国务院十项措施刺激经济发展：降低房产交易税

刘展超
　　为减少国际金融危机对中国的冲击，国务院常务会议出台十项措施，用以刺激经济发展。其中包括提高纺织品和机电产品出口退税率、降低房地产交易税费等。
　　据新华社昨日报道，国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。会议指出，当前国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，国内经济运行中出现了一些新情况、新问题。主要是经济增长放缓趋势明显，企业利润和财政收入增速下降，资本市场持续波动和低迷。
　　对于今年最后一个季度的工作，此次会议强调，要采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。为此，会议明确提出了第四季度将要开展的十大措施。
　　其中第一条是较大幅度提高粮食最低收购价格，制定并发布增加各项农业补贴的方案，扩大补贴范围，提高补贴标准。这也是在十七届三中全会结束后，政府层面就农村问题出台的首次重大举措。
　　对于中国经济依存度较高的外贸问题，此次会议要求提高服装、纺织等劳动密集型产品和高附加值机电产品出口退税率，支持优势企业和产品出口，增加国内需要的产品进口。
　　今年以来中国的部分纺织品出口出现了较大幅度下滑。海关总署上周发布数据显示，9月份我国进出口总值2435亿美元，增长21.4%。其中当月出口1364亿美元，增长21.5%；进口1071亿美元，增长21.3%。
　　对于远期的外贸表现，近日出席IMF国际货币与金融委员会第十八届部长级会议的中国人民银行副行长易纲表示，由于出口将受到当前金融危机导致的全球经济增速放缓的负面影响，中国明年经济增速将放缓。中国经济将主要受到国内消费需求和外国投资的支撑，而出口对经济增长的贡献可能将为零或负值。
　　此次会议有多项措施指向拉动经济的投资项目，其中包括基础设施重大项目和房地产消费。
　　会议特别提出加大投资力度，要求加快地震灾区恢复重建，抓紧农业、水利、能源、交通、城镇等基础设施和民生等领域的重大项目建设，保持合理的投资规模。
　　投资向来是拉大我国经济增长的“三驾马车”之一（其他“两驾”是出口和消费），根据国家统计局统计公报，2007年我国全社会固定资产投资达13.7万亿元，而当年GDP为24.7万亿元。
　　对于当前关注度颇高的房地产市场问题，会议提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。此前传闻的“放松二套房贷政策”，此次未有涉及。对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《第一财经日报》表示，二套房贷政策可以由央行和银监会来发布，不一定由国务院层面来颁布。
　　不过他认为，在这一政策上，仍有放松的可能。“二套房贷政策是根据当时的投资过旺的形势作出的，现在的房地产市场形势已经改变了。形势变了，政策也应该跟着变化。”顾云昌说。
　　至于会议提出的降低交易税费会具体涉及哪些环节的问题，顾云昌认为，可能包括契税、增值税，包括土地增值税，以及个人第二套房买卖中的税收方面。
　　数据显示全国房地产市场多数出现量价齐跌的局面。1～8月份，全国有20个省市的住房销售量处于下降的态势。8月份全国70个大中城市房价同比上涨5.3%，但环比却下降了0.1%。截至目前已经有十几个城市出台了房地产稳定措施。

有多项措施指向拉动经济的投资项目，其中包括基础设施重大项目和房地产消费

　（附：文件的相关条款)

　　七、从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　八、是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

　　九、加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

　　十、近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为

第一，关于降低首付款。这次文件的新规定为，居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)。这个内容的核心点在于，它是居民首次购房，并不是指二次购房或者炒房的情况。这一新规定其实与2003年以来的规定并无变化，不同的是，当时的购房首付较低，对首次购房人及炒房与投资的多次购房人没有差别。多次购房又享受较低的首付，且然有利于扩大投资炒房者的市场炒作能力。而2007年9月，又不分差别将首付同时提高。这一次是在抑制投资炒作方面依然不放松，而且精准地确定，这项政策只针对首次购房人，这将能够显著提升中低收入群体进入住房市场的能力。这与党和政府关注中低收入阶层，建设社会主义和谐社会的思路是一致的，并不是象某些开发商说的那样的普遍救楼市，是有选择的。

　　第二，关于免税政策。这次文件中，关于个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%) ，免土地增值税 。文件的基本精神是促进住房流转，有利于投资者的富余住房转出，满足其它购房者的相关需求。这个文件的特点是推动闲置住房的转让。且免税的数额也相对较低，对新建的商品房的销售的促进作用较小，不会对市场有明显影响。

　　第三，关于利率调整。文件规定，这次从下月一号开始，个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点。众所周知，住房公积金贷款有明确的限制条件，不是一般的商业贷款，前几年在这方面有所松动，许多地区贷款人可以用来购自住房，也可用来做住房投资。这次文件规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。要注意是，这次住房公积金贷款条件的松动是有限制的，即只能是首次购房户，另外是改善型普通自住房户。什么是改善型普通自住房户？即原有住房达不到小康条件，这次购新房后原来的住房并不用来出租，仍然是自住房。尤其是两代以上同堂的情况才有资格。笔者相信财政部门会出台关于自住性住房的具体标准的解读。

　　第四，关于契税的新政策。文件规定，首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%(原3%—5%) ，其限制的契税的调整仅限制在首次购买的范围内。与解决中低收入家庭住房改善需求的基本精神是一致的。

　　综上所述，归纳起来，有四个特点：

　　一是新政不救高房价，只是为了解决中低收入阶层的购房问题，增加他们进入房地产市场的能力。

　　二是促进原有投资性住房流转，增进闲置住房的销售机会，减少闲置住房对土地的占用，有利于集约使用土地。

　　三是文件的功能与适用对象精准，与投资者与炒房者无关。

　　四是没有房地产开发商想象的一揽子放宽住房信贷政策的内容。高房价地区的房地产销售依然遵循经济规律，涨落跟随市场，政府的救市体现了以民生为本的一贯主张。政府继续有区别的调控楼市，这虽然会让喧嚣了一阵子的房地产开发商失望。房价将逐步回归理性，回归民生，开发商要维持高房价只会越陷越深。顺应市场需要，让出暴利带动销售才是正途。