买不起 租不出 中国房地产真没泡沫？
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2004/11/24
现在，我国有些城市的房价收入比已经达到了10：1，有的甚至超过了12：1，远远超过了联合国人居中心的上限3：1，世界银行的上限5：1。
可是，我们依然能够听到，我国的一些房地产开发商，一些专家学者，甚至是一些政府官员，还在一个劲地鼓吹，这些城市的房地产市场不存在泡沫，这些城市的房价上涨将不可避免。
那么，这些城市真的不存在房地产泡沫吗？这些城市的房价上涨真的是不可避免的吗？
为了避免无谓的争论，为了简单、直观、方便起见，在这里，我们还是尽可能用数据来加以分析说明吧。
房价收入比超过12：1，这意味着什么？
这意味着——如果一个城市的人均可支配年收入为1.2万元，按一家3口人计，户均可支配年收入为3.6万元，则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为44万元。
对于这样的一套房子，该城市平均收入的家庭如果想买，则不吃不喝也得10多年。而如果以按揭贷款20年的方式购买此房，则首付20%要8.8万元，按加息前通行的年利率5.04%计，则月供约需2331元。那么，这三口之家，日常每月生活费还剩3000－2331＝669元，人均669÷3＝223元。这是不是比低保家庭还低保家庭了？
而大家知道，目前，在我国绝大多数城市，一般来说，人均收入往往要高于中位数收入，这就意味着当地半数以上的家庭收入往往要低于当地户均家庭收入。
因此，对于大多数想购房自住的家庭来说，如果房价收入比达到甚至超过了12：1，这就意味着其已失去了买得起住房的可能性。
当然，有人会说，现在大多数老百姓已经住在房子里了，他们已经占有了一定存量资源；他们需要的只是以小换大、以旧换新、以远换近而已；实际上，现在大多数老百姓只需要买15到30平方米的房子；这应该会买得起。
这从某一个个体经济活动的微观角度来说，自然有一定的道理。但是，从中观来说，从宏观来说，这还有一丁点儿的道理吗？要知道，“只需要买15到30平方米房子这样一个增量”的前提是要将“已经占有的一定存量资源”以现行的市场价格卖出去！这个最终的“存量”最后卖给谁呢？
当房价收入比已达到甚至超过了12：1，购房自住者是不太可能买得起住房了。那么，此时，对于那些投资购房者影响又如何呢？
大家知道，投资是要讲投资回报的。对于投资购房者来说，考虑到住房出租的空置率、折旧、维修、保险等因素，一般来说，其住房年投资回报即住房年出租收入至少应该比一年期银行存款利率高5个百分点。
这就是说，当投资购房者购得了上述城市的平均价格水平44万元的一套住房后，如用于出租，则其每年房屋出租收入应该至少为440000×（5+1.98）%=30712元（注：这里同样取加息前的一年期银行定期存款利率），平均每月租金为30712÷12=2559元。
正常情况下，平均价格水平的住房所对应的应该是平均收入的家庭。那么，这样的一套平均价格水平的住房出租给这个城市的平均收入水平家庭，即可支配年收入为3.6万元的家庭，结果将会如何呢？
结果是——这三口之家，日常每月生活费还剩3000－2559＝441元，人均441÷3＝147元。这是不是比低保家庭更“低保”了？
（对于同一套住房，月供约需2331元，而月租约需2559元；当然，“月供”与“月租”之间，存在着一个“首付”的差异；但这并没有实质性的影响。在这里，非常浅显地显示出了“房屋比价”的含义。房屋比价，它是指同类房屋在同一时间内单位面积卖价与租价的比例关系。由于卖房好比整体出售，出租房屋好比零售，“整售价”应该低于“零售价”，用房地产市场的行话来说，就是房屋售价低于租金总和。由此，可以看出，有些专家学者所谓的“普通百姓买不起不要紧，可以由富人买了二套、三套房子再出租给穷人住”的说法，是缺乏起码的经济学常识的。）
由上述分析可以知道，当房价收入比已达到甚至超过了12：1时，投资购房者是不大可能取得最低限度的投资回报即住房出租收入了。这就意味着，一般来讲，在该城市住房已经不再是理想的投资对象了。在这样的非理性繁荣的房地产市场，真正的投资购房者，是肯定要抽身而退了。
大家知道，在房地产市场上，在住房的供需环节，住房的需求者，一般可以分成三种，即购房自住者、投资购房者、投机购房者。
当一个城市的房价收入比已达到甚至超过了12：1时，由上面的分析可以知道，购房自住者，一般来说，已不可能买得起住房了（这里不含那些富人即高收入者，他们应该早就有住房了）；而投资购房者，一般来讲，也要知难而退了；那么，剩下来的，也就是那些投机购房者了。此时，在该城市的房地产市场上，如果房价还在继续上涨，则最大的可能，是进入了“缩量空涨阶段”；而如果此时依然供需两旺，甚至库存（空置房）有所下降，则几乎可以肯定地说，是那些投机者在兴风作浪、大胆地赌上一把，这是在上演最后的疯狂了。
那么，此时的住房需求，难道还是真实的客观需求吗？此时的房地产市场，难道还没有泡沫吗？在这样的城市，房价上涨还真的是不可避免的吗？
人民网 章林晓
18777968058 苏老师
