由于房地产在投资端和消费端都是高负债的典型行业，加息必然对房地产的供给和需求造成双向挤压。这对于投资房地产而言，是个重大变数。而在基本面之外，未来房地产的短期“钱”景，直接取决于对于后续加息的预期和微观环境。

　　影响短期内房地产走势的主要因素有三，一是基本面因素。中共中央政策研究室宏观司司长李连仲日前在“中国房地产业权威高层论坛上”说，宏观调控已取得较好的阶段性成果，今年三季度的GDP增长9.5%，预计全年为9.3%，明年经济增长达到8%到9%没有问题.这对于房地产业来说是个不坏的消息。但同时，经济研究人士普遍认为，明年的财政政策将会由积极调整为稳健；投资结构将继续调整，房地产业不在国家鼓励社会资本进入的六大产业(电子信息产业、机器设备工业、交通汽车飞机行业、生物制药行业、新材料行业、新能源产业)之列。这对于资金需求海量而融资渠道单一的房地产业而言算不上是好消息。
　　二是对于后续加息的预期。无论是房地产开发商还是个人投资者，利率高低直接影响投资收益，即便是＿次性付款的投资者，因为利息对于接盘者的影响，也必会溯及投资者。舆论普遍认为在连续8次降息之后，国内现已进入加息周期。10月29日起基准利率上调27个点对于投资者影响尚不大，个人投资者月付增加不过一两百元。不过，如若进入缓慢增加的加息周期，贷款投资者就会产生“冷锅煮青蛙”效应。经济学家吴敬琏说，从经济发展的趋势看，当前利率还是太低。他特别提醒﹁个被忽视的重要改变：央行在加息的同时已把商业银行的贷款利率上限放开了，商业银行的利率形成机制发生了很大改变。央行的基准利率只决定商业银行从中央银行融资的成本，开发商拿到贷款的最终利率由商业银行而非央行的基准利率决定。换句话说，即便央行不再加息，开发商的贷款利率由商业银行根据不同的风险程度而调高是完全可能的。
　　国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲研究员指出，负利率的最大影响在于它会改变生产者和消费者的市场行为，如果利率不与CPI一起变动，就会让市场行为扭曲。而第三季度CPI环比逐月上涨，其上涨中的新涨价因素作用在不断增强，这非常值得关注。统计显示，7至9月新涨价因素分别为0.8、1.6和2.6个百分点。市场人士据此认为，如果四季度CPI环比还在上涨，后续加息必将接踵而至。
　　三看微观因素。成功的投资必具备四性，即增值性、可变现性、不可替代性和稀缺性。经验表明，具备其中的两性，即可保本。具体到房地产这个投资品，应看社区而非小区，地段而非地域。社区与小区的差别在于周边有无教育、医疗、交通、消费等设施的全配套，而不只是小区的绿化率。而地段则决定了物业是否具有不可替代性和稀缺程度。
　　就目前多、空争执的焦点——上海楼市而言，未来两年上海房地产住宅产业的发展将步入一个高位盘整的阶段。随着旧区改造节奏的适度调节，轨道交通网络的健全和延伸，中低价住宅供应的增加和住宅结构的日趋合理，以及利率政策的逐步市场化和房地产贷款政策的调整，商品房市场将逐步进入稳步发展期，暴利将难以为继，总体价格会随商品房内在品质的提高而稳中微升，但市场分层会越来越明晰：部分中心城区价格和价值相符的高档商品房继续受青睐，中低价位住宅因存在广泛需求而价格坚挺，城郊边际相当一部分高价楼盘和环外配套不完善地方的房价将首先受冲击。
　　一句话，房地产业长期看多的前景，不能屏蔽今后一两年楼市将处于高位运行的“上升筑顶”阶段的可能。
　　上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波认为，对于投资者而言，以下几点值得关注：
　　其一，任何投资都要讲求差异性，投资房产亦不例外。像股市一样，任何人买房即涨之时，已是风险积累最大之日。
　　其二，楼市“高位缩量”说明多空双方意见分歧加大，具有明显、至少是阶段性“顶部”特征，切忌高位追涨“吃套”。近来，在开盘中开发商采取定价“一步到位”的方式，短期内已没有多少上升空间，除非长期投资。
　　其三，有市才有价，楼市的供需影响房价。投资、投机客做大了“市”，但那是虚拟需求而不是真实需求，一旦形势逆转，虚拟需求就会变成新的供给。今年，上海新建住宅供应量将达3000万平方米，而需求预测则在2600万平方米左右，短期内楼市供大于求的局面已经形成。
　　其四，经验性数字表明，投资楼市没有10%以上的收益不算成功。巨额投资本身就有巨大的机会成本、利息，况且房地产标的和交易成本很大，而我国房地产业又还是个年轻产业，其观念折旧、设计折旧及升级换代快。

来源：新华网