[center]“波浪理论”：房价2010历史最高2023进入低谷[/center]
焦点房地产网 house.focus.cn 2004年08月05日09:41
拉尔夫•纳尔逊•艾略特以其独创的“波浪理论”而名噪世界。他通过揣摩股市行为，利用波浪的曲线变化来分析、预测股市走势的经典理论体系也开始为后来许多股市从业人员所膜拜。但如果仅仅将“波浪理论”局限在资本市场，必定会让许多经济与社会学者感到遗憾。因为“波浪理论”是探究宇宙奥秘以后，对自然法则的一种高度提炼。万象同宗，它也被广泛地应用在其他经济领域的学术研究，特别是一些产业发展的走势预测方面，带给我们很多大胆的启示。
　　中国房地产起起伏伏十几载，从计划经济时代的附属品到目前已经成为市场经济条件下国民经济的支柱产业，何去何从，正在为许多人所困惑和关注。或许，艾略特和他的“波浪理论”能给予我们一定的猜想。
　　在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在那片最易滋生成长的南国土壤。八十年代中期的广州、深圳等最早一批被改革开放之风洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，全国范围意义的市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小，但产业发展初期，供求关系极度不合理的虚假繁荣，酿成了1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中真正意义上走上了市场化的发展之路。
　　根据“波浪理论”的部分定义，一个完整的推进波浪由3个小型推进波和2个小型调整（或回落）波组成。
　　从1989-2003年的投资和销售面积曲线变化图中可以看出，第一个小型推进波为1989-1993年（历时5年）。海南房地产泡沫破裂形成低谷之后的5年间，中国房地产无论是在投资和消费领域都有了不同程度的起色。房地产市场也开始不仅仅局限在南中国一带，上海等长三角城市随着经济的迎头赶上，房地产市场出现了一定的辐射。
　　在房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）。在经过前一阶段的投资增长后，供给量得到了迅速提升，但其中的有效供给量并没有相应增加，在消费领域，实际销售面积始终处于平稳甚至略微有所下降。这也反过来影响了1997、1998年的房地产投资热情。虽然这一时段处于中国房地产行业的调整期，但开始以市场为导向的意义远大于行业是否复苏的本身，它开始为今后中国房地产市场的快速启动积蓄了足够的能量。
　　1998-2004年上半年为第二个小型推进波阶段。在1998年之后的数年间，我们欣喜地看到：在长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发。它的最主要特征就表现在全国市场开始逐步形成、供需始终两旺及局部热点区域房价飙升，已处高位发展。
　　作为“波浪理论”的延伸，早在13世纪就被发现的“斐波南希数列”成为了“波浪理论”的有效补充。它被证明在1、2、3、5、8、13、21、34……这一神奇序列中，一个完整的循环波浪可以划分为8、34或144。那么我们以此推敲，以1989年为起点，经过34年的完整循环，到2023年将会是一个房地产完整波浪走势。基于未来几年的实际情况与以上猜想的判断，2010年将会是该波浪的最高峰。（2010-1989=21）
　　于是乎，我们将2004-2006年界定为第2个小型调整期，2006-2010年为第3个小型推进期，直至2010年最高点。之所以将2004-2006年划为调整期，主要是因为在国家对行业调控政策的变化上和优质生产要素的转移和集中上。一般来说，经济政策的调整将会在8-14个月之后对被调整对象产生较大的影响。因此，土地出让政策调整、央行121号文件出台对于中国房地产特别是房地产企业造成的深远影响将会集中体现在这一阶段内。2004年4月底，国务院及国务院办公厅又连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至35％及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。旨在冷却固定资产投资热度的一系列政策，将极大地约束包含在固定资产投资中的房地产投资。2004年上半年的房地产开发投资的增长幅度同去年同期相比已有所回落。
　　2006-2010年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段。广袤的中小城市的房地产市场也将会在启动后进入快速发展时期。中国有5亿人口，86%居住在中小城市。可以说，这一阶段，中小城市的房地产发展肯定会是中国房地产发展的主旋律。在继续以中小城市和全国范围内后进区域房地产市场需求(特别是有效需求)进一步迸发的主旋律外，这5年将会紧紧与包括北京奥运会等一系列重大活动的举行联系在一起。“奥运效应”的惯性也将会在它举办之后的两年中继续得到体现。
　　在经过2010年这一本轮中国房地产发展的最高峰之后，根据“波浪理论”预测肯定有一个相对于前21年大推进波的大调整波（或回落波）。这一大调整波将会有3个次级波段构成，分别为2个小型调整波和1个小型推进波。经过这一长达13年的调整期，在2023年中国房地产也将会处于另一历史的低谷。