破解开发商“赠送面积”谜局
提要：正是为了防止开发商 “偷面积赠送”，政府才实施建设工程规划许可制度，对项目的规划设计予以审核、验收。事实上，开发商若要给购房者以实惠，应当合法建设并降低房价，让购房者真正获得低价合法的产权房屋。
在以“新国十条”为开端的史上最强调控政策之下，各地楼市一度沉寂了下来。为了达到既不降价又能拉动销售的目的，开发商又开始大玩“赠送面积”的花招。
其实，“赠送面积”是楼市中常见的宣传噱头。在一般人看来，受赠总归是好事，但在现实中业主和开发商为此产生纠纷的也不少。
赠的是什么面积
如果开发商真的有心让利，直接降低房子的单价就行了，何必拐着弯儿“赠送面积”。那么，开发商赠送的一般都是些什么“面积”呢？
1、“偷面积”
所谓“偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间(如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等)，以提高单位面积的使用率，让购房者觉得“物超所值”。
“偷面积”实际是钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少了建筑的套内面积。这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以将“偷”来的面积“赠”给买房者，以增加项目销售的卖点。
2、违建面积
部分开发商的 “赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者“被违规”，使得房屋实际使用面积增大。
3、侵犯共有面积
开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积。如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。根据《物权法》规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，开发商等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。
涉嫌虚假宣传
所谓“赠送面积”，前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。由于开发商所“赠送”的面积是不计入容积率的，部分赠送面积甚至是涉嫌违法和侵权的面积，其赠送行为均属无效。即便其能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，但因为开发商在售房时便已经将赠送面积的成本摊到了房价中，“赠送”仍旧是有名无实，故涉嫌违法虚假宣传。只是相关部门长期以来对开发商“赠送面积”的宣传视而不见，进一步纵容了开发商。
所获“面积”不牢靠
因开发商对所赠送的面积往往不具有合法产权，因此不会也不可能写入《房地产证》。而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护。这就意味着开发商所送的面积并不受法律保护，不可能像房地产证登记的面积一样，可以用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，在遭遇纠纷时权益更是无法得到保障。
损害他人利益
由于开发商加建了 “赠送面积”，总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。
又由于容积率与土地出让金的多少有关，调高容积率需要补交土地出让金，办理规划变更手续，部分“赠送面积”是开发商未经调整容积率违建而来的面积，开发商提高了容积率却没有补交地价，导致了国家财政收入的流失。
类似宣传应限制
开发商“赠送”的面积既然不合法，为什么所有的购房者还趋之若鹜呢？原因很简单，反正是“赠送”的，有了总比没有好，不要白不要，这是几乎所有购房者共同的想法。因为一方面该面积表面上看是不计价的，另一方面“法不治众”，即便是违法搭建，估计也不会让业主整改。至于产权合法与否、容积率提高后的居住舒适度降低，一般很少有人予以关注，财政收入的流失更和业主无关。从这个角度来说，购房者自然愿意接受。
正是为了防止开发商 “偷面积赠送”，政府才实施建设工程规划许可制度，对项目的规划设计予以审核、验收。所谓的“赠送”往往有名无实，涉嫌虚假宣传，应当予以明确禁止。比如成都今年就出台新的“规划管理技术规定条例补充”，“高赠送空间”的楼盘被叫停。
事实上，开发商若要给购房者以实惠，应当合法建设并降低房价，让购房者真正获得低价合法的产权房屋。
http://xian.qq.com/a/20110115/000061.htm有些赠送面积，
原来就是你的
房管局的工作人员表示，对于赠送面积，购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断。如果产品设计合理，买房人能得到额外使用面积，开发商房子也卖得好，可以说是一种双赢，但如果冲着“赠送”两个字盲目以为捡了便宜，冲动买房，万一赠送部分设计得不好，不能利用或对后期使用造成困扰，那就得不偿失了。
专业人士透露，目前很多楼盘所宣传的赠送面积大部分是国家规定不计面积的。比如根据相关规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的；地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。
如果开发商将这些也计入“赠送面积”，那只是在玩炒作的噱头罢了，只有像江北某楼盘那样，赠送3/4的阳台面积，那才算是真的赠送了购房者面积，得到了实惠。
“天上掉下来的馅饼”
不一定好吃
笔者了解发现，绝大多数楼盘的赠送面积都不计入产权证，这就意味着这些赠送的露台、院子等只有使用权，像公共的楼顶平台等则属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。
“实际上真正赠送面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120m2的房子，开发商只收110m2的钱，那10m2才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。”房产局工作人员表示。
江苏苏源律师事务所房地产部资深律师王炜提醒，购房者面对“赠送面积”的诱人“馅饼”，一定要保持清醒的头脑，认清三个问题：
一、所谓“赠送面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，买房更应该重点关注房屋的质量、配套等要素；
二、一些“赠送面积”，如阁楼等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、容易受热受潮等问题，一定要先看好再签合同；
三、入户花园、挑高阳台等能否封闭起来，并非由开发商说了算，这取决于城管或物管是否批准。购买前这些最好以合同的形式进行约定，否则今后很容易发生纠纷。而且，“赠送面积”不属于产权面积，今后如果遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益很难得到保护，容易产生纠纷。
http://xian.qq.com/a/20110114/000351_1.htm买房赠送面积成潜规则 揭秘:羊毛出在羊身上
西部网讯 由于西安楼市近期价格走高，房屋销售量以往相比有所下降。为此，不少楼盘纷纷推出了一些买房赠面积的优惠条件，优惠的方式也是花样百出。既有“顶层送阁楼、底层送地下室”还有“入户送花园、空中送露台”。那么，开发商的宣传可信吗？这些买房赠送面积的优惠是真实惠还是开发商惯用的销售伎俩？记者就此进行了调查。
买房送面积 羊毛出在羊身上
记者首先来到了位于西安高新区某楼盘的销售中心。这家楼盘推出的优惠条件是买一层送一层。
记者：LOFT多大？
销售人员：有40到100多都有，适合投资的，挑高有5.3米。SOHO6.7米。
这家楼盘主打的是商用住宅，推出的是买一层送一层的LOFT和SOHO户型，听说记者买房，售楼小姐领着记者来到样板间实地查看。
售楼小姐：这房子在2.8米高处我们做了预埋件，你可以全封闭也可以半封闭，搭出来一个楼上楼下，全封闭完可以做到80平米。
记者：这现在是41平米，算面积咋算？
售楼小姐：按单层卖。
除了买一层送一层的，售楼人员还说，这里还有部分房型买房再单独赠送几平米的面积。而且销售的十分火爆，并让记者看一看样板间。
售楼小姐：把这个位置送给这一户，这房子5.3米高，走廊只需要3.1米。把楼上的面积送给这一户了。
看完漂亮的样板间后，见到记者对于购房送面积的条件十分心动。售楼小姐话锋一转，倒出了购房送面积的奥秘所在，就是送的房子售价比不送面积的房子价格要高出两千多元。
售楼小姐： 46。85平米，不送买7700元，那个9300元送了8个平方，单价上去了，没有绝对赠送的，开发商这个算得很清楚的。
见记者还在犹豫，这位售楼小姐又举了个例子，说出了实情。
售楼小姐：本来卖1.1万一平米，如果你不要车，就按九千算。买房送房不是真的送，我说话比较直，就加到你单价里了。
送露台送飘窗 露台飘窗本不属于建筑面积
听这位售楼小姐这么一说，看来羊毛真是出在了羊身上。那么，这种售楼方式在西安楼市是个别现象还是普遍存在。记者又走访了几家楼盘。
随后，记者又来到西安浐灞新区附近的一处楼盘，这里销售的都是几百平米的洋房别墅，开发商对外宣称：在这里买底层房送车库，买顶层房送露台。
售楼小姐：这个面积是280平米，送50平米车库，这50平米是送的。
记者发现这家楼盘推出的赠送面积的房子售价同样也是高于其他平层。但是高多少，售楼小姐却不细说，只说每平米会高一两千元。
记者：贵在哪了?
售楼小姐：贵在我刚才说了一层相当于别墅，顶层送的前后双露台，享受就不一样了，它是复式的，所以价位就有区别了。
记者算了一笔账，以赠送车库和露台的房子为例，每平米高出1500元计算，250平米就的房子就要高出45万元，也就是说，房产商送给的车库和露台实际上还是你自己了价钱买来的，购房者并没有得到实惠，而事实上所谓的买房赠送阳台、露台、入房花园、飘窗并不是开发商在“发善心”。因为按照2000年出台的国家标准《房产测量规范》第三条，不计算建筑面积的范围规定：房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算建筑面积。显然，这是开发商在欺骗购房者。
偷换概念 复式送精装有猫腻
随后，记者来到西安市南郊另一家尚未开盘的楼盘，在售楼部里记者看到，来这里买房的人络绎不绝，原来买这里房子带精装修。
售楼小姐：现在卖五号楼，我们楼的性价比很好，现在是六千左右，而且是精装的复式。
同一些楼盘一样，这家楼盘也有买房总送面积的优惠条件。
售楼小姐：这种复式的户型，楼上都有一些赠送面积，因为一楼有过道，二楼没有过道，会把这算入室内，但不计入您面积，不算钱，算赠送面积，非常合适。
在现场记者看到，这家楼盘的层高非常低，尤其是二层只有2米1左右。按照国家标准《房产测量规范》第三条，不计算建筑面积的范围规定：层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室不计算建筑面积。而这里却是实际面积来计算。
记者：不超过2.2米，就应该按半面积收费嘛。
售楼小姐：这个不是的，复式的开发商卖的就是面积不可能按半面积计算，如果按半面积计算，价位就不是这样了。
同样，在这家楼盘，像45平米的房子也承诺是买一送一，每平米价格6000元，但是在签订合同时，合同上的面积和实际卖出的面积就不一样了。
售楼小姐：合同实际面积多大？给你写45平方，单层的。只有给你写45平米的，你后期的物业大修基金才能按单层收，如果写90平米，你没法交。咱们合同上显示的单层面积价格是1万多。
原来这家楼盘的房子单价实际上为每平米一万多元，远远高出了周围小区五六千元的售价，但因为打着复式的概念，有着买一送一的概念，又因为精装修对外宣称售价六七千，所以吸引了许多购房者。
买房送面积已成行业潜规则
记者走访了西安市七八家楼盘，发现他们几乎都推出了买房子赠面积的优惠购房条件，而且只要是含有赠送面积房子的价位都比不送面积房的房子价格高。一位房地产资深销售人士告诉记者买房送面积已成为这个行业的潜规则。
业内人士：等于说跟咱买一个东西一样，买一支笔 你这个笔本来只有三块钱，但我给你包装一个盒子特别高档的盒子。这个盒子你看自己放里面卖十五块钱二十块钱，等于你多掏钱了十几块钱买这个盒子，他把这些户型差异大的先卖出去，最后他好楼层好户型好地段，销售方面就比较快就不必担心卖不出去了。
大多数“赠送”面积有使用权没产权
采访中，房屋管部门工作人员告诉记者，按照国家标准《房产测量规范》的规定，大多数“赠送”的面积只有使用权，没有产权，如露台、花园，不独立使用的地下室等等，甚至有的是属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。另外由于赠送面积因为不属于产权面积，所以如果遇到赠送面积缩水、拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益将无法得到保障。只有白纸黑字写在产权证上的登记面积才是合法的，赠送的面积在产权纠纷中一般都得不到法律保障。
评论员周新武：我们的开发商利用一套比较繁杂的房屋面积计算方法房屋的单价核算方法，这些东西会导致我们的业主在购房的时候一时半会儿计算不清，我们是沾光还是吃亏了，所以说这时候业主应该更多的冷静思考思考。如果说掉入了开发商欺诈的计算办法中间 计算公式中间去。最后业主签完合同后后悔的可能只有自己。
购房赠送面积不是“天上掉馅饼”，也是一种不规范的市场销售手段。因为产权的不明晰，很容易引起纠纷。今年3月份，成都等城市就对此行为进行了叫停。因此，购房者在买房时，一定要对开发商“赠送”的礼物保持警惕，考虑周全，不要被售楼人员的花言巧语所忽悠，因为赠送面积一旦出现质量问题和产权纠纷，业主就会有维权障碍，引来长久的烦恼。
http://xian.qq.com/a/20101221/000426.htm
18777968058 苏老师
