[quote]原帖由 师兄 于 2008-11-22 04:30 发表


l合理房价的标准
“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。

l北海房价收入比
2007年北海城镇居民人均可支配收入是12334元，人均居住面积是41.22平方米，按照每个家庭平均3.3人计算。一个家庭的平均住房面积是136平方米，家庭年收入是40700元。2007年北海平均房价2380元/平方米。
这样，算出来的2007年北海房价收入比是8。推算出来的北海2008年房价收入比是8.5。
[quote]

1、按楼主给出的数据来看，北海的房价是不合理的。



2、以下，摘录自我国良心型经济学者“时寒之”，特此鸣谢：

“房价收入比”

当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用“房价与家庭可支配收入比”来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高，说明居民家庭对住房的支付能力越低；比值越小，说明居民家庭对住房的支付能力越高。

1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。发达国家的住房市场，其“房价收入比”基本上在这个范围内。比如美国，其“房价收入比”平均为2.8倍。




3、补充一下其他算法：

“房屋的租售比”

租售比，指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

根据国际惯例，如果租售比高于1：300，意味着房产投资价值小，房产泡沫已经显现；如果低于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，投资价值较大。而在我国，深圳、广州等地的租售比，甚至达到1：1000。

4、泡沫的有无和大小，是由“售价和成本”之间的差价来反映的；和居民年均收入、购买力无关。


貌似这点说的有道理！

蚁哥、师兄、大宝，都是最后的衰呜！

数据比较贴近实际情况。
相对目前北海的实际情况看，新开盘的项目大部分的开盘价格都比较合适。
至于部分已经开了的盘，价格泡沫相对大些。
不过“升”有风险，“降”风险更大。开发商的取舍大家应该都看出来了。

决定价格的不是成本,是供求关系哦

原帖由 熊猫阿宝 于 2008-11-22 10:10 发表
师兄的贴在理的地方不少，有问题的地方也有。想到一点说一点，师兄说最近拍的地面价已经到1111元，这确实很高，但开发商应该清楚自己高价竞拍下来的地，自己的土地成本是不一定能够转嫁到购房者身上的。
...

拍卖后不要地的开发商都是因为要追求利润。当成本高过售价的时候，就没人再开发了，市场逐步萎缩的结果，就是突然暴涨。

原帖由 生鱼片 于 2008-11-22 17:14 发表


1、既然，泡沫=房价—成本。

房价大家都是清楚的，成本却是“小范围”公开的秘密。
记得楼主曾经发过一个关于成本的帖子；不妨再拿来给大众看看，到底北海的楼房成本是多少。

2、价格洼地，这个看法偶支持 ...

对于成本，实在不信就自己去调查吧，调查清楚再回来说事，否则就是无跟无据乱说。

泡沫与购买力的关系问题，讨论起来太复杂了。牵涉到对投资的认识、牵涉到金融的一系列政策.......

原帖由 生鱼片 于 2008-11-22 17:30 发表
[quote]原帖由 师兄 于 2008-11-22 04:30 发表


l合理房价的标准
“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭 ...

我没那北海的租售比来说事，是因为北海的租赁市场是有特殊情况的，目前的高租金没有可持续性，一旦严厉打击传销，租金价格就会受到严重影响。

如果按照北海目前的租金价格来推房价，北海的房子是非常值得投资的。

原帖由 狗*师兄 于 2008-11-22 20:55 发表
知道有理了
谁象师兄
养牛都不用喂
吹就可以大了

你的理解很有问题，其次你很担心市场回暖，我主张的是健康有序的发展而非涨跌问题。

原帖由 东兴米酒 于 2008-11-22 21:16 发表
蚁哥、师兄、大宝，都是最后的衰呜！

你的理解很有问题，其次你很担心市场回暖，我主张的是健康有序的发展而非涨跌问题。

..............

不想说什么了

建议房地产沙龙再增加一个版主。
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听说师兄64，先握下手，希望这个方面咱们有共同语言。

楼市如股市，现在正在下降，这个无法避免，
只是过程多长，来得多快？

那就看看吧，我作为购房者，观望再等等。
我不急，看看是谁着急？

成本？利润？

我自己有房子住，还有房子用于出租，

购房主要是为了投资，那我只找——性价比高的小套间用于投资。

原帖由 师兄 于 2008-11-22 04:30 发表


l合理房价的标准
“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3 ...

师兄6倍是不是最高警戒线？平均房价是托词？还是具有实际意义？ 健康有序？呵呵你我的今生恐怕看不到 还是回到现实吧！不过我个人觉得你不做698可惜了

看师兄这公式是把房产商哄炒起来的高价地皮等成本全部转嫁到了消费者身上。

也是，大部分商人都是无良的，亏啥不能亏自己啊。不过地皮价格虚高不正是泡沫的起源？

今年电视台也报道了一件事 浙江 丽水，GDP全省倒数第二，房价却在一年内在炒房者还房地产商的联手下上升到

全省第三，15000每平米的比比皆是，地皮也就这样跟着抬起来，最后终于在地价高，居民又消费不起的情况下

泡沫破灭，留下一堆烂尾工程，这不是说明了地皮价格被抬高也是泡沫产生的原因？

北海07年人均可支配收入12000，虽然这是官方数据，不过还真不知道其中有多少水分，

究竟是什么导致这样的数据出现，谁也不知道，因为随便查就可以知道南宁07年人均可支

配收入也是12k多，成都07年人均可支配收入13k左右，你说北海生活水平和南宁成都一

样？