http://blog.sina.com.cn/s/blog_52e363f201009e7e.html张振荣:房价高点已过!!即将再跌三年?
房价在最近一波上升阶段已近尾声,有的城市在去年10月后就节节下降,有的城市仍旧缓缓上涨但力道也越来越弱,主要是二套房政策及金融从紧政策抑制了大部份投机购房行为,而最近一次央行在6月7日又调高存款准备金率1个百分点,宣示央行将继续坚持从紧的货币政策,并且有可能再次的加息,那房价在调整了近8个月之后,究竟是涨是跌,而涨要涨多少涨多久跌要跌多少跌多久,以下笔者就现阶段情势分析一下.
一.目前中短期对房价影响可能下跌的有以下几点:
1.政府依旧继续坚持从紧的货币政策,并且有可能再次的加息,这对投机者投资者及刚性需求者都有很大的影响,以投机者而言风险加高,以投资者而言资金投入要更高,回报率降低,而对刚性需求者在利率升高的同时购房成本也跟着升高,如果收入未增加,购房就得再缓一缓.
2.石油快速上涨对全球经济会有不利的影响,虽然房产是一种有抗通膨的固定资产,但是油价太高影响到了经济,那房产市场也会受到经济下滑波及.
3.2007年房价不正常的上涨,导致房价在不正常的高价,所以必须经过一段时间的下调,涨高就是最大的利空,在楼市或是股市都是一样的.
4.缺资金的开发商及炒房者在目前市场不好的情势下会有抛盘的动作,更加大供给量及降价力道.
5.保障性住房即将加速进入市场,将使市场观望气氛更浓厚,也将冲击保障性住房外围的房价.
6.土地囤地圈地被迫从闲置中进入开发期,在二十年来国有开发商及未上市开发商囤地情形非常严重,但在国务院下发的《通知》在处理闲置土地加上了一个限期2008年6月底前摸底调研将完成,预期将加大了土地开发数量.
7.土地价格下趺:最近在全国各地拍地,大部份均以最低价得标,有些地甚至流标,所以如果房价在两年内依旧在调整期中,房价因成本降低而降低.
8.房价收入比太高,刚性需求不足支撑供应量.
二.目前中短期对房价影响可能上涨的有以下几点:
1.开发建设成本增加:建筑材料的上涨,人工成本的增加,前两年高价拍地开发成本也高,都可能使价格上涨.
2.区域下跌严重的短期回涨:有些地区下跌幅度太大,跌到了投资价位,除了刚性需求进场买入,还有部份现金雄厚的投资者也会小量进场,形成短期缓涨.
3.经济成长率高于长期贷款利率,投资者也会进场购买有投资价值的商品房,一般以外资居多.
4.开发商一半退出市场,新进入者来不及进入,也会形成短期房屋供应不足,形成短期上涨.
5.土地闲置处罚政策未落实,金融机构放松从紧政策,都可能使开发商及投机者有机可乘.
6.中心区域房价供需不均,中心区房价下跌不易.
以目前房价利空及利多之分析,各地区房价高点都已慢慢过去了,只在于是要急速下跌还是缓缓下降,有些地区调整的低点将要来临,低点过后就是平稳的调整一两年,各地区情势都不一样,就深圳而言月均价破10000元一平米,投资资金就会大量涌入,要再跌下9000元8000元是非常不容易的事,深圳的房价价值会随时间的拉长而缓步上升,而广州珠海的调整期就要久一些,主要是需求的量增长不会太多,京城目前只在调整期的半山腰,奥运过后的再一波下跌后,才会慢慢的稳定.
上海就比较难预料了,7个月前至今许多专家预测上海房价也会跌个三成,可是至今却是稳步上升,跌破一堆专家眼镜,2007年上海内环内均价是19324元一平米, 内外环线之间的价格为9762元，外环线以外的平均价格是6234元,而最近内环内均价已来到了30000元一平米, 内外环线之间的价格上了14000元, 外环线以外的平均价格就没什么变化了,所以上海房价上涨是来自于外环内的涨价,又有一部份内环内是由外资整批并购所致,在之前笔者已分析了各区域会因区域性的不同,而有下跌调整,也会有上涨的城市,而不是一竿子通通下跌,主要还是上海在2004至2006年间已经调整了一次,而上海又是商业首善之区,全世界要到中国投资作生意,第一站一定是上海,外地人进城奋斗一大部份也会选择上海,但是上海就此一路上涨吗?在从紧货币政策及限外令下,上海2008年下半年也要稍为调整一下,确认中国经济情况依旧良好,才有再次上升的力道,但就是要上升也不会飙升,而是缓缓的上下波动,结论是中国在政策从紧之下,虽然有高度经济成长,房价在三年内要大涨的机率不高,而下跌的机率却是很高,只是用年平均单价来说跌幅有限!(张振荣)
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18777968058 苏老师
