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北海的房价到底有多少泡沫——合理的房价、收入量化指标

发表于: 2008-11-22 04:30 12907人阅读 7人回复全看 | 第1页 | 最后一页

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北海通

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l合理房价的标准
“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。

l北海房价收入比
2007年北海城镇居民人均可支配收入是12334元，人均居住面积是41.22平方米，按照每个家庭平均3.3人计算。一个家庭的平均住房面积是136平方米，家庭年收入是40700元。2007年北海平均房价2380元/平方米。
这样，算出来的2007年北海房价收入比是8。推算出来的北海2008年房价收入比是8.5。

l小康住房的标准
到2020年，按照建设部提出的小康住房标准为 “户均一套、人均一间”，2020年我国城镇每套住宅平均面积达到120平方米。相应的，厨房面积不低于6平方米、卫生间不低于4平方米、主卧室面积不低于12平方米——这才算小康之家的房子。也就是到2020年，城镇人均住房面积达到40平方米。显然北海目前的人均居住面积已经达到2020年的全国城镇平均水平要求。

l北海房价泡沫有多严重
按照北海2007年的收入水平，户均购买136平方米的套房，合理房价应该是平均低于1796元/平方米。年收入增长10%，计算2008年人均可支配收入为13567元，折算家庭年收入为44772元，合理房价应该是平均低于1975元/平方米。2008年，大体平均房价为2800元/平方米。
由此，我们推算北海2007年房价约泡沫为584元/平方米。2008年房价泡沫约为825元/平方米。
上面的算法，都是按照达到2020年全国城镇小康住房标准计算的。如果户购房面积降为90平方米（按照户均3.3人算的话，人均住房面积从41平方米降为27平方米），那么目前2800元/平方米的均价是没有泡沫的。

l现在，一对年轻小夫妻“正常”情况下收入多少买房才合理
按照国际的合理房价标准，北海的一对新婚夫妻购买90平方米的两房或小三房（这种房北海目前很多），参照国际通用的房价收入比标准高点6，那么这两个人的年收入要达到42000元。每个人的月收入要达到1750元。当前北海人的年平均可支配收入为13567元，平均到月为1130元。年轻人想买房，还要买得起房，按照现在的房价，小夫妻俩必须比一般人最少每个月多挣620元/人。
根据国家中低收入群体提供保障住房的政策，月入1750元以下的，想要住得宽敞，得努力干活了，否则只能到60平方米/套的保障住房中过日子。

l一对小夫妻，达到平均收入，合理房价是多少
按照月入1130元计算，两个人的年收入是27120元。参照国际合理房价收入比的上限6。购买90平方米的套房，合理房价为1808元/平方米；购买80平方米的套房，合理房价为2034元/平方米；购买70平方米的套房，合理房价为2325元/平方米。

l房子成本
按照北海最近一次拍卖土地的价格，楼面地价1111元/平方米，按高层电梯房计，房子成本基本要到2800元/平方米。即便是便宜的土地，建普通的多层，成本最少也要到1500元/平方米。显然，目前市场上的房子不是为低收入者准备的，只有中高收入的人才有支付能力。低收入者一旦咬牙买房，就将成为房奴。如果月入1130元都达不到的，建议天天写信给市政府申请保障住房。
根据对成本的测算，可以这么说，对于北海人来说，不是房价高了，而是收入太低了。根据国家统计局的数据，2007年城镇居民人均可支配收入13786元，而我们北海仅有12334元。相对于收入较高的外地买家来说，北海的房价就不存在泡沫了，甚至很多人把这里看着是价格洼地。毕竟现在北海外地人买房占大头。