机的影响展开，一种新形态的大政府正在浮现，你觉得是这样吗？如果是这样，作为民营企业家又有什么应对之道？
潘石屹：作为一个企业家，最基本的就是要提供市场上面没有人做的产品和服务，在市场中拾遗补缺。如果是政府花大力气去做的行业和领域就应该避开，过剩会造成很大的浪费。
而中国的经济在未来的几年时间，最主要的特征是“过剩”。在中国社会高速发展的过程中，最可怕的问题是社会上贫富极端分化。最差的结果就是像拉美一样，这样的社会无论积累多少物质的财富，社会也是无法进步的。
同时，作为房地产开发商要看到，社会真正的财富，包括留给我们子孙后代的财富，不是多少金钱，多少股票，而是清新的空气，清洁的水源，没有污染的土地。作为房地产开发商的另外一个很重要的责任，就是要能建出绿色的、环保的房子。

网易新闻：很多网民认为房地产商是中国最贪婪的一群人。您会去试图说服他们吗？
潘石屹：我不想解释什么，也不想去说服谁，最重要的是看如何去行动，如何去做 。
7.王石带给万科诚实的品质

网易新闻：万科去年应该是最受公众喜欢的一家公司，因为他们率先降价，您如何看待万科和王石？
潘石屹：我们看到王石对万科最大的贡献是树立了“要诚实做人，做一个正直的人，走正道，不行贿受贿”的企业文化和原则，这也是王石给万科集团创造下的最宝贵的财富。有了这样巨大的财富，万科才能一步步地发展成为今天这样的企业，而且万科的发展也是在这些关于诚实、正直的企业原则保佑下进行的。