买房无疑称得上是一项浩繁的工程，但让许多购房者最担心的就是，买下中意的房子住进去之后却多了纠纷。周旋于开发商、代理商、物业管理公司之间的滋味，甚至比当初买房的时候更让人心烦意乱。遇到这种情况时，冲冠一怒的大有人在，走极端拼个鱼死网破也不乏先例。以现实的情况看，消费者与开发商之间确实存在着不对等的局面，“拼死一博”的做法到头来损失最大的还是消费者自己。所以，当遇到房屋纠纷时，最好还是大家坐下来，摆事实，讲道理，拿办法，心平气和地解决问题。
我们所要做的，就是要把自己的麻烦表达出来，讲清楚，并要求得到合理的解决。但既然是大家面对面的谈话，就要掌握一些相关的规则和技巧，因为与人谈话也是要讲分寸的。
“对于房屋的纠纷，我们还是应该先通过心平气和的谈判来解决问题，向开发商提出合理的要求。”
问题、证据、依据是谈判的前期准备
工欲善其事，必先利其器，在谈判前，我们必须自己做好充足的准备。
备足相关材料和依据 在协商之前，需要注意的是要把支持自己观点与利益的证据尽可能地准备齐全，以便在协商过程中有效地争取主动，要回属于自己的公正。证明自己权益受损的证据包括当年的报纸广告、楼书、宣传单张，售楼资料、认购书、合同等，这些材料可以成为维权谈判的砝码。
如果遇到自己不是很清楚的问题，比如对一些专业概念的理解，一些相关法规文件内容的认知等等，要在进入协商步骤前，相有关人士咨询清楚，避免到时出现“意外”情况乱了阵脚。你可以通过媒体、亲朋、同事、律师事务所等多种渠道向法律界专业人士咨询，分析打官司可能得到的赔偿结果，明确哪些是自己利益范围，初步确定谈判底线。
掌握问题的核心 需要提醒大家的是问题需要一个一个地解决，总有轻重缓急之分，在与开发商协商时，自己要先行把握住问题的核心争取利益，集中精力解决最关键的问题。 不要因为战线拉得太长，自己先熬不下去了。
情、理、法是谈判中的三要素
动之以情 当遇到房屋纠纷时，购房人应当将自己所遇到的问题和麻烦向开发商、物业管理等有关部门详细的阐述，准备的材料除了文字，还可以包括录音，录像，照片或专业部门的勘察结果和数据等，并尽快准备周全。如果有可能，也可以请相关部门的人来进行实地查看，其目的只呀有一个，就是告诉相关部门自己的居住生活确实受到干扰，让他们了解自己的处境。
晓之以理 在材料准备充足的前提下，向开发商或物业管理等部门提出自己的要求，明确地向他们传达一个信号：那就是相信有关人员能够及时、合理地解决问题，要让开发商明白，打官司对双方都没有好处，费时费力费钱，大家只是想通过协商的办法找到解决问题的途径，而且购房者要搜集充足的证据，证明自己的合理要求。
依之以法 虽然我们希望能够通过“和谈”的方式使房屋纠纷得到解决，但到任何时候我们都不能忘记要依靠法律法规，因为这是对双方都有约束力的行为尺度，同时也是一种威慑力，是解决纠纷的最终手段。
四种方式来表达自己的要求
当自己的住房遇到问题时，我们最先使用的方法是口头通知相关部门予以解决，在通常的情况下，一些问题在这之后已经能够解决。但当口头通知没有被理睬，或多次解决未见效果时，我们也不要轻易放弃或采取过激的行动，而是应当依据循序渐进的步骤，与甲方提出交涉，摆出持久战，不达目的不收兵的态势。
形式一：以书面递交或传真方式提出要求。
这是安全、有效、有证据的方式，包括写清购买过程，描述买受人的实际感受，指出发展商的欠理之处，注明自己掌握的法律证据，分析自己在法律角度的位置，以及开庭后应获得的赔偿，最后提出自己的谈判要求，并注明要求对方书面回复的具体时间等，这份情况说明要尽量详细，但对自己掌握的证据可适当有所保留，以防发展商通过不法手段取得反证。
形式二：每天致电发展商与相关负责人理论。
如果发展商采取不理不睬的消极态度，那不妨不间断地给公司或项目负责人打电话进行沟通，并把沟通的时间尽量延长。但一定要保持有事说事，有理说理的平和心态，千万不要冲动。
形式三：到公司或售楼部与负责人理论。
如果书面及电话谈判一直无法取得实质性的发展，买家恐怕要请清闲的家人或者牺牲个人时间，在办公时段到公司或售楼部与相关负责人面对面理论。在办公时间内，对于公司的事务，负责人有义务面对自己的工作。如果公司负责人推托不见，那不防到售楼部找现场负责人理论，还是不见的话，就只有与售楼人员理论了。
但切记的是不论找谁阐述理由，言语不能过激，只要有理有据，与事实相符，言辞干净，不做评价，就不会激发事态造成不欢而散的结果。同时也能把谈判纳入到自己的轨道上来。
形式四：在发展商的网站发言提出要求。
这也是比较无奈的选择，因为一来这种谈判意味着公开化，矛盾也有可能因此而激化，二来发展商自己的网站很容易删除负面的贴子。因此，虽然这一形式定会产生某些作用，但仅作为补充形式提供参考。
借助集体的力量
以个人的力量与开发商谈判，有时会显得势单力薄，有时侯，我们必须要借助集体的力量，购房者有自己独特的代表人，就是社区中的业主委员会，按照相关规定，当一个住宅小区入住量达到一定比例时，就可以由业主选举产生业主委员会，作为弱势群体的购房者，为了维护自己和邻居们共同的利益，在纠纷发生时能够有效地争取主动，避免不必要的损失，应该及时行动起来建立自己的权利代表组织——业主委员会。
从近年来的市场实践中，我们可以看到业主委员会的作用越来越被相关的纠纷刚刚出现苗头时就出面进行棜旋，如果业主委员会在保障业主利益，维护社区安定的过程中始终如一地表现出坚定、客观、积极的姿态，就能避免许多令人不快的情形发生，有的社区在建设阶段就成立了由准业主选举产生的“业主监督委员会”，从前期介入到可能引发争议和投诉的问题中来，起到有效和必要的监督预防作用。此外，业主委员会在物业管理与收费方面应起到最容易出现纠纷的环节。
一定要记住的是，在纠纷面前，群体的力量总比个人强大而被尊重。
谈判中不可轻易涉及的禁区
当我们发现自己的权益受到侵害时，通过一定的渠道和手段去争取本应属于自己的利益与公正是最正常不过，但凡事必须遵循一定的规则进行，才会得到最广泛的赞同和最有效的实施。如果一味地强调自己的权利，做出孤注一掷的过激行为，最终得不到应得的利益无法挽回，还可能导致更大的损失。
比如：对于房屋的面积等问题，出现纠纷时应该请具有专业资格的机构提供测算咨询，如果固执己见地认为是开发商从中取利，即使对于专业测量的结果都不能正确看待，充分认可和尊重，闹到哪里都是枉费时间。
在谈判中，存在着一些容易导致不良后果的做法，不可轻易涉及，以免给自己造成损失。
禁区一：忍气吞声 我们不能抱着“吃亏就是福”或者“息事宁人”的心理，一任自己的利益受损而不去争取公正的处理。
禁区二：过激举措 从政府到社会各界都为消费者争取利益保障提供了多种多样的渠道和手段，但有些消费者在发生房产纠纷时，并没有积极通过相关途径解决问题，而是通过拒交物业管理费，到开发商或其上级主管部门“请愿”、在尚未知会当事人之前向外界广泛宣讲自己的利益主张等等不正当的方式，“自力更生”地讨说法，最终讨到的恐怕不会是最初想要的说法。
禁区三：使用攻击性、侮辱性字眼 与发展商谈判会是一个艰难的过程，但无论谈到哪个阶段，遇到何种情况，一定不能情绪激动，口不择言。比如篡改楼盘的广告语，换成泄愤的侮辱性词句，甚至还将这些词语做成横幅公开悬挂，成为游行示威时的口号等，这些都足以构成对发展商的名誉侵权。一旦因为情绪过激陷入这种被动局面，买家的维权行动就难以为继了。
禁区四：提出不切实际的要求 在谈判中，合理的要求我们必需提出，并找到提出要求的根据。但是我们的这些要求一定要切合实际。过分的要求最后不但不能满足，而且还会给别人留下“敲诈”的感觉，将自己推到缺乏诚信的立场上，无利于问题的解决。不切实际的要求包括：
1、精神赔偿
许多买家在跟发展商理论或诉讼时，都会试图追索精神赔偿。但事实上，在房地产纠纷中，法院对此要求是极少不可能予以支持的。因为精神损失很难界定，而房屋买卖中出现的各种问题，实际上都不会对精神造成怎样大的伤害。
2、退楼
就算是合同中有此约定，在司法实践中，法院一般都不会轻易支持。因为法院一定会权衡业主受损的程度，比如因质量问题返工重做，比如因为资金问题延期交楼，比如面积缩水或是膨胀等，这些到底达不达到几十万元退楼款的赔偿程度。公平，是法院判决的最大原则。因此，法院只会酌情合理判决。
实现退楼的条件大致为两种情况，一是开发商的楼宇没有建好，长时间延期交楼，并且根本不可能履行交楼义务，即烂尾楼；二是房屋质量出现根本问题，存在严重的安全隐患，危及购房人的人身和财产安全，并由质监部门出具书面证明。
3、漫天要价
出了问题千万不要意气用事，赌气提出不实际的要求，否则，结果只能是一场空，比如某高档住宅因为质量问题，发展商返工重做，延误了交房期，大部分业主依当时情况获得正常赔偿。但有一位公司老总级人物提出，自己原住的房子已抵押给银行，全家无处可归，又决不能住普通旅馆，只有天天住酒店总统套房，这些经济损失要求发展商负责，结果，法院不予支持，过往许多案例都证明，业主提出的要求法院是不会全部支持的。
对谈判结果有心理准备
消费者在明确自己的合法权益受到的侵害程度、估算假如开庭法院会支持何种判决后，可将可能得到的赔偿条件略向上浮动，作为与开发商谈判的主要方向和标的，但对于谈判结果，自己也要有一个心理准备，那就是自己的要求可能不会百分之百地得到满足。
平心而论，首先，任何楼盘发生任何问题，就算业主不闹事不诉讼，发展商都不可能不受到影响，由品牌名誉的下降到经营业绩的下滑，都是自食其果的表现，这是经济社会里必然会产生的反应；其次，现今社会中，买家的合法权益受到损害，“补偿条款”能得到司法部门支持正日趋合理、深度的“惩罚条款”在中国经济不够发达的现实中显然条件尚不成熟。因此，购房首先不能苛求完美，买家要在时间和质量上留些弹性空间；其次，购房的风险，买家也应有所认识，有所准备；最后，赔偿的尺度，买家也需要认清现实，理性面对。
预防手段和最后结果
并不是每个购房者都会遇到谈判和诉讼的事情，但是，因为购房（尤其是期房）行为确实存在着一定的风险，所以我们在购房时要进行先期的预防。
同样，在通过谈判不能解决问题的情况下，我们也必须依靠仲裁和诉讼来保证自己的权利。
预防手段：在签订合同是查缺补漏
要从根本上杜绝新房入住后的纠纷麻烦，一个很重要的措施就是在购房时为今后的日子多买下一份“保险”，所谓“防患于未然”。
曾经有专业人士提出过，消费者在购房时应该和开发商签订相关的“补充协议”，以对格式化的商品房交易合同进行“查缺补漏”。
所以，消费者在签订购房合同的时候应该更实际一点，努力争取就开发商提出的承诺（包括楼书等各种销售宣传工具上提到过的内容）中自己最看重，与自身利益关联最大的项目，以补充协议等方法在合同中重申和明示。万一日后发生了相关的意见纠纷与变动，就可以为你的争议解决提供有力的法律保障。
行政仲裁和诉讼
如果在协商之后还是无法达成一致，或者还有问题没有彻底解决，那么就要进入下一阶段的“交锋”行政仲裁。
由房地产行政主管部门主持的行政仲裁，是由第三方出面以行政手段解决房地产纠纷的一种方式。第三方作出的仲裁决议对于开发商与消费者都具有约束力，应该得到双方的承认与贯彻执行。
进入这一阶段时，作为消费者首先要向行政主管机关提交支持自己观点与要求的各项证明材料，就与开发商协商未果的原因和最终要求做进一步的申述。在这个基础上，消费者对于仲裁机构提出的取证，调查等要求，必须以积极态度配合，对于最终的仲裁决议也应该认真理解执行。
诉讼是所有协商、调解、仲裁均告无效时解决纠纷的最后一招。虽然在法律意识已深入人心的今天，“打官司”对于大家已经不再是什么“大不了的事”，但这毕竟是直接与法律“接火”的行为，必须慎之又慎。在决定采取诉讼手段，希望以法律的强制力解决纠纷时，更加需要当事人做到“有理有力有节”。法律的尊严不容侵犯，它保护所有合法者的权益，也会给所有企图亵渎它的人以深刻的教训。
谢谢大家的阅读。
18777968058 苏老师
