各有关单位：
　　
　　为贯彻执行《广西壮族自治区物价局 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉（试行）的通知》（桂价格〔2013〕62号）精神，规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，结合我市实际情况，现将《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）印发给你们，并将有关问题通知如下，请遵照执行。
　　
　　一、住宅小区物业服务收费各等级基准价及浮动幅度公布前，依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费仍按《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》（北价格字〔2008〕68号）规定执行。
　　
　　二、停车收费指导标准公布前，依法成立业主委员会之前的
　　
　　住宅物业车辆停放服务费仍由物业服务企业报市物价局核定，依法成立业主委员会之后的住宅物业车辆停放服务费暂由物业服务企业与业主委员会协商约定；车位（包括车库）租赁费及车位物业服务费暂由当事人协商约定。
　　
　　三、电梯维护费指导标准以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）标准公布前，依法成立业主委员会之前的电梯维护费指导标准以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）由物业服务企业报市物价局核定，依法成立业主委员会之后的电梯维护费指导标准以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）暂由物业服务企业与业主委员会协商约定。
　　
　　北海市物价局 北海市住房和城乡建设局
　　
　　2013年12月18日
　　
　　政府信息公开选项：主动公开
　　
　　抄报：自治区物价局、住房和城乡建设厅，市人民政府。
　　
　　抄送：合浦县物价局、住房和城乡建设局，铁山港区物价局、住房和城乡建设局。
　　
　　北海市物价局 2013年12月19日印发
　　

　北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则
　　
　　（试行）
　　
　　第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）以及国家和自治区相关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
　　
　　第二条 本细则适用于北海市市区内（不含铁山港区，下同）住宅小区的物业服务收费及监督管理。
　　
　　第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　
　　第四条 物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。
　　
　　第五条 市物价局会同市住房和城乡建设局负责本市区内住宅小区物业服务收费的管理监督工作，并监督和指导合浦县、铁山港区做好本辖区内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。
　　
　　第六条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　
　　依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费实行政府指导价；依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费实行市场调节价。
　　
　　第七条 实行政府指导价的物业服务收费，采取分等级定价方式。市物价局会同市住房和城乡建设局根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素，制定各等级基准价及浮动幅度（最高不超过15%），并抄送自治区物价局、自治区住房和城乡建设厅备案。
　　
　　第八条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业根据实际提供的物业服务水平，在规定的基准价及浮动幅度范围内确定，并报经市物价局、市住房和城乡建设局核准备案后执行。市物价局与市住房和城乡建设局要加强对执行情况的监管。
　　
　　业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议双方协调不下的，可向市住房和城乡建设局申请核准。
　　
　　实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会双方协商确定。
　　
　　第九条 实行政府指导价的物业服务收费，市物价局可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
　　
　　住宅小区各等级物业服务收费基准价及浮动幅度、电梯维护收费指导标准和物业小区停车收费（包括车辆停放服务费、车位租赁费和车位物业服务费）指导标准，以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）标准由市物价局会同市住房和城乡建设局制定和公布。
　　
　　第十条 按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市住房和城乡建设局核实、市物价局核准，按项目现行物业服务收费标准上浮10%；荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准上浮8%；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准可上浮5%。
　　
　　第十一条 物业服务等级标准由市住房和城乡建设局参照自治区物业管理服务等级标准指导意见制定并公布。市住房和城乡建设局应当制定物业服务等级评定的具体办法，并负责本市区内物业服务等级的评定工作，以及做好物业服务等级评定的监督指导工作。住宅小区物业服务等级须三年评定一次，达不到等级服务标准的须进行整改，整改不达标的，经市住房和城乡建设局认定，作降级处理。
　　
　　第十二条 实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；
　　
　　3、物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；
　　
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　
　　5、物业管理区域消防设施维护费用；
　　
　　6、物业管理区域秩序维护费用；
　　
　　7、物业服务企业办公费用；
　　
　　8、物业服务企业固定资产折旧；
　　
　　9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　
　　10、经业主同意的其它费用。
　　
　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。
　　
　　物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。
　　
　　第十三条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
　　
　　建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的物业服务收费，应当按照市住房和城乡建设局核定的服务等级和市物价局规定的政府指导价执行。建设单位应根据市住房和城乡建设局核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准，并报经市物价局备案。
　　
　　达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务收费由建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。相应的物业服务等级由市住房和城乡建设局认定。
　　
　　在依法成立业主委员会之前的物业服务收费，物业管理区域内因特殊原因或合同期满确需变更物业服务企业的，建设单位应在原物业服务合同约定的物业服务等级、收费标准不变的前提下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照规定另聘物业服务企业。
　　
　　需提高物业服务等级、收费标准的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并报经市物价局、市住房和城乡建设局核准备案后执行。
　　
　　第十四条 住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据市物价局与市住房和城乡建设局核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。
　　
　　电梯维护费由电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用构成。
　　
　　物业服务合同有约定的，物业服务费和电梯维护费可以预收，预收时间不得超过3个月。
　　
　　第十五条 物业服务费按《房屋所有权证》（未办理《房屋所有权证》之前按购房合同）标注的建筑面积计收。与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。
　　
　　第十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。
　　
　　专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
　　
　　第十七条　物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运费（含装修管理提供服务），具体收费标准由市物价局会同市住房和城乡建设局制定。物业服务企业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。
　　
　　装修过程因破坏公共部位及设施需要修复的费用，按实际发生数额由业主或使用人承担。
　　
　　第十八条　实行小区出入证管理的，每户5人以内（含5人）的出入证（含IC卡等）由建设开发单位免费配置。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由物业服务企业报市物价局核定。
　　
　　第十九条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　
　　第二十条 住宅小区停车收费实行政府指导价。市物价局会同市住房和城乡建设局制定在本地区执行的基准价及浮动幅度（最高不超过20%）。具体收费标准由当事人在规定的基准价和浮动幅度内以合同的形式约定。
　　
　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区停车收费包括车位租赁费、车辆停放服务费和车位物业服务费。车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。
　　
　　车位出租单位收取车位租赁费后不得再向承租人收取车位物业服务费，车位物业服务费应由出租人或单位承担；业主在物业管理区域内的公共停车位（车库）内停车应交纳车辆停放服务费。物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位物业服务费；业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车应交纳车位物业服务费。业主或者物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
　　
　　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放服务费标准，所得收益主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。
　　
　　第二十一条 治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。其他车辆在物业管理区域内3小时内（含3小时）停放的应予免费；超过3小时的，可按次收取车辆停放服务费；过夜的，按天收取车辆停放服务费。同时要实行明码标价规定。
　　
　　第二十二条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。
　　
　　第二十三条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　
　　第二十四条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同。
　　
　　第二十五条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督。除本细则中规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务的收费外，物业服务企业不得另行收取其他费用。
　　
　　第二十六条　物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
　　
　　第二十七条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
　　
　　物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。
　　
　　物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
　　
　　第二十八条 业主大会成立之前对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向市物价局申请协商调解；业主大会成立后对物业服务收费有争议的，业主、业主大会、物业使用人或物业服务企业，可以向市住房和城乡建设局申请协商调解。
　　
　　第二十九条 市物价局对物业服务收费实行成本监审和价格监测。物业服务企业应当按照市物价局的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
　　
　　第三十条 市物价局应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市物价局依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：
　　
　　（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
　　
　　（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供特定服务的除外）；
　　
　　（三）强制或者变相强制服务并收费的；
　　
　　（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
　　
　　（五）不按规定实行明码标价的；
　　
　　（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。
　　
　　第三十一条 本实施细则实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务等级及收费标准等可按原合同约定执行，合同到期后按本实施细则规定执行。
　　
　　第三十二条 合浦县、铁山港区价格及物业管理主管部门应根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）规定并可参照本实施细则，制定相应管理措施。
　　
　　第三十三条 本实施细则由市物价局、市住房和城乡建设局按照各自职责负责解释。
　　
　　第三十四条 本实施细则自2013年12月25日起试行。原制定的相关文件与本实施细则不符的，按本实施细则执行。

北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价
时间：2013-08-12 15:22:53   编辑：爱德华  来源：    浏览量：1287次    
   一级(甲等)服务标准和费用构成
适用于一个大门5万㎡多层住宅、别墅小区(不含高层、商业物业)服务费计费时间从物业管理公司进驻小区开展服务之日起按1.1元/平方米计收


项 目
内   容   与   标   准
服务内容与标准
耗材费
其它费用
人工费
合计
（一）
基
本
要
求
   1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、由专营物业服务企业实施管理。
4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率100％。
5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
6、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
8、按规定程序成立业主委员会，并报主管部门备案。
9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
10、按有关规定和合同约定每季度公布一次物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
11、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上。
13、有“创优”具体方案及实施计划，并经业主委员会同意。
14、实施电脑管理，实际应用率100％。
15、小区实行封闭式管理。
基
本
要
求
一至六条，的管理、协调工作
管理人员2人1800 +1500元/月（组织培训员工10%，按《管理规约》要求协调住户间关系60%，内部管理、文案工作20%，外勤10%）
3300
一条1-4项
培训费用500元/月
500
一条5-6项
打印机纸张、笔、墨水、电话费、标致牌、证服装费等1000元/月
出纳、会计、档案资料管理人员2人2000元/月
3000
一条7-15项
电脑维修、专业软件、维护及折旧费用500元/月（
500
（二）
房
屋
管
理
   1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，要在24小时内组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显示志。
房屋管理
二条1—6项
日常管理、小维修、路面、养护、门牌、栋号材料费、记录、报告等资料费800元/月
专业技术、维修人员3人（24小时服务）
3000元/月
3800
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
   1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确：操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，要在24小时内组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于98%，路面平整、井盖无缺损、丢失。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
公用设施、设备维修养护
三条1—10项
日常管理、小维修养护材料费，灯泡、示意牌购置、拆旧，专用工具购置、折旧费用2000元/月
电梯的维护费用另行计收、公摊
2000
（四）
维护
公共
秩序
   1、小区主出入口24小时站立服务。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理、引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业务委员会，并协助采取相应措施。
公共秩序维护
四条1—5项
安防器具购置、折旧费，档案、资料记录费600元/月
（如果小区开放2个大门，应该最少加增3名协管人员）
高素质协管人员12人1000元/月
协管部经理一人1400元/月
14000
（五）
保
洁
服
务
   1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次；垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年至一年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
7、小区内无乱贴小广告现象，人行道、公共场所无推放杂物。
保洁  服务
五条1—5项
扫把、拖把、垃圾桶购置、折旧，供水水箱消毒、清洗药物费用500元/月
5万㎡的至少6个化粪池，（环卫处800/个元计算）,半年一次间接费用600     元\月
保洁员6人4200/元
5300
（六）
绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
绿化  养护
六条1—5项
园林绿化机器、工具购置、折旧维修费用、虫害消杀费用，肥料、绿化垃圾清运费用1000元/月。
专业园艺、绿化人员3人2600元/月。
（绿化率不足15%的，绿化养护管理人工费用减半）
3600
（七）
社区
文化
　　1、开展健康、向上的社区文化活动。
2、设有阅报栏、宣传栏。
3、每年开展业主郊游、联欢、游园、座谈会等活动不少于3次，并有活动记录。
社区  文化
七条1—3项
活动费用500元/月
500
（八）基准价
每平方米1.1元。　　上下浮动15％。
适用范围：
本等级标准基准价按建筑面积5万平方米测算，面积
每增减
10％，其人员及相关设置同样按10％乘积增减，如此类推。
2、企业准入资质等级：一、二、三级。
3、本级别折旧费是指物业服务企业产权所属设施折旧费；
4、物业服务收费按规定实行明码标价。
国家法定节日加班费用（部分管理人员不加班）
2150
员工应享有的社会保险
6400
员工福利费用
2400
税金
3000
物业公司经营应得利润按成本的10%计算
4600
总                   计
55050
一级（乙等）服务标准和费用构成
适用于一个大门5万㎡多层住宅、别墅小区
（不含高层、商业物业）服务费计费时间从物业管理公司进驻小区开展服务之日起按0.95元/平方米计收
项 目
内   容   与   标   准
服务内容与标准
耗材费
其它费用
人工费
合计
（一）
基
本
要
求
   1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、由专营物业服务企业实施管理。
4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率100％。
5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
6、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，
有完整的报修、维修和回访记录。
8、按规定程序成立业主委员会，并报主管部门备案。
9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
10、按有关规定和合同约定每季度公布一次物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
11、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上。
13、有“创优”具体方案及实施计划，并经业主委员会同意。
14、实施电脑管理，实际应用率100％。
15、小区实行封闭式管理。
基
本
要
求
一至六条、的管理、协调工作
管理人员2人1500 +1100元/月（组织培训员工10%，按《管理规约》要求协调住户间关系60%，内部管理、文案工作20%，外勤10%）
2600
一条1-4项
培训费用300元/月
300
一条5-6项
打印机纸张、笔、墨水、电话费、标致牌、证服装费等800元/月
出纳、会计、档案资料管理人员1.5人1600元/月
2400
一条7-15项
电脑维修、专业软件、维护及折旧费用300元/月
300
（二）
房
屋
管
理
   1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，要在36小时内组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显示志。
房屋管理
二条1—6项
日常管理、小维修、路面、养护、门牌、栋号材料费、记录、报告等资料费300元/月
专业技术、维修人员
3人（24小时服务）
2800元/月
3100
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
   1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确：操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，要在36小时内组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于98%，路面平整、井盖无缺损、丢失。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
公用设施、设备维修养护
三条1—10项
日常管理、小维修养护材料费，灯泡、示意牌购置、拆旧，专用工具购置、折旧费用1500元/月
电梯的维护费用另行计收、公摊
1500
（四）
维护
公共
秩序
   1、小区主出入口24小时站立服务。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理、引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。
公共秩序维护
四条1—5项
安防器具购置、折旧费，档案、资料记录费400元/月
（如果小区为2个大门，应该最少加增3名协管人员）
高素质协管人员11人11000元/
月
协管经理一人1200
元/月
12600
（五）
保
洁
服
务
   1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运1次；节假日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；节假日清运2次。电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年至一年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
7、小区内无乱贴小广告现象，人行道、公共场所无推放杂物。
保洁  服务
五条1—5项
扫把、拖把、垃圾桶购置、折旧，供水水箱消毒、清洗药物费用500元/月
5万㎡的至少6个化粪池，（环卫处800/个元计算）,半年一次间接费用600元\月
保洁员5人3500元
4600
（六）
绿化
养护
管理
有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
绿化   养护
六条1—5项
园林绿化机器、工具购置、折旧维修费用、虫害消杀费用，肥料、绿化垃圾清运费用1000元/月。
专业园艺、绿化人员3人2600元/月。
（绿化率不足15%的，绿化养护管理人工费用减半）
3600
(七)
社区
文化
　　1、开展健康、向上的社区文化活动。
2、设有阅报栏、宣传栏。
3、每年开展业主郊游、联欢、游园、座谈会等活动不少于3次，并有活动记录。
社区   文化
七条1—3项
活动费用500元/月
500
（八）基准价
每平方米0.95元。　　上下浮动15％。
适用范围：
本等级标准基准价按建筑面积5万平方米测算，面积
每增减10％，其人员及相关设置同样按10％乘积增减，如
此类推。
2、企业准入资质等级：一、二、三级。
3、本级别折旧费是指物业服务企业产权所属设施折旧费；
4、物业服务收费按规定实行明码标价。
国家法定节日加班费用
1850
员工应享有的社会保险
5720
员工福利费用
2200
税金
2700
物业公司经营应得利润按成本的10%计算
4100
总                   计
48070
二级（甲等）服务标准和费用构成
适用于一个大门4万㎡多层住宅、别墅小区
（不含高层、商业物业）服务费计费时间从物业管理公司进驻小区开展服务之日起按0.80元/平方米计收
项 目
内   容   与   标   准
服务内容与标准
耗材费
其它费用
人工费
合计
一、
基
本
要
求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、由专营物业服务企业实施管理。
4、专营管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
6、管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范，服务主动、热情。
职业资格证书或者岗位证书，持证率100％以上。
基
本
要
求
一至六条
（管理、协调工作）管理人员2人1400+ 1100元/月
2500
一条1-4项
培训费用200元/月
200
一条5-6项
打印机纸张、笔、墨水、电话费、标致牌、证等服装费700元
出纳、会计兼档案资料管理人员1.5人1400元/月
2100
(一)
基
本
要
求
7、按规定程序成立业主委员会，并报主管部门备案。
8、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录，按规定程度成立业主委员会并
备案。
9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
10、按有关规定和合同约定每半年公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
11、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上。
13、有“创优”具体方案及实施计划，并经业主委员会同意。
14、实施电脑管理，实际就用率100％。
15、小区实行封闭式管理。
基
本
要
求
一条6-15项
电脑维修、维护及折旧费用200元/月
200
(二)
房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，要在48小时内组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
房屋 管理
二条
1—6项
日常管理、小维修、路面、养护、门牌、栋号材料费、记录、报告等资料费200元/月
专业技术、维修人员2人（16小时服务）
1800元/月
2000
(三）
共用
设施
设备
维修
养护
   1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规程；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查；做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%，路面平整、井盖无缺损、丢失。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
公用设施、设备维修养护
三条1—10项
日常管理、小维修养护材料费，灯泡、示意牌购置、拆旧，专用工具购置、折旧费用1000元/月不包括电梯维护的人工及材料费用
有电梯的维护费用另行计收、公摊
1000
(四)
维护
公共
秩序
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。
公共秩序维护
四条1—5项
安防器具购置、折旧费，档案、资料记录费200元/月如果小区为2个大门，应该最少加增3名协管人员
协管人员8人7200元/月
7400
(五)
保
洁
服
务
   1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，10天拖洗1次；楼梯扶手10天擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
6、无乱贴小广告现象。
保洁服务
五条1—5项
扫把、拖把、垃圾桶购置、折旧，供水水箱消毒、清洗药物费用300元/月
3．5万㎡的至少6个化粪池，（环卫处800/个元计算）,一年一次。接费用400元\月
保洁员3人2100元
2800
(六)
绿化
养护
管理
   1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
绿化养护
六条1—5项
园林绿化机器、工具购置、折旧维修费用、虫害消杀费用，肥料、绿化垃圾清运费用800元/月。
专业园艺、绿化人员2人1700元/月。
（绿化率不足15%的，绿化养护管理人工费用减半）
2500
(七)
社区
文化
　　1、开展健康、向上的社区文化活动。
2、设有阅报栏、宣传栏。
3、每年开展业主郊游、联欢、游园、座谈会等活动不少于3次，并有活动记录。
社区文化
七条1—3项
活动费用200元/月
200
(八)
基准价
每平方米0.80元。　　上下浮动15％。
适用范围：
本等级标准基准价按建筑面积4万平方米测算，面
积每增减10％，其人员及相关设置同样按10％乘积增减，
如此类推。
2、企业准入资质等级：一、二、三级。
3、本级别折旧费是指物业服务企业产权所属设施折旧费；
4、物业服务收费按规定实行明码标价。
国家法定节日加班费用
1228
员工应享有的社会保险
4070
税　金
1830
员工福利费用
1400
物业公司经营应得利润按成本的10%计算
2779
总                   计
32207
二级（乙等）服务标准和费用构成
（不含高层、商业物业）服务费计费时间从物业管理公司进驻小区开展服务之日起按建筑面积0.7元/平方米收费
项 目
内   容   与   标   准
服务内容与标准
耗材费
其它费用
人工费
合计
（一）
基
本
要
求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、由专营物业服务企业实施管理。
4、专营管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率100％以上。
基
本
要
求
一至六条、
（管理、协调工作）管理人员2人1300+1100元/月
2400
一条1-4项
培训费用200元/月
200
5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
6、管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范，服务主动、热情。
一条5-6项
打印机纸张、笔、墨水、电话费、标致牌、证等服装费700元/月
出纳、会计兼档案资料管理人员1.5人1300元/月
2000
7、按规定程序成立业主委员会，并报主管部门备案。
8、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录，按规定程度成立业主委员会并
备案。
9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
10、按有关规定和合同约定每半年公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
11、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上。
13、有“创优”具体方案及实施计划，并经业主委员会同意。
14、实施电脑管理，实际就用率100％。
15、小区实行封闭式管理。
一条7-15项
电脑维修、维护及折旧费用200元/月
200
（二）
房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，要在48小时内组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
房屋管理
二条1—6项
日常管理、小维修、路面、养护、门牌、栋号材料费、记录、报告等资料费200元/月
专业技
术、维修人员
2人（16小时服务）
1800元/月
2000
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
   1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规程；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查；做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于85%，路面平整、井盖无缺损、丢失。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
公用设施、设备维修养护
三条1—10项
日常管理、小维修养护材料费，灯泡、示意牌购置、拆旧，专用工具购置、折旧费用800元/月
有电梯的维护费用另行计收、公摊
800
（四）
维护
公共
秩序
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。
公共秩序维护
四条1—5项
安防器具购置、折旧费，档案、资料记录费300元/月如果小区为2个大门，应该最少加增3名协管人员
协管人员7人6000元/月
6300
（五）
保
洁
服
务
   1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，15天拖洗1次；楼梯扶手15天擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
6、无乱贴小广告现象。
保洁服务
五条1—5项
扫把、拖把、垃圾桶购置、折旧，供水水箱消毒、清洗药物费用200元/月3.5万㎡的至少6个化粪池，（环卫处800/个元计算）,一年一次间接费用400元\月
保洁员2人1300元
1900
（六）
绿化
养护
管理
   1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
绿化养护
六条1—5项
园林绿化机器、工具购置、折旧维修费用、虫害消杀费用，肥料、绿化垃圾清运费用700元/月。
专业园艺、绿化人员2人1600元/月。
（绿化率不足15%的，绿化养护管理人工费用减半）
2300
（七）
社区
文化
　　1、开展健康、向上的社区文化活动。
2、设有阅报栏、宣传栏。
3、每年开展业主郊游、联欢、游园、座谈会等活动不少于2次，并有活动记录。
社区文化
七条1—3项
活动费用150元/月
150
（八）基准价
每平方米0.70元。　　上下浮动15％。
18050
适用范围：
1、本等级标准基准价按建筑面积4万平方米测算，面积
每增减10％，其人员及相关设置同样按10％乘积增减，如
此类推。
2、企业准入资质等级：一、二、三级。
3、本级别折旧费是指物业服务企业产权所属设施折旧费；
4、物业服务收费按规定实行明码标价。
国家法定节日加班费用
1020
员工应享有的社会保险
3630
员工福利费用
1200
税 金
1600
物业公司经营应得利润按成本的10%计算
2400
总                   计
28100
三级（甲等）服务标准和费用构成
适用于一个大门3.5万㎡多层住宅、别墅小区
(不含高层、商业物业)服务费计费时间从物业管理公司进驻小区开展服务之日起按建筑面积0.65元/平方米收费
项 目
内   容   与   标   准
服务内容与标准
耗材费
其它费用
人工费
合计
（一）
基
本
要
求
   1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、由专营物业服务企业实施管理。
4、专营管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率100％以上。
基
本
要
求
1至14条、
管理人员1人1400元/月(管理、协调工作)
1400
一条1-4项
培训费用100元/月
100
5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
一条5-6项
打印机纸张、笔、墨水、电话费、标致牌、证等200元/月
出纳、会计兼档案资料管理人员1.2人1000元/月
1200
（一）
基
本
要
求
7、按规定程序成立业主委员会，并报主管部门备案。
8、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
9、按有关规定和合同约定每年公布物业管理服务费用或者物业服务资金的收支情况。
10、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
12、有“创优”具体方案及实施计划，并经业主委员会同意。
13、实施电脑管理，实际应用率95％。
14、小区实行封闭式管理。
（一）
基
本
要
求
一条7-14项
企业年检、电脑维修、维护及折旧费用200元/月
200
（二）
房
屋
管
理
   1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
房屋管理
二条1—6项
日常管理、小维修、养护、门牌、栋号材料费、记录、报告等资料费200元/月
专业工程技术人员0.5人500元/月
（按需求提供不定时服务）
700
（三）
共用
设备
维修
养护
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
   2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%，路面平整、井盖无缺损、丢失。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
公用设施、设备维修养护
三条1—8项
日常管理、小维修养护材料费，示意牌购置、拆旧，专用工具购置、折旧费用500元/月
有电梯的维护费用另行计收、公摊
500
（四）
维护
公共
秩序
   1、小区24小时值勤。
   2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
   3、车辆停放有序。
   4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。
公共秩序维护
四条1—4项
安防器具购置、折旧费，档案、资料记录费150元/月
协管人员8人6400
元/月
6550
（五）
保
洁
服
务
   1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
5、无乱贴小广告现象。
保洁服务
五条1—5项
扫把、拖把、垃圾桶购置、折旧，供水水箱消毒、清洗药物费用200元/月
3.5万㎡的至少3个化粪池，（环卫处800/个元计算）,间接费用200元\月
保洁员3人
1950元/月
2350
（六）
绿化
养护
管理
   1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
   2、定期清除绿地杂草、杂物。
   3、预防花草、树木病虫害。
绿化养护
六条1—3项
园林绿化机器、工具购置、折旧维修费用、虫害消杀费用，肥料、绿化垃圾清运费用600元/月。
专业园艺、绿化人员1人1000元/月。
（绿化率不足15%的，绿化养护管理人工费用减半）
1600
（七）
社区
文化
　　1、开展健康、向上的社区文化活动。
2、设有阅报栏、宣传栏。
3、每年开展业主郊游、联欢、游园、座谈会等活动不少于3次，并有活动记录。
社区文化
七条1—3项
活动费用100元
/月
100
（八）基准价
每平方米0.65元。　　上下浮动15％。
适用范围：
1、本等级标准基准价按建筑面积3.5万平方米测算，面积每
增减10％，其人员及相关设置同样按10％乘积增减，如此类
推。
2、企业准入资质等级：一、二、三级。
3、本级别折旧费是指物业服务企业产权所属设施折旧费；
4、物业服务收费按规定实行明码标价。
国家法定节日加班费用
940
员工应享有的社会保险
3235
员工福利费用
1000
税金
1250
物业公司经营应得利润按成本的10%计算
1900
总                   计
23025
三级（乙等）服务标准和费用构成
（适用于一个大门2.5万㎡一下多层住宅、别墅小区（不含高层、商业物业）服务费计费时间从物业管理公司进驻小区开展服务之日起按建筑面积0.60元/平方米收费
（本标准仅适用面积较小的小区，由于物业费用可分摊的面积少及业主的承受能力，仅能做基本维持工作）
项 目
内   容   与   标   准
服务内容与标准
耗材费
其它费用
人工费
合计
基
本
要
求
   1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、由专营物业服务企业实施管理。
4、专营管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证率100％以上。
5、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
7、按规定程序成立业主委员会，并报主管部门备案。
8、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
9、按有关规定和合同约定每年公布一次物业管理服务费用或者物业服务资金的收支情况。
基
本
要
求、
1至14条
管理人员1人1200元/月
1200
一条1-4项
培训费用100元/月
100
一条5-6项
打印机纸张、笔、墨水、电话费、标致牌、证等200元/月
兼职出纳、会计兼档案资料管理人员0.9人900元/月
1100
10、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
11、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
12、有“创优”具体方案及实施计划，并经业主委员会同意。
13、实施电脑管理，实际应用率95％。
14、小区实行封闭式管理。
一条7-14项
企业年检、电脑维修、维护及折旧费用200元/月
200
（二）
房
屋
管
理
   1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
房屋管理
二条1—6项
日常管理、小维修、养护、门牌、栋号材料费、记录、报告等资料费200元/月
专业技术维修人员0.5人400元/月
（按需求提供不定时服务）
600
（三）
共用
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
   2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%，路面平整、井盖无缺损、丢失。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
公用设施、设备维修养护
三条1—8项
小维修养护材料费、灯泡、示意牌购置、拆旧，专用工具购置、折旧费用300元/月
有电梯的维护费用另行计收、公摊
300
（四）
维护
公共
秩序
   1、小区24小时值勤，2个白班各一人、夜班二人。
   2、夜间对重点区域、部位每3~4小时至少巡查1次。
   3、车辆停放有序。
   4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。
公共秩序维护
四条1—4项
安防器具购置、折旧费，档案、资料记录费100元/月
协管人员5人4000元/月
4100
（五）
保
洁
服
务
   1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
5、无乱贴小广告现象。
保洁服务
五条1—5项
2.5万㎡的至少3个化粪池，（环卫处800/个元计算）,间接费用200元\月
保洁员1人600元
800
（六）
绿化
养护
管理
   1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
   2、定期清除绿地杂草、杂物。
   3、预防花草、树木病虫害。
绿化养护
六条1—3项
园林绿化机器、工具购置、折旧维修费用、虫害消杀费用,肥料、绿化垃圾清运费用400元/月。无绿化可不配工人
绿化工人1人700元/月
1100
（七）
社区
文化
　　1、开展健康、向上的社区文化活动。
2、设有阅报栏、宣传栏。
3、每年开展业主郊游、联欢、游园、座谈会等活动不少于1次，并有活动记录。
社区文化
七条1—3项
活动费用50元/月
50
（八）基准价
每平方米0.6元。　　上下浮动15％。
适用范围：
1、本等级标准基准价按建筑面积2.5万平方米测算，面积每增减
10％，其人员及相关设置同样按10％乘积增减，如此类推。
2、企业准入资质等级：一、二、三级。
3、本级别折旧费是指物业服务企业产权所属设施折旧费；
4、物业服务收费按规定实行明码标价。
国家法定节日加班费用
577
员工应享有的社会保险
2068
员工福利费用
800
税金
810
物业公司经营应得利润按成本的10%计算
1300
总                   计
15105

非常感谢广大网友的无声支持，第2页16-18楼有详细的《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》和《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）》，应该是最新的的吧？有兴趣的请浏览

笔者建议联合楼主去省一级上访.或者媒体有人的话.比如中央电视,腾迅网\新浪网爆光.这样才有效果.
不然,看楼上发的回复,全是些官话\套话.糊里糊涂你老百姓.
不然你看这.到现在都没有回复.
https://www.beihai365.com/read.php?tid=8577605  一张图片教你如何做游戏


https://www.beihai365.com/read.php?tid=7551857  为了海鲜大排档牟利，建铁棚占了全部的人行道，连盲人道路都不放过

您发布的内容已被系统自动屏蔽

无图无真相

我们没有业委会，开发商无权单方面定价车辆停放服务费，也无权收取业主的车辆停放服务费。车辆停放服务费只能是物管收取，而且车辆停放服务费（还包括广告费出租公共场所费）归全体业主所有用于小区的维护。，并定期在小区的显著位置公开张贴收支情况。请全体业主擦亮眼睛了，别让别人把我们当成钱多人傻的主儿来糊弄

一、住宅小区物业服务收费各等级基准价及浮动幅度公布前，依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费仍按《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》（北价格字〔2008〕68号）规定执行。
　　
　　二、停车收费指导标准公布前，依法成立业主委员会之前的
　　
　　住宅物业车辆停放服务费仍由物业服务企业报市物价局核定，依法成立业主委员会之后的住宅物业车辆停放服务费暂由物业服务企业与业主委员会协商约定；车位（包括车库）租赁费及车位物业服务费暂由当事人协商约定。
        。

致全体业主；后天就是6月1日了，让我们团结一致拒向开发商交180元的 停车费，如6月1日开发商让有车的业主有家难回，我们就找物管论理，因为我们已买下了房子，有关小区内的管理和开发商有一毛钱的关系吗？

根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）规定，土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。

我相信习大大的法治社会

用户名    李东升
来信时间    2015-05-20
信件类型    投诉
信件编号    bh2015052020097248
标题    合浦隆鑫房地产开发商违规无证交房并私自将架空层改建成房间！
正文    1.位于合浦延安北路236号的隆鑫商业广场,按合同是2014年12月31日交房。开发商以台风为理由。拖迟到2015年3月底，至今5月中尚没有各个政府部门的验收合格证，在没有验收合格，没有相关证件情况下，在2015年3月26日在北海日报上发布2015年3月30日收房通知。违反了国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》.  

2.据原来已有业主在2015年4月2年收到过你们的回复邮件。回信上注明你局已在4月9日对隆鑫房地产商发现限期改正并停止违规交房！。。。但至今尚没改正！  

3. 但在4月25日，各位业主接到通知说已经拿到相关合格证，说可以收房了！当去到售楼部，见到的却是一张纸：上面没有主管单位位的盖章，按《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《建筑工程质量管理条例》的相关规定，你隆鑫房地产开发商去哪折腾出了这个”合格证“，造假啊还是忽悠？  目中无法的隆鑫开发商再一次演绎如何凌驾于法律之上  

4.2015年5月我们又看到房地产商把原来编号为3幢的居民商住楼架空层（原指定为绿化，活动，休闲的地方）改动为住宅房并占用。却对大家说这是物业办公室。房地产商擅自占用架空层改变房屋结构用途，属于《城乡规划法》规定的违法建筑据.  
按规定任何人不得随意改变房屋的原本用途及结构。若要变更规划部门已经批准的用途和结构，也需办理变更手续，并要告知全体业主。因楼下是商业楼层，一旦没了架空层，如果起火灾，楼上住民如何危险之极？  


恳请政府相关部门在百忙之中过问下这些与老百姓民生息息相关的“小事”！还老百姓一个满意的和谐的生活环境！
是否公开     公开信件
已有回复
对《合浦隆鑫房地产开发商违规无证交房并私自将架空层改建成房间！》的答复
承办部门     合浦县政府
分发日期     2015-05-21
回复日期     2015-05-29
回复内容     李东升：
    你在网络上投诉合浦隆鑫房地产有限公司违规无证交房并私自将架空层改建成房间一事收悉。经我局派员调查，你反映的问题属实，现将处理意见回复如下：
    1.隆鑫房地产有限公司建设“隆鑫广场”，在未取得《建设工程竣工验收合格单》的手续情况下，擅自将房屋交付使用，该行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，我局于2015年4月份对该公司发出了限期改正通知书，并责令该公司立即停止办理交房业务。
    2.隆鑫房地产有限公司擅自将6#楼（三幢）三楼架空层改建成标准层，该行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，我局于2015年5月25日对隆鑫房地产有限公司发出了《责令改正通知书》，责令该公司自接通知之日起7天内自行改正违法建设行为。逾期不改正，我局将依法立案处理。
    特此回复。

                                                                     合浦县住建局                    
                                                                        2015年5月27日

中华人民共和国城乡规划法
第四十三条　建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。
    建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

第六十四条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

大家也去学其他网友的做法，到[北海市人民政府门户网站写信投诉去，或打12345市长热线电话

向住建局和城管部门或者建设局举报，实在不行往电视上捅