中小建筑商被开发商拖欠工程款已成普遍现象，今年楼市低迷使其回款更难《每日经济新闻》记者调查发现，让建筑公司垫资建设，已成为不少开发商的惯用手段。这些开发商往往资金实力薄弱，却把风险转嫁给建筑商。建筑商又只好拖欠材料供应商，于是形成了一个个“三角债”。今年楼市低迷，加剧了这一状况。

　　上半年材料价格同比涨了6%以上，CPI上涨后公司商务成本支出越来越高，这些事让上海沪金建设集团常务副总经理于强最近心里很烦。不过，最让他心烦的是，今年有一家开发商欠了他们几千万元，至今还没拿到手。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，让建筑公司垫资建设，已成为不少开发商的惯用手段。这些开发商往往资金实力薄弱，却把风险转嫁给建筑商。建筑商又只好拖欠材料供应商，于是形成了一个个“三角债”。今年楼市低迷，加剧了这一状况。

　　回款太难不敢接新工程从去年底房地产宏观调控政策连续出台后，于强就害怕接工程，这让他身边的朋友感到奇怪。接到工程不就能赚钱了吗？更何况工程并不好接。

　　根据上海市统计局的统计资料，上半年全市建设资金仅3423.15亿元，比去年同期下降4.3%。虽然新开工面积达1179.62万平方米，较去年同期增长11.4%，但其中77%的项目被特级和一级资质的上海建筑企业拿走，剩余的23%，也有大批同行虎视眈眈。

　　于强为何不敢接业务？事实上，他有不足为外人道的苦衷。他深知，即使最终夺标，获得了项目建设合同，建筑公司仍然难避一个 “潜规则”——垫资。

　　如果是往年，于强或许也会赌上一把，替开发商“垫资”建设房屋到可预售阶段，再通过开发商的销售回款，补上被拖欠的施工款项。

　　但在今年，他不愿意再那么做。佑威房地产研究中心的数据显示，上半年上海全市共推出一手商品房源618.04万平方米，只比去年同期减少11.7%；但成交量只有525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半。

　　于强已经闻到了上海楼市的“熊”味。如果此时仍然不计后果为开发商垫资，一旦将来房子卖不掉，开发商还不上钱，“坏账”的概率就会大大增加。

　　转嫁风险跳出“三角债”

　　明明知道带资建设可能会让自己“自废武功”，建筑公司为什么还愿意替没钱的开发商垫付建设资金？难道他们真想“自杀”？显然不是。

　　“没办法，如果不垫资，开发商就不给工程做。全公司上下近万人，每个都在等饭吃，不接工程，公司和个人都得挨饿。可是接了工程，公司自身的实力却会被消耗，最终的结果也许会是慢性自杀。”于强的下属张伟的回答显得很无奈。

　　事实上，建筑公司并非没有保护自己的能力。中国建筑集团的财务总监王国华就表示，他们公司很少发生巨额工程款被拖欠的事。即使发生了，他们也会通过停工、与开发商协调等手段保护自己。

　　但是，王国华的做法，无法在众多中小建筑企业推广。“建筑公司是弱者，开发商才是强势一方。”易居房地产研究院政策研究所副所长杨红旭说。

　　在决定放缓接项目的同时，于强也在想办法，并想出了风险转嫁的招数。

　　首先，于强决定提高建筑合同的违约责任赔偿，在要求巨额违约金的同时，又要求开发商找到合适的担保方。一旦开发商不能履行合同，就由担保方赔偿损失，归还拖欠的工程款。

　　其次，于强要求，开发商担任他和建材商之间的担保人，一旦他违反约定，不能在规定时间里把钱款划到建材供应商手上，违约责任就由开发商承担。

　　上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平称，拖欠工程款的纠纷，往往是牵涉多方的“三角债”：开发商拖欠建筑商的工程款，建筑商拖欠材料供应商的货款，供应商再拖欠原料商的货款。长此以往，不但建筑商会苦苦挣扎在生死线上，建材商、原料供应商也都会被拖垮。

　　楼市低迷成拖欠催化剂当然，拖欠工程款也不是近两年才有的现象。

　　早在2005年，国家有关部门编制的 《2005年中国建筑业行业研究报告》就指出，建筑行业“压级压价、索要回扣、垫资接工程”现象严重，再加上巨额拖欠工程款，造成大批建筑企业资金极度紧张，企业经营利润微薄，甚至长期大面积亏损，影响了企业的科技、设施方面的投入，致使再生产难以为继。

　　杜跃平介绍，这类拖欠工程款的案件，今年的受理量正在大幅增加。仅他接办的这类案件就增加了50%以上，其他各家律师事务所今年也接受了大量类似案件。

　　杜跃平接到了这样一个拖欠工程款的连环三角债案件。

　　朝兴建筑工程公司去年接手了某工业地产开发的工程项目，仅定金就支付了工程总预算的20%，即800万元。合同约定，只有房屋结构封顶，建筑工程公司才能拿到工程款的50%。另外50%要在竣工后两年内才能拿到。

　　这一案件还不是最严重的。杜跃平说，他曾经受理过一个案件，建筑工程公司为开发商垫资高达80%以上。

　　杜跃平认为，之所以这种情况在今年特别严重，主要是因为上海部分楼盘滞销，开发商的销售回款不能迅速归集到建筑工程公司的手中。

　　于强的朋友、钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉认为，拖欠工程款的根本原因是开发商缺实力。

　　钱生辉曾经写过一篇博文认为，行业中的很多开发商是投机分子，或者用“赌徒”来形容更为恰当。他们希望以非常少的资金，谋取最大化的利益。银行、地下钱庄和建筑公司，都成为开发商的“钱袋子”。当开发商没有钱的时候，他们就成为了第一个“牺牲品”。

　　钱生辉表示，尽管有规定要求开发商自有资金必须达到35%以上，但事实上，很多开发商都做不到。因此，他们想尽一切办法从身边的各种渠道获得资金，建筑公司便是其中之一。一些开发商甚至让建筑公司从打地基开始，一直垫资到预售许可阶段。

　　期待立法清退不良房企为了杜绝建筑公司因为被拖欠工程款而出现巨额亏空，有关部门曾经出台行政规章，禁止建筑企业带资建设。

　　2006年，四部委下发《关于严禁政府投资项目使用带资方式进行建设的通知》。但该通知从法律层次上讲，只能算是部颁规章，不能据此对民事合同的效力作出否定。

　　钱生辉认为，解决拖欠问题的关键是要清理行业，清退一批不具备实力，又想以小博大的开发商，引入资金雄厚的优势企业，重新塑造房地产行业的新环境。

　　杜跃平赞成钱生辉的观点，他认为，应该将那些不具备开发实力，甚至连土地出让金都付不清的开发企业清理出去。另外，自有资金必须达到35%以上的规定，必须得到切实执行。

　　杜跃平甚至设想，中国的房地产开发公司应该与国际接轨，成立专门的房地产开发基金。该基金有非常强大的融资能力，不需要像目前很多开发商那样，以抵押土地来获得银行贷款，以建筑商垫资来开发项目。

　　对这个建议，易居地产研究院政策研究所副所长杨红旭却泼了 “冷水”。他认为，虽然成立房地产开发基金的确是未来的发展趋势，但就目前的国内市场和政策环境，还不可能让开发商们立即变成基金公司。

　　杨红旭同时乐观地认为，随着宏观调控的不断深入，实力不济的开发商会逐渐被淘汰出局，工程款拖欠的现象会逐渐减少，不过这需要一个较长的时间。

　　行业协会：学会保护自己通常情况下，当工程款被拖欠时，建筑商会首先寻找行业协会协助解决他们和开发商之间的纠纷。

　　上海市建筑施工行业协会行业发展部副主任叶昌透露，多年来，该协会一直在为解决各种拖欠工程款问题四处奔走。大多数情况下，协调是有效果的。但如果是开发商和建筑商之间产生工程款拖欠纠纷，他们就只能求助于上海市房地产行业协会。

　　但是，有一些开发商并不是上海市房地产行业协会会员，对于这样的开发商，建筑施工行业协会能起的作用就非常有限了。

　　叶昌表示，建筑公司要懂得保护自己，不要签订那些明显不利于自己的合同。

　　他举例说，有一家建筑公司和开发商约定，房屋竣工以后，开发商必须支付60%的工程款。而根据行规，开发商至少应支付80%。这样的合同明显不利于建筑公司。