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【60多楼盘踩盘手记】2008北海楼市的春之私语

发表于: 2008-04-09 23:41 16265人阅读 71人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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林若然

刚到北海

精华1

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北海，在这个高消费低收入的滨海旅游城市，除了以碧海蓝天闻名遐迩外，还曾以房地产的大起大落赚足了国人的眼球。我不是北海本地人，也没有从事过房地产行业，机缘巧合让我趟进了房地产这条河流，时常在想我的地产人生是否真正开始了？作为新人，入行第一课便是花了10余天时间辗转于北海各大楼盘之间，以更好的了解北海楼市情况，为日后能成为一名优秀的房地产策划人、成为一个出色的房地产经纪打下基础，为“思考”和“创新”提供一个可行性的科学依据。

楼市初印象：岂“火爆”二字了得

北海3月的春天孕育着温暖的气息，这样的气候很容易让人联想到不断升温的北海楼市。在北海住了一个多月，却是第一次如此认真仔细的去观察、了解跟北海楼市有关的一切。此次采盘活动中，我们先后观摩了08年北海一些具有代表性的新盘，并走访了市区各主要街道的60余个新旧大小楼盘，10多天的采盘经历不算长，但却让我们对北海房产市场有了一个较大范围的认识，且有了更客观更深入的了解。

采盘中所见到的那些无论是时尚典雅的高层景观住宅，还是美轮美奂的醇美别墅，都给我们留下了深刻印象。然而，最能震撼我们心灵的恐怕还数目前火爆的楼市——在所走访的楼盘中，基本上听到的讯息都是目前销售已完成80％～90％，而整个北海楼市绝大部分楼盘的售价都达3000元/平方米，客户群绝大部分都是以外地人来购买为主。不管采盘时的天气是烈日高照还是春雨连绵，我们所经各大售楼部，几乎都有客户在洽谈业务，有的售楼部甚至可说是门庭若市。在采盘之前曾对诸如“外地人来北海买房就像买棵白菜那么简单”的说法持半信半疑的态度，如今直叹眼见为实。

作为“中国十大宜居城市”及“中国人居环境范例奖”的北海市，2007年以来房地产业热度迅速升温。特别是07年4月，北海市以23．6％的惊人涨幅远远超过深圳和北京，成为房价涨幅最大的城市。08年早春在广州等一线城市楼市不太景气的情况下，北海楼市却再次给人以“一有楼就卖光”的现象，一路高唱凯歌，与北海曾被冰封10多年的楼市情景及在06年时才1000多元的房价形成了鲜明对比。北海楼市的春天，成为一种期盼、一种寄托、一种等待，是因为在曾经的寒冬待得太久了吗？

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主楼 2008-04-09 23:41

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林若然

刚到北海

精华1

楼市板块解析：众楼盘各放异彩

在本次采盘过程中，我们主要是着重了解北海各新旧楼盘的所在地，了解楼盘设计的整体概念，找出相关楼盘的主要卖点；同时，对楼盘的大致规划，包括产品导向、环境规划、基本户型等有个大致了解，而且对所走访楼盘的地段、周边环境、开发商实力等有一定了解，并收集了相关楼盘的户型、价格、规模等资料，很有收获，一些优秀的楼盘给人留下了较深刻的印象。【详细资料数据另附“采盘统计报表”，有需要的业内同行可发站内短信联系我，下文只是总结大略情况】

北海大道楼盘：以黄金地段为主要卖点

【主要所采楼盘：穗丰金阁、嘉福.文华苑、北海大厦、南洋新都、逢胜大厦、南北大厦、明丽商务中心、拓海大厦、强远.春天花园、振邦.嘉和苑、悦兴大厦、丽馨苑、海逸.嘉园……】

位居北海大道两边的楼盘宣传的主要卖点多是以其所处的黄金地理位置为主，大部分楼盘的价格在3200元左右。卖得相对较低的是北海大道东头的楼盘，起价在2800左右；卖价较高的要数大润发附近逢胜大厦的电梯房，据称4000起步价，均价达5500元；嘉福.文华苑的均价在4000以上。据悉，这一区域不少自06年底或07年初发售的楼盘销售完成在95％以上，部分楼盘已全部售罄（如穗丰金阁、明丽商务中心等）。在采盘过程中发现，大润发周边一些楼盘顾客较多，东边楼盘人流量相对少一些。

北部湾路楼盘：新盘荟萃影响力不俗

【青青小城、南亚大厦、兴海.龙福苑、新力海景花园、东贸.海洋购物公园、怡景港湾、香槟郡、国海园、安盛.东海岸、东盛美景、嘉和花园……】

北部湾路采盘的行程我们选择了由西向东的路线，在位于北部湾西路的青青小城采盘时发现，这里楼盘的价格相对于其他地段来说有较大优惠，看样子得益于其作为“北海出口加工区配套生活小区”的定位，以投资为主要卖点吸引了部分外地人与不少本地人的购买。而同样位于北部湾西路的南亚大厦或许由于定价策略等因素，销售成绩似乎不够理想，置业顾问在介绍销售情况时前后有较大出入。位于汽车总站对面的兴海.龙福苑的均价达到3400元，但由于销控表上暂未列出预订情况，故无法得知其大概销售情况。位于北部湾东路的安盛.东海岸及东盛美景等楼盘销售状况表现红火，起价已达2800—3000元。

云南路西藏路楼盘：业绩彰显楼市暖意

【美丽家园、碧桂华庭、宏翔园、银湾丽苑……】

在市中心新力广场附近树立着大幅广告牌的美丽家园、银湾丽苑等楼盘的业绩亦不错，连名不见经传的宏翔园的销售也一片飘红，均价在2800元，目前一期订购已基本完毕，令人不得不感叹目前北海楼市的情况似乎真是“一有楼就能卖光”。

金海岸大道楼盘：以银滩美景为主打

【家安花园、蓝色海岸国际家园、森海豪庭、枫林蓝湾、兴凯明珠、万泉城……】

北海春天的日光剧烈如夏，只一个下午已把我们的脖子晒得生疼，看着金海岸大道两旁到处都是在施工的楼盘，我们着急的寻找着新楼盘，希望能多见到几个售楼部好去避避太阳。在蓝色海岸国际家园采盘时发现，这里的一位售楼小姐是我们采盘多天来发现的最漂亮的一位，气质也很不错o(∩_∩)o…因为靠近海边，故这一带的楼盘价格都比较贵，枫林蓝湾的起步价在4000以上，均价达到4800，最高的价格卖到8100元，且已经售出70%以上。森海豪庭2期的别墅均价在6000多，在我们采盘的那会，看房买房的客人接踵而来，尽显北海楼市火爆之势。

四川路楼盘：别墅持续升温，楼盘新贵光彩夺目

【天赐碧园、白金瀚宫、黄金海岸、怡景苑、金晖广场、国际新城、强远世纪度假村、汇海雅居、颐兴.候鸟公寓、创基花园、蔚蓝家园、南地大厦、祥光花园……】

我们对四川路楼盘的走访由北向南进行。采盘时，号称“引领珠城人居新方向”的天赐碧园售楼部还在装修，在项目旁边抄外墙广告电话时，一位手端茶杯身穿保安制服的阿伯热心地向我们介绍了天赐碧园的一些情况，其表示，天赐碧园首期大概有400多套房子，主要是在3个价位，3200、3600、3900。四川路贯穿北海商业中心的交通要道，记录着北海商业的腾飞，四川南路上的树木和风景透露出浓浓的浪漫气息和优雅情怀，这里不仅有以外贸、工商以及写字楼和许多娱乐休闲场所构成的商务中心，还有着成片的象征着显赫高贵的别墅群区域。

黄金海岸的价格在6000起步达8000以上，蓝色家园由于要进行价格上升调整，暂停销售剩余的30套别墅。怡景苑一期38套别墅还剩12套，价格在4500以上，而其二期的高层电梯房卖价达4980元。国际新城楼书及售楼部都未准备好；创基花园在3月初开盘，卖了三分之一左右。同样是08年开盘的南地大厦，价格在3200—3600元，176套剩30多套未售出。四川路新盘亦较多，且相对于北部湾路、北海大道等路段的楼盘来说，位置不是那么明显，为此，四川南路的不少楼盘纷纷选择了网络、电视、报刊杂志等媒体来为他们的楼盘做广告宣传推广。在四川南路走访，可以看出这里应该是由于得益于大量房地产的开发，带动了整个地块的升温。

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楼主沙发 2008-04-09 23:49

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林若然

刚到北海

精华1

北京路楼盘：大力倡导和谐优美的居住环境

【春华园、明苑花园、新宇城大厦、城市丽景、华杰.春秋源、海尚巴黎】

无论是以“我家有个大花园”为宣传口号的城市丽景，还是宣称“四季芬芳”的华杰春秋源，北京路一带的楼盘除了强调他们优越的地理位置外，还以美丽和谐的居住环境为主打牌。北京路的这几个楼盘多是07年初或中旬开始公开发售，故现在基本都是到了尾盘阶段。春华园均价在3900，剩下30多套复式；明苑花园总共420套房子，均价在3300多元，最高价在4000以上，目前剩下90多套未售出；而与明苑花园同期开盘的华杰春秋源一期小高层已售罄，剩10来套复式楼，2期开盘时间未定。海尚巴黎的定位是“酒店式度假公寓”，将于08年5月底交房，目前的均价在4800左右，670套房有10%尚未销售出去。

贵州路楼盘：宣扬开发商实力，彰显楼盘品质

【北岸宴城、天宁新城……】

在贵州路的楼市采盘，我们主要走访了北岸宴城和天宁新城两个项目的售楼部，发现这两个楼盘都有一个共同点，以宣扬其开发商的品牌、实力及在北海的业界地位为主，从而彰显其楼盘的品质，以吸引消费者。北岸宴城目前均价在2900左右，剩下5套房子未销售出去；天宁新城的均价在2800元，也是剩下4、5套房子尚未售出。这两个楼盘的售楼部装修都比较美观有特色，天宁新城售楼部装潢布置给人清新婉约典雅的感觉；北岸宴城以宽敞大气为主，且诸多荣誉头衔奖牌的展示极力向消费者证明了发展商在北海地产界的实力。

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楼主 3楼 2008-04-09 23:53

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林若然

刚到北海

精华1

楼市繁盛的背后还有什么？

诗意栖居的意境是很多人都神往的，以优雅的方式生活是人居的终极梦想，而在房价日益飙升的楼市背景下，我们不禁要问，还有多少人离自己梦想中的“家”有多远，尽管有时我们求的只是一处可以栖居的空间而已。年前曾在坛子上看到不少筒子们不停的叫唤北海房价下降，甚至个别人还预测大批炒楼者要哭着跳海，可遗憾的是，我们看到的是北海房价不仅在稳步上升，且有价有市，甚至有更多的外地人不断涌入，这其中肯定不乏炒房者。而在采盘时看到北海楼市如此“不理性”的火热状态外，我们还看到了什么？

部分楼盘售楼人员专业素质亟待提高

曾看过的一篇帖子中提到一些开发商认为现在北海楼市情况很好，楼盘不需要专业营销策划，找两个大妈蹲那里都能把楼卖完。读到网友这篇帖子时不禁婉尔，然现在想来开发商也不无道理：确实，我们采盘走过的一些楼盘真就只一两大妈级人物坐镇售楼部，还有一些售楼部的置业顾问素质令人不敢恭维，真感叹市场好得是不是确实可以让不少开发商能浑水摸鱼，捞一把就走？

在北海大道某楼盘售楼部见到的置业顾问的衣着是紧身性感短裙，虽然北海的春天比较温暖，但是如此衣着还是令人觉得其会否“美丽冻人”？让人想起同事间说起的笑话，“咱们售楼部的售楼小姐都穿高叉短裙，面对犹豫不决的客户时，咱们来一招一边拉裙摆，一边问顾客，签不签？签不签嘛？”不签，上一点，不签，再上一点……虽是玩笑话，但是置业顾问的衣着令人感觉进到售楼部是走错了地方就真的有点糟糕了。

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楼主 4楼 2008-04-09 23:58

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林若然

刚到北海

精华1

而云南路一叫某某华庭楼盘的置业顾问的打扮更是胜人一筹，穿着便服带着袖套让人怀疑其是置业顾问还是打扫卫生的阿姨。伊对见到有人进到售楼部的第一句话就是“你是来采盘还是买楼的”，笔者微笑诚恳答曰，你好，我是来采盘的，结果，其经典语录让偶见识到了为何话语有云同行是冤家。【经典语录回忆：看你的样子就是采盘的！/你是哪个楼盘的？/我们根本就不是同一个档次的！/不想说，你问完就走吧/我没有名片……】不知道这位30多岁湖南口音的阿姐是曾遭采盘的同行陷害还是当天正好心情非常不爽，总之在我们作好心理准备采盘受点冷落是很正常、暗自窃喜在走访了40多个楼盘都没有遭遇冷眼、感叹北海同行真是友善的情况下——我们碰到了一位“个性十足”的置业顾问。

诚然，每个公司都有自己的体制和管理模式，作为置业顾问，你当然没有义务接待来采盘的同行。但是，对人基本的尊重和礼貌，我想这是咱们必须具备的基本素质吧？她的素质高低说到底与我们无关，不过，一个容忍员工低素质、操守极不专业的公司，能否把一个高尚小区做得像他们承诺的那么完美吗？真为开发商汗颜……

同时，在采盘过程中，我们发现，有的售楼人员在介绍自己公司项目的时候，能把一些基础数据准确无误的说出来，而有的售楼人员只记得个大概要特意跑去拿资料来查；一些置业顾问谈起自己的项目特点条理分明、优势突出，另一些却答非所问、找不到重点……

良好的仪容仪表、专业的谈吐举止，不仅令人信服也让人从企业之一员身上看到了企业的品牌形象，反之，则令企业为个人蒙羞。北海的楼市虽然火爆，但还没有到像闹饥荒有钱买不到粮那样，为此，企业从业人员的素质高低仍然是不可回避的话题。

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楼主 5楼 2008-04-10 00:02

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林若然

刚到北海

精华1

产品定位雷同，缺乏个性

不知道是由于缺乏专业营销策划人才，还是因为市场坏时懒得动、市场好时不用愁，总之，经过10多天的采盘，北海楼市除了火爆以外，还给我们留下了一个“包装不足”的印象，“深港包装之风”显然对北海楼市影响不深，北海楼盘的营销活动相对北京、广州等一二线城市来说非常少。或许有人会说，我们这是“重内秀而不事包装”，不会做大规模的宣传和包装，但房屋质量、小区配套、物业管理都实实在在。然而，在采盘时发现，某号称“北海十大楼盘之一”的**购物公园连楼书等资料都没有；位于北海大道的两三个楼盘的楼书上都有错别字；有些售楼部的展厅简陋且不够整洁、卫生间陈旧且脏乱……

同时，在采盘时发现，北海很多楼盘都是以“海”、“景”、“湾”之类的字眼来命名，以北海空气、阳光、海滩为主要卖点，感觉产品定位十分雷同，缺乏差异化和鲜明个性特点。有人说北海的楼盘主要以外销为主，宣传这个城市就是宣传了我们的楼盘。然而，笔者认为，要买楼的人可以通过很多渠道认识北海这座城市，而且北海的一些天时地利的客观环境早已享誉全国，在楼书上宣传北海的宜居环境等是必要的，但若是以这为主要卖点，且为宣传的核心的话，那么，实在令人看不出贵楼盘的价值所在。毕竟，北海的空气蓝天大海，那是所有的北海楼盘都共同享有的，在同等条件下，具有优秀专业营销策划水平的楼盘才能更胜一筹。而且在北海这样的一个海滨城市，除了碧海蓝天，还有很多东西是值得宣传的，主要是各楼盘能充分找出自身优势，根据市场需求，将产品作好，才能在激烈的竞争中立于不败之地。

此外，在当前北部湾经济区发展风生水起的情况下，北海房地产市场肯定会有越来越多的开发商涌入，市场上的商家鱼龙混杂，部分开发商急功近利，项目到手不是花心思在项目本身的雕啄上，而是一味追求利润最大化，很多细节问题不去考虑，比如说设计上得过且过，施工的哪家报价最低又不至于出事就给哪家做，销售上随意找一家代理公司，反正能给我卖出去收回资金又不低于市场价就可以了；一些开发商在住房以外的公共空间，摆几张椅子、挖一两水池、种几颗树，就算是小区外部环境景观；或是腾出一大块空地种上草皮，而其其它的地方却不见点绿，这样绿化率是上去达标了，可是人们还是享受不到相应的环境。当今社会，房子所承载的已不再是简单意义上的栖居功能，而是我们梦想飞扬、爱恋弥漫、身心回归的特殊空间，只有在这个特定的环境里，我们才可以肆意享受“荣辱不惊，闲看庭前花开花落；去留无意，漫随天外云卷云舒”的悠然而惬意的唯美生活。

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楼主 6楼 2008-04-10 00:06

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林若然

刚到北海

精华1

【采盘后记】

总而言之，参观走访了北海的几十个新旧楼盘，通过与部分售楼人员的交流还交上了同行朋友，让我们受益匪浅。采盘，并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，作为一个房地产专业从业人员，更多的是要用心去观察，一定要经常多了解市场最新情况，这样你才能真正具体地了解到每个盘的优势、劣势，对竞争对手有一个深入的了解，也才能使自己的项目成功、稳步前进。如果要在房地产市场中抢占一席之地，在运营管理上一定要专业化、系统化，创造的产品既要有特色又不能脱离市场主流消费群体，只有这样，才能实现企业的可持续性发展。

3月份在北海10多天的采盘之行让我们经历了不少的精彩瞬间，关于专业知识的提升，关于同事间深厚友谊的建立也在不经意间颇有收获。感谢同行、感谢同事，在北海3月这个春暖花开的日子里，我们慢慢开始了我们的地产人生、楼市生活，因为有你们，让我们有幸在这个灿烂的春日与大家一起分享北海楼市的“春之私语”。