开发商不积极办理房产证的一个不为人知的原因——现房和预售商品房合同的区别
1、开发商没钱（开发商资金拿去搞其他楼盘，如之前中X明珠不按期交房，业主说是拿钱去开发另外一个楼盘了 ····）
2、开发商证件不齐（比如开发商说的因为修改了容积率，不按规划等等导致办证不给通过，传说中的X远大厦N年不办证是因为顶部加盖违建 ···）
3、开发商跟某部分人没谈妥办证事宜（比如网友“翰文 ”说的香X郡不办证是因为开发商跟承建商有纠纷 ···）
4、开发商人品问题（这个不好举例 ·····）
但是说到底，开发商不给办房产证，肯定是出于自身的利益考虑，下面给大家说一个我们小老百姓平时不会了解到的原因，那就是开发商不办证的情况下办理银行按揭在某些方面要更加便捷。
有个事情大家也许不知道，开发商在没有交房之前可以说是预售商品房，也就是取得预售许可证之后，开发商就可以开始卖房了，而不用等到盖好了才开始卖，这就是为什么房子是期房的时候就开售了，导致后面没有及时交房，一拖再拖。
在房子处于“预售商品房”的状态下，大家去开发商那里买房，大部分业主都是通过银行按揭来买房的，这个时候就跟银行扯上关系。大家交了首付签了购房合同之后，开发商拿3份购房合同就可以到房地产交易中心办理“合同备案”，也就是在上面盖上交易中心的备案章，交易中心留底一份，之后在交易中心的数据库里面，这套房就是已经卖出去了，数据也不能改了的，开发商自己私下篡改合同也没有用，最终要以交易中心的数据为准，不然房产证也是办不了的。（正常情况下，签订购房合同需要先进入交易中心的网站后台由开发商输入买卖双方信息，然后打印纸质合同来给业主签，在合同没有拿去交易中心进行备案或者直接办理房产证的情况下，开发商可以再次进入交易中心的网站进行删除或者修改之前的合同信息，也就是说，今天合同上写的是你的名字，改天也可以变成其他人的名字了，具体的操作方法这里略过不提，以后再发帖告诉大家其中的内幕）。
合同备案是房管部门为了保护业主购买预售商品房的利益，防止开发商一房多卖这种情况的出现并且方便在房产证办好之前银行就能放心给开发商放款而制定的政策。备案后，开发商可以拿交易中心备案过的合同去银行进行抵押（我们向银行贷款，银行之所以会给我们放款，是因为银行有“把柄”在手里面，如果业主不还钱，房产证在银行手里，到时候这房子可以被银行没收抵押变卖。在房产证没有办出来之前，交易中心的备案合同就相当于是“房产证”，所以银行才敢放款。交易中心实际是扮演了一个中间人或者说担保人的角色。等房产证办好之后，会由交易中心直接帮银行扣留，也就是说，按揭的业主是见不到房产证原件的，除非把银行的贷款还清了 ···），之后就可以排队放款，正常情况下开发商两三个月就可以拿到银行的贷款（现在银行缺钱，放款时间相对延迟）。
如果是期房，因为没有交房，大家不能装修也住不了，却开始做房奴还月供了，开发商倒是提前拿到钱了。很多人去买房，说我是一次性付款，不贷款，开发商你要便宜我多少多少块钱一平方，我不贷款对你开发商有好处，你不用等这么久。实际情况是，按揭买房哭的是业主自己，自己要多付银行很多利息不说，还要按银行的要求花大几千块钱去向保险公司买保险，外地户口的业主的话还要大几千甚至上万块买个人所得税税票等等 ·····之前银行资金充足的情况下，三四个月左右开发商就能拿到全部房款了，快的两三个月都能回笼资金，跟一次性收款也差不了多少。开发商给一次性付款的业主的折扣一般比较大，甚至可能要比按揭的业主便宜一二百块钱一平米，算下来一套房就要少赚大几千甚至几万块钱，一套房的贷款金额放银行里面吃利息也没多少钱，开发商“便宜”了一次性购房的业主的钱绝对够一两年的利息了 ·······所以除非开发商真的是非常缺钱周转 ····不然的话，开发商也不是很介意你是一次性付款还是按揭付款。
有点扯远了，现在说说跟备案合同对应的一种情况，那就是现房合同（备案的那种我们叫做预售房合同），现房合同指的是开发商的房子变成了现房，这种状态下签订的合同就是现房合同。如下图所示，大家可以看看自己的合同，在第一页或者第二页，反正在北海购房所签订的正规合同都是在第二条，这里明确注明了商品房的性质。
预售房合同第二条：
现房合同第二条：
房子变成现房之后，开发商跟大家签订的购房合同是不能进行合同备案的，这就跟预售房的操作有点区别了。在业主去银行面签之后，开发商需要先给业主办了房产证之后才能拿去银行抵押贷款。而办房产证需要准备各种资料先不说了，单单是由开发商去交易中心办理转移登记（产权由开发商转移给业主，也就是办房产证），交易中心要花的时间就要一个整整一个月，交易中心办好之后，开发商需要去地税局交税（营业税、土地增值税和契税等等），而有些开发商不愿意先交这些税，想拖着晚点交，或者是到时候一起交，如果开发商不能拿到地税局的税票，那即使交易中心的房产证办好了也一样取不出来，开发商也就不能拿房产证去银行抵押，也就不能排队等放款，最终就拿不到钱。
而且我们业主签了合同之后，也需要及时去交地税局契税，正常情况下，从申报契税到交钱拿税票也要20天左右（地税局说是15个工作日，不包括节假日的，你懂的 ···），有些不负责任的开发商不及时通知业主去交契税，或者业主忘记交了，拿不到业主的税票，开发商也一样取不出来房产证（去交易中心领房产证需要买卖双方都交完税才能领）。所以光是办房产证就会花掉很多的时间，最快最快也要多花掉足足一个月，实际情况是大几个月。所以说还是预售房办理按揭的时间少一点，也就是开发商能拿到钱的时间成本低一点。但是作为开发商，其实还不是因为推迟这一两个月的问题，而是涉及到交税的问题，这年头，也不是开发商资料齐全了就都能顺顺利利去地税局交税了，呵呵，你懂的 ·····什么？你不懂？好吧，其实我也不是很懂 ·····
所以说，变成现房的话，开发商办理银行按揭的时间和手续要比预售房要慢和复杂得多，如果在既得利益不变的情况下，是人都情愿多一事不如少一事。很多人误以为开发商“交房”了就是通过验收了，也就变成“现房”了，其实这是大家的“错觉”。“交房”不一定等于“现房”。购房合同里面的第八条写到交房的条件，其实是一道选择题，备选答案是：
1、该商品房经验收合格。
2、该商品房经综合验收合格。
3、该商品房经分期综合验收合格。
4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
作为开发商一般也是选对自己有利的条款，一般是选第1条，也就是“该商品房验收合格”，而这验收合格就比另外几个要简单的多了，怎么才算验收合格，你懂吗？反正我不懂 ······
要变成现房，不是看开发商交房没交房，而是看开发商是否向交易中心申请办理“房屋产权初始登记”，也就是俗称的办“大证”，以前的“大证”，就是一本整个小区的房产证，现在的话是每个房间单独一本的房产证（小区有100套房，就有100本房产证），只是上面的所有者写的是开发商的名字。至于业主的房产证，就要开发商去交易中心办理产权转移，把开发商的名字改成业主的名字，这样才算是办理好房产证。
而要办理初始登记就需要交易中心来验收，并且要交很多的费用，手续也比较复杂。所以你是开发商的话，你愿意没事找事做吗？而且变成现房之后他的银行贷款到位还要更迟 ····所以不是业主闹得厉害或者“有关部门”顶不住压力来管的话（没什么事情或者没油水的话，有关部门才没时间来管你开发商是不是办房产证了 ····你懂的）
因为合同里面的第九条（建议已经买房的网友可以拿出自己的合同验证一下），就是关于开发商不能按时交房的违约条款，如果开发商不能按时交房，就要支付违约金或者退房，开发商一般是选择支付违约金，而这个违约金一般很少，甚至可能只有几百块钱，对开发商来说可以忽略不计。所以有些开发商不按时交房也不怕业主去告，大不了我赔你违约金就行了 ·····当然也有不少开发商是不想违约的，所以匆忙赶工，在“符合交房条件之后”申请验收然后给大家交房了，但是房产证就没按时办了。而关于办理房产证或者说房屋权属登记，在合同的第十五条里面有注明，开发商需要在房子交付后X日内报产权登记机关备案，而没有明确说明需要在X日内必须办好房产证。预售房情况下，不用业主催，开发商都会及时去做合同备案，不然他不能拿去抵押换贷款，他也可以解释说是报产权登记机关备案了，没办房产证不算违约。而现房状态下，不存在合同备案的说法（房子变成现房之后交易中心也不给备案的，只能直接办转移登记给业主办房产证）。所以开发商在现房状态下，需要及时去办房产证，而预售商品房只需要拿合同去备案 ····哪个更方便快捷，就不用我说了。
所以有些楼盘，即使是已经交房N年了，但是可能还有小部分房源需要贷款，开发商也想迟点交税省点麻烦，所以也不一定会及时办房产证。加上上面所说的原因，开发商也乐意晚一点再办证。购房合同其实猫腻很多，建议大家多研究研究 ······另外再补充一句，买房不像买菜，不要随便听人忽悠或者头脑发热 ·····还是慎重考虑一下再拍板吧 ···切记！
18777968058 苏老师
