戳破房地产永远增值的神话
http://finance.qq.com 2005年01月26日09:20 21世纪经济报道
这是一个流传已久的神话：房地产永远是增值的。
地产商一般是这么证明的：我们的项目一期均价是每平方米8300元，二期均价是每平方米8900元，三期达到9700元，一目了然，这不是已经增值了吗？
我仿佛看到了，无数善良的人们情不自禁地在点头。
但是，我不得不说，如果这不是一个有意堆砌的神话，至少也像是一个似是而非的谎话。以该项目一期为例，如果消费者购买的房子果然已经增值，那么，它就应该以高于每平方米8300元的价格售出。这时，它新增加的成本包括：契税（1．5％），维修基金（2％），收房以来的物业管理费（每平方米2．5元以上），已付款的利息损失，贷款利率（5％以上）等。这样算下来，总成本增加了8％以上。也就是说，它必须是以每平方米8900元的价格售出，才基本维持成本，而要体现增值，售价还得提高。
然而，有几个小区的房子，一期的房子能以二期的价格成功售出？又有几个房子能真正兑现增值，以高于原价10％以上的价格售出？有人告诉我，即使出现这样的叫价，也往往是有价无市。也就是说，地产商宣称你买的房子已增值10％以上，其实那只是一个画在纸上、不能兑现的增值，这有什么意义呢？如果你相信他的鬼话，那你只是在自欺罢了。
倒是有太多的新房，建成之日即是其贬值之时。
前几日，在首创置业北环中心举办的一次论坛上，电影和小品演员朱时茂很是愤愤然地说：当年我以每平方米8800元的价格买了恩济花园的房，现在别人告诉我，我的房子每平方米5000元都没人要。这样下去，可能再过10年，我的房子就一钱不值了。恩济花园当年号称是北京最高档的商品房。“谁能告诉我，这是为什么？”朱时茂很委屈地问。
没有人告诉他为什么。委屈的绝不止朱时茂一个人。北京亚运村两个也是当年最豪华的高档商品房，如今贬值30％－50％；位于顺义首都国际机场路边的一个高档别墅区，其公寓由当初的每套60多万元，贬至目前的40余万元，业主又该向谁倾诉？
房产会贬值，那么土地呢？譬如，中国人多地少，土地价格应该只会升不会跌。“千万不要相信土地永远不会贬值的话！”中国社科院金融研究所易宪容博士说，东京的土地比北京更稀缺，但东京的房价从1990年代初一直跌回到了1970年代的水平，地价也同步下跌。可是，1990年代初，你要是对东京的人说地价也会贬值，只会招来对方的白眼。
我从来不敢说，房子只会贬值。没错，好房子永远不会贬值。问题是，我们现在有几栋可以称之为“好房子”的东西？今天，我在北京城里转了两圈，二环路、三环路，全都被高高的房子包围着。我对自己说：不到30年，北京前门的房子就面临拆毁的命运；也许过不了30年，二三环边上的这些房子也难逃此劫。使用寿命只有30年的房子，它要不是逐年贬值，那就真是活见鬼了。
哦，忘了提醒一句（想必你也知道），地产商声称房子在增值，证据是房子在不断涨价，而房子涨价又表明房子在增值——在逻辑上，这叫做循环论证。地产商的这种圈套，不愿意思考的消费者最容易钻进去——买了房，房子会增值，不买房，房子会接着涨价，结论是：你还不赶紧动手？［我来说两句］
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住房与食品一样，是一个家庭最基本的生活物资。虽然租房居住同样可以生活，但是从目前的现状来看，出租屋与自有住房，无论是房屋品质还是物业管理水准(尤其是居住安全)，仍然存在巨大的差距。让中低收入阶层尽快拥有自己的住房，无疑对于社会整体福利水准，影响极为深远。［全文］［我来说两句］
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囤积可以制造一夜暴富的神话，也可以演变为一夜破产的惨剧。不管政府是否会采取强硬手段对“土地闲置两年不开发即要收回的规定”进行严格落实，市场本身都会在一定的时候对土地囤积做出报复性的反应，届时迎接地产商的就绝不会是赢利的笑脸，“楼市重蹈股市覆辙”，也绝不是危言耸听。
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Last edited by 大联心·彭友 on 2005-1-28 at 21:33 ]
18777968058 苏老师
