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北海沉浮30年:消失的烂尾楼与不确定的繁华(转)

发表于: 2013-08-19 12:47 3355人阅读 2人回复 只看楼主 | 第1页 | 最后一页

    刚到北海

    来自: 广西南宁市
    从1984年北海被列为十四个沿海开放城市之一开始,其将近30年间的沉浮,赋予了这个城市太过鲜明的标签和符号,直到今天,恐怕都难以摆脱包括“房地产泡沫”、“传销之城”等的影响,尽管现在的北海决策者已经尽最大的努力在改变这一切了。
    一场虚惊。
    预计于8月15日抵达广西北海的今年第11号强台风“尤特”,在北海上空掠过,只给北海带来了一些清凉和阵雨。15日傍晚,北海天边出现了红色的晚霞。
    站在位于北部湾广场旁的维也纳国际大酒店31楼旋转餐厅的落地窗前,整个北海一览无余。北部湾广场上,游客们正在照相、喂鸽子。大街上熙熙攘攘,KFC和大型商场的霓虹灯已经点亮,一派繁华景象。
    如果不是提前知道,你甚至感觉不到,北海刚刚经历过一次台风的惊险。
    10年前,北海也经历过一次惊险——那是从比台风更猛烈的房地产崩塌的冲击中劫后余生。
    此刻,记者所处的这个旋转餐厅就是当年北海最大的烂尾楼的一部分,当时它的名字叫“北海南南大酒店”。1994年,这栋31层、高98.5米、面积45575.9平方米的大楼的主体工程完成后停工,曾被称为北海市区“第一烂尾楼”,被列为 38个重点处置项目的第一位。
    那时的北海,“每一条街都有烂尾楼,满目疮痍。”一位北海当地的人士告诉记者。
    2003年8月,北海市中级人民法院委托拍卖行对“北海南南大酒店”公开拍卖,2003年12月复工。目前,这里成为了维也纳国际大酒店,是北海最好的五星级酒店之一。
    这栋大厦前方的和安商港,目前是北海最聚人气的商业中心和北部湾广场上一处靓丽的风景线。当年却是一个仅仅完成二层框架建设的停缓建工程重点项目。2003年6月复工后,建成了总建筑面积4.12万平方米的集购物、饮食、娱乐、休闲及旅游观光于一体的综合大厦,2004年9月10日正式开业。
    眼下,繁华、喧嚣的北海,看不出一点那时的影子了。
    这个劫后余生的小城,这个中国第一批改革开放沿海城市,经历了什么样的阵痛?
    从1984年北海被列为十四个沿海开放城市之一开始,其将近30年间的沉浮,赋予了这个城市太过鲜明的标签和符号,直到今天,恐怕都难以摆脱包括“房地产泡沫”、“传销之城”等的影响,尽管现在的北海决策者已经尽最大的努力在改变这一切了。
    当年泡沫散去之后的废墟没有了,但当下的繁华,却依然充满了不确定性。一个主政者期待中的新北海依然在路上。
    1. 不断变化的城市定位
    虽然在中国大陆南端,但却起名“北海”,这让记者困惑了很久,在北海期间,采访了很多人,但都回答不出北海名称的来由。
    查证《北海市志》获悉,北海因北面临海而得名,始见于清康熙初年,清嘉庆年以来沿称为市。
    1876年,依据中英《烟台(楼盘)条约》辟北海为通商口岸。1951年1月,北海改为广东省辖市,1965年又划归广西。1984年4月被国务院确定为进一步对外开放的十四个沿海城市之一。
    历史悠久、位置得天独厚的北海,在发展过程中却一波三折。
    虽然顶着“对外开放的十四个沿海城市之一”这顶光鲜的帽子,但1990年代的北海发展缓慢,不但缓慢,甚至酿成了房地产泡沫这个祸患。
    这被认为与北海频繁更换主政者有一定关系。
    根据记录,1993年到2000年这7年时间,北海换了5任班子、5任市委书记,大都给北海提出了不同的定位。
    1997,随着市场调整,北海经济有所回升。1998年,北海进入首批“中国优秀旅游城市”行列。1999年广西壮族自治区在南(宁)、北(海)、钦(州)、防(城港)区域经济产业布局和全区旅游产业战略布局中,把北海定位为商贸旅游城市。
    2000年,北海市委、市政府确定把旅游业作为北海新的经济增长点的支柱产业,以此带商贸、房地产等第三产业发展。
    2001年,在“大开放大发展”的战略思维下,北海的定位修正为“商贸旅游城市”。
    “十一五”(2005-2010年)北海的城市定位则是在北部湾(广西)经济区中率先崛起,建设区域性国际化中心城市。
    由于思路缺乏连续性,甚至继任者对前任一些社会经济政策的“颠覆性”,导致北海的发展思路反复变化,小城北海显得无所适从。
    直到地产泡沫破裂,北海在阵痛中,被认为迎来了新生的机会。
    2. 北海新世纪转折
    2000年7月,前共青团广西书记、梧州市副书记温卡华就任北海市市委书记。温卡华到任后,面临的是一个棘手的烂摊子——单房地产一项就有200亿资金被套牢,而当时北海的财政收入才10多亿元。因此,处理烂尾楼、将北海从烂尾楼中解套,就成为他就任后的头等大事。
    温卡华的思路是盘整土地,为未来发展树立形象。2003年,自治区提出“三新”(树立新形象,实现新跨越,建设新北海),改变北海千疮百孔的现状成为首要任务。温还提出“通过发展处理遗留问题,通过处理遗留问题寻求更大发展。”
    显然,温卡华也意识到,一枝独秀的房地产业无法支撑起北海全面发展的重任,以房地产论房地产,也不能最终解决房地产的历史遗留问题。从而确定了产业发展的带动战略,明确了在发展中解决房地产历史遗留问题,实现支柱产业和房地产产业发展的良性互动,促进房地产业更好发展的基本思路。更具体的思路是,坚持一手抓园区经济和以高新科技产业、旅游业、海洋产业、现代农业为支柱的产业发展;一手抓房地产历史遗留问题的解决,拉动房地产业的复苏和健康发展。
    当然,北海之前历任领导,也都进行过实业化探索。比如市长帅立国。“九五”期间(1996年-2000年)北海提出“以旅游为主”慢慢转向实业;“十五”期间(2001年-2005年),则提出“工业立市”的发展战略。但被认为并没有落实太多好项目。
    北海的产业基础发轫于2002年。当年,北海开始整顿园区,将原来的港澳开发区等盘整,整合后形成一个工业集中区,叫北海工业园区。有了土地,北海产业谋划才有了可能。
    2003年北海出口加工区批准设立,这是中国西部唯一的一个沿海出口加工区。
    同年,北海盘整了华侨产业园,变成了北海高新区。还是这一年,北海与北京(楼盘)航空航天大学合作,启动建设北海大学园区。旅游上,2003年5月1日,温卡华将北海最王牌的收费景点银滩的收费取消了。之前,北海对到银滩的游客每人收费25元,这笔收入是北海旅游业的支撑点。银滩取消收费,给北海带来了人气,但同时引来了重大争议。
    但无论如何,至此,在很多当地人看来,北海产业发展的根基总算是被打上了。
    3. 新书记王小东铸就三年跨越
    温卡华的继任者是王小东。
    王小东本人曾担任中华全国供销合作总社监察局副局长,并在2005年4月作为中直单位选派干部,挂职任广西钦州(楼盘)市市委副书记;后担任广西自治区党委组织部副部长。记者采访的多位北海人士都认为,王小东的出身背景和工作履历决定了其丰富的人脉资源,而这也为北海的发展带来了实实在在的好处。
    知情人透露,中石化项目最终能在北海落地,就与王小东的努力有直接关系,而之前,包括温卡华在内的多个北海党政领导,都没有能够说服中石化的主要负责人。
    一名熟悉王小东的人士透露,王小东“很冷静,视野开阔”,同时又 “很强势,不顾情面、雷厉风行”。王小东对招商项目“跟得非常紧”,在北海推行了招商项目的“4定”政策,对于招商不力的干部丝毫不留情面。
    2009年3月,《北海市城市总体规划(2008-2025年)》获广西自治区政府批准实施,将北海城市功能明确定位为区域性国际滨海旅游城市。
    2010年1月15日,北海市委召开九届八次全会,作出了实施“北海三年跨越发展工程”的决策,提出了“一年继续打基础、两年明显见成效、三年实现大跨越”,到2012年,把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市的奋斗目标。
    王小东提出的“3年实现大跨越”的核心是夯实产业基础,树立文化自信。王抓住2009年金融危机下,国家对金融放松的时机,大力开展招商引资。
    而在一位熟悉北海政情的人士看来,王小东可谓北海历史上最幸运的市委书记。
    王小东2009年就任北海市委书记,刚好赶上了新一轮的全国性房地产“黄金时期”,这为北海发展提供了辗转腾挪的资金。而包括温卡华在内的前任们打下的产业基础、建设的园区,也开始在最近几年开始爆发。
    4. 产业勃兴渐次显现
    2005年3月,北海出口加工区封关二年后正式运营。此时,正值广东实行“腾龙换鸟”,北海开始引进一些小企业。北海的电子信息产业基本上是从深圳(楼盘)、广州(楼盘)等珠三角搬迁过来的。小企业起来后,亦带来了相应的产业配套与物流产业的发展,如五金、包装耗材、吹塑等。
    短短两年之后,北海出口加工区从名不见经传的全国倒数,一跃综合实力超重庆、武汉、西安、郑州等发达城市出口加工区,位列全国59家出口加工区第18位,名列中西部(含东北)地区18个出口加工区的第2位。
    北海工业园区也在不断突破。2007年中电集团被引进到了北海。
    最初,北海希望将长城电子、熊猫电子等都引进来,但后来发现一下子都引进来不太现实,市政府改变思路——只求所在,不求所有。建园思路开放后,工业园区出现了爆发式增长,先后填补了广西十几个空白。如台湾光宝集团旗下子公司进入北海出口加工区后,第一年就成为广西进出口排行第一的企业,目前有4000多名工人,围绕这个公司有十几个配套企业。
    惠科电子(北海)科技产业园是广西自治区、北海市两级政府共同推进的重大电子信息产业项目。由深圳惠科集团投资建设,项目总投资14亿元,开发用地320亩,新建24万平方米
    厂房及配套设施,将建成以研发、生产800万台液晶显示器、液晶电视、平板电脑等光电显示产品,配套电子元器件、包材、五金、精密注塑等综合性产业园。从业人员规模将超过8000人,年产值逾60亿元。
    2010年初,北海启动了 “三年跨越发展工程”。两年后的2012年,全市地区生产总值600亿元,增长20%以上,财政收入100.09亿元,增长73.95%,规模以上工业总产值突破1000亿元,增长81.59%,这几项指标的增速在全区排名第一。
    其中,电子信息产业产值突破500亿元,迈上新台阶,步入加速发展新阶段,其中电子信息制造业完成产值450亿元,同比增长23.1%。旅游总收入首次突破百亿元大关。2012年,北海市共接待游客1321.08万人次,同比增长19.11%;实现旅游总收入112.34亿元,同比增长28.04%,旅游总收入首次突破百亿元大关。
    广西北投 (论坛)昊元置业有限公司董事长、总经理归翀透露,2012年,三大产业产值占了全市规模以上工业总产值的九成。大项目、大企业成为拉动产业强劲发展的龙头,全市8家大型企业累计完成产值569.7亿元,占全市规模企业产值的55.8%。
    此时,园区经济则成为经济增长发动机。2012年园区经济占全市的经济比重进一步提高。全年园区完成产值超888.14亿元,占全市规模以上工业产值比重达85.8%。铁山港工业区实现产值433.44亿元,成为北海市第三个产值超百亿园区。
    现在,北海提出培育三大千亿元产业——电子信息、临港新材料、北海中石化炼油厂。
    北海严重依赖房地产业的格局终于被认为就此改观。
    当然,另外一种声音认为,就今天来看,北海的产业盘子做得也并不算大。在媒体关于北海的大量报道中,几乎都对北海地方官员持评论态度,并认为,尽管北海现在以大项目拉动的产业发展思路已经初见成效,但事实上,北海的发展原来还有另外一些可能。
    5. “南珠”之憾
    “西珠不如东珠,东珠不如南珠”,这个“南珠”就是北海的珍珠,素有“珍珠故乡”之称的北海出产的珍珠被称为“合浦南珠”,素有“掌握之内,价盈兼金”之说。它以细腻器重、玉润浑圆,粒大凝重、瑰丽多彩、晶莹圆润、皎洁艳丽、光泽经久不变等优点称霸世界市场。目前,故宫博物院里陈列的珍珠多为合浦出产;慈禧太后的皇冠上镶嵌的数千颗珍珠便是合浦珍珠。
    北海的珍珠养殖已有两千多年的历史,经过40多年的发展,“合浦南珠”已逐步形成珍珠养殖、加工和综合利用开发的一个完整的珍珠产业链,一度是沿北部湾地区最大的海水珍珠养殖及珍珠制品生产加工的产业城市,其珍珠产量约占全国总产量的五成。“合浦南珠”一度被作为北海四大经济支柱产业之一。
    北海的珍珠产业本来在世界珍珠产业中占有重要的位置,然而,由于当地对珍珠质量重视不够,及养殖科研工作滞后,导致质量等级下滑,缺乏有力的产业支持政策等,珍珠产业尚难以形成大气候。“现在养珍珠赚不了什么钱”,北海合浦一名珍珠养殖农户说,即使有钱赚,也都是那些大老板,我们养殖户只能赚点辛苦钱。
    北海市质量技术监督局前任官员曾表示,北海缺乏科学完善的养殖技术标准体系作指导,质量分级判别缺少统一的质量评价标准和整珠无损检验方法,导致了珍珠价格恶性竞争,流通领域的珍珠价格严重失控,高标价、低打折现象十分严重,以次充好、以假充真等现象时有发生,整个珍珠市场一度处于“有市无序”的状态。
    由于当地珍珠价格、加工和综合利用企业规模小等诸多因素,自产的原珠在北海本地自产自销量很少,造成本地原珠大量外流,原珠价格、市场信息受制于人,难以引导珠农为市场提供适销对路的原珠,这不仅导致珠农赚不到高额利润,反而挫伤了珠农的积极性。
    一直到2013年,北海才开始借旅游旺季举办北海国际珍珠节,试图振兴珍珠产业。但此刻,深圳、北京、越南等地的珍珠交易市场已经在业内有了巨大影响力,北海要想短期内突围不太容易。
    市场营销博士、资深专家、广州博量万天策划机构董事长刘文伟是北海合浦人。在北海生活了7年的他认为,北海珍珠产业缺乏持续的整合营销,都是单打独斗,这必然削弱“南珠”的品牌影响力。
    至今,有着悠久历史的北海珍珠产业,尚未培育出如潮宏基(002345,股吧)、金六福之类的大型珠宝连锁企业。其实,不但是南珠,北海还有一些传统产业也已经堙没在商业大潮里。
    北海烟花是曾经与湖南浏阳齐名,北海制造炮竹、烟花已有二百多年历史,烟花品种有两百多种。这些产品,约有三分之二远销美国、荷兰、瑞士、日本、东南亚、香港等二十多个国家和地区。但是,由于种种原因,浏阳烟花成为中国烟花制造的第一品牌,外人对北海的烟花却知之甚少。
    此外,北海的特产沙虫等虽然小有名气,但未能成大器。
    北海亦是中国四大渔场之一,前几年有几个企业在北海搞水产品的深度开发,也出现过几个上市公司,但目前,这些企业效益一般,甚至面临退市。
    一名已经退休的北海本地官员分析称,北海历届政府对这些特色产业支持力度不够,没有纳入北海重点发展的产业,是这些特色产业没有做大的重要原因,“北海历届政府都将重心放在特大项目引进上,有意无意地忽略了北海自身的特色产业培育”。
    如今的北海,高楼林立,酒店、食肆众多。但如果从整体来看,这个城市的基础设施、服务水平等尚比较弱。
    6. 新移民城市的新问题
    北海城市假日酒店的老板豪哥是东北吉林人,但他现在长期生活在北海。
    “全家都来了,偶尔回老家看看。”豪哥说。
    北海房地产复苏后,吸引了一大批东北、山东、山西等地的外来客,其中,东三省是在北海购房的主力。
    “北海至少有20万东北人”一名在北海开东北餐馆的东北老板说。在北海街头,东北水饺之类的东北菜随处可见。
    数据显示,20年前,北海常住人口只有5万多;10年前,北海常住人口不足百万。现在,北海含郊县的人口常住人口达到了200万,主城区人口也有50多万。
    突增的人口,给小城北海带来了巨大的压力,其中包括公共服务的配套能力。
    广西北投昊元置业有限公司董事、副总经理钟胜才的邻居都是外来的,其中一个原来是北京某部门的领导,当他到北海考察后,对北海印象特别好,于是就办理了提前退休,卖掉了北京的房子定居北海。“但来了之后又觉得很无奈,落差很大”,北京这种一线城市文化生活丰富,电影、音乐会都与国际同步,但在北海,要想享受这种服务就非常难了。此外,北海的医疗配套、教育资源等也都严重短缺。
    这种压力不但体现在日常生活中,也影响到了北海的产业发展。
    随着产业的发展,产业工人和 (论坛)管理人员对配套设施的要求也日益提高,北海工业园区现在的居民与工人有 2万人,2015年预计增长到5-7万人。他们的居住问题、孩子上学问题、就医问题等等都需要解决,否则很难留住产业工人和管理人员,也就很难留住企业。
    北海近期城镇化率的目标是达到68%,园区内达到84%。为此,北海工业园区正在推行区城同建--工业园区与周边城市发展结合。
    北海的城市规划做得比较超前,路网布局比广西其它一些城市都要好,但房地产泡沫破灭后导致很多路网建设停滞,尽管进行了大量修复,但还是有很多路网并没有完善,导致一些新建社区出行困难。
    显然,无论是继续修路,还是兴建更多的学校、医院、文化场所等等,都需要大笔投入。据初步计算,需要的资金以百亿元计。
    尽管北海2012年的财政收入突破了百亿元大关,但在如此巨大的基础设施和文化设施投入面前,北海的投入能力明显乏力。
    比如,北海目前有500辆出租车,不是羚羊就是富康,这些在内地都很难见到的车型。在北海打车很难,出租车也基本都不打表,由司机开价。
    “北海至少需要5000辆出租车,但现在大家都不想开出租了。”出租车司机老张说。
    老张估计,北海目前有2万多辆摩托车、改装的三轮车,加上数量无法计算的黑车,导致正规出租车生意很差。
    “市政府早就讨论过换车型了,但一直没有实行”,一名自称了解内情的人士说,一旦换车型,正规出租车车主就要负担至少每台10万元,如果不禁摩、不打击黑车,换车后肯定赔钱。
    此外,因为与快速膨胀的外来人
    口密切相关的是,最近几年北海道传销问题多次被媒体曝光,尽管当地进行了多次严厉的打击,到直到目前都没有能够完全解决,着给北海城市带来很大的负面影响。
    7. 依然待解的发展难题
    国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部的李善同认为,与珠三角地方比较,北海的资源承载力还可以、发展容量蛮大。这意味着北海的发展潜力很大。
    北海目前主要承接珠三角转移出来的产业,但是,现在越南、江西、湖南等都在竞争。客观来讲,广东产业转移的黄金时机已经过去了。原来,一些产业从广东转移出去的目的是降低劳动力等成本,但现在北海的人力等综合成本与在广东差别越来越小。如果产业不升级,还是代工型、劳动密集型,北海的产业优势还能支撑多久?北海自身的吸引力还能有多少?
    目前,北海的旅游已有一定的声势,但对经济的贡献尤其是财政的贡献却很低,没有形成旅游产业体系,还不算是真正意义上的“产业”。
    知名策划人、国家高级营销师、中国品牌营销学会秘书长、曾辅导过多个广西企业的李易洲建议,以区域联动思路发展北海旅游业,打造桂(林)南(宁)北(海)黄金旅游线路,提升南宁旅游资源以避免中部“塌陷”,可以开发“东盟之窗”、“锦绣广西民俗村”。
    北海是我国距离云、贵、川、渝、藏西南五省最近、最知名的滨海城市。北海是西部地区唯一具备航空、铁路、高速公路、港口四位一体交通的城市。
    “遗憾的是没有现今大家最喜欢的出行方式:高铁”,李易洲认为,北海因此难以与周边旅游资源形成联动。而距离北海最近、最有影响的旅游目的地是省内的桂林(楼盘),两市相距600多公里,火车、汽车要七、八小时,飞机虽然只要50分钟,但每天航班很少,很不方便。如果有高铁,最多只要2个多小时。
    李易洲由此认为,发展桂林到北海纵贯广西南北的高铁,以后桂林往东北可以接湖南衡阳,连上京广高铁并与南岳衡山旅游资源联动,形成“南国山水旅游线路”。这是发展旅游业乃至广西经济社会发展很重要的举措。
    此外,北海主城区内土地资源基本没有了。可以盘整的零碎土地,大都是1990年代清理房地产泡沫的时候分散到私人手里的。另外,老的加工区、工业园,如银滩等地的工厂需要搬迁。通过这些方式可以盘整一些土地资源出来,但是现在如果从私人手里再集中起来,其成本很高;而现在的宏观政策也不太支持。
    北海,看样注定要与问题同行,在解决问题中前进了。
    http://nn.house.qq.com/a/20130819/000013.htm?pgv_ref=aio2012&ptlang=2052
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    刚到北海

    来自: 广西南宁市
    一切根源~~贪官多
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    3楼 2013-08-20 11:18 来自
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    北海新人

    来自: 广西北海市
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