2014北海楼市力观察

       从宏观层面看，2014年是中国楼市世纪大转向，由盛而衰的转折年份。何谓世纪大转向？就是说现在还活着的人，在有生之年看到楼市再次火爆的机率，比捡到8公斤的狗头金机率还小。最显著的标志就是，除了北上广深亚几个特别城市，暂时维持“限购”名义外，几乎所有其它城市都取消了限购。这是因为，楼市转向不仅仅是行业下行趋势的确立，更危及到靠楼市畸型支撑的国家经济稳定。因此，接下来，“买房就是爱国”，“买房享受X奖励”会再次成为口号响彻在神州大地。

      准确的说，北海楼市是从2014年7月开始掉头向下的，这符合北海一向滞后全国形势半年的惯例。虽然拐头了，但北海这一年的楼市究竟发生了什么？有没有亮点？请看本人的楼市观察。

一，积压房以月均10万平米高速增长

        本世纪两轮房地产高潮给北海留下了约450万平米的住宅积压量。在2013年，2014年前半年，因供需基本平衡，积压量并未继续增加。但从2014年7月开始，积压量以月均约10万平米的速度高速增长，至本帖成稿之日，已达到540万平米。由于北海储备的地产项目较多，这一数字可能仍将不断被刷新。在2015年突破600万平米也不是没有可能。

北海积压住宅量变化趋势详见下表：
  

二，全年预售量与上年持平

       2013年北海商品房预售142万平米，2014年也刚好是142万平米，惊人的相似。其实，在2009，2010的高峰年，北海商品房预售量也才160万平米和150万平米。这是否预示着北海的楼市已经回到年预售量140万平米的新常态呢？答案没有这么简单。将两年的月度预售量表对比，就会发现，2013年是前低后高，2014年是前高后低，也就是说，2013年下半年与2014年上半年合并成为北海楼市的小高潮，达到了2009年最高峰时水平。而全国楼房形势在2014年初就进入了冰期。

        北海为何会在全国楼市调整时继续高潮呢？这主要是两个原因，一是北海市场容量较小，地处偏远的北部湾畔，从以往的任何政策影响看，都要滞后半年以上。二是众所周知的原因，这段时间正是北海人满为患之时，这些人口来自哪里？来干嘛的？央视已有深度解析，此处省略。

三，7月开始拐头向下

      为何说从2014年7月北海楼市开始拐头向下？这由两个数据支持，一是从7月开始，商品房预售量大幅下降。二是从7月开始，积压住宅在维持450万平米的高位相当长一段时间后，开始以月均10万平米的速度猛增。而且，停不下来。


      从表三可看出，2014年新入市商品房只比2013年多24万平米。而预售量又与上年完全一样，为何积压房从下半年开始的450万平米迅速增长到了526万平米呢？这中间多出的52万平米是怎么回事呢？

     这是因为，商品房的销量除了预售外，还有一大块是以现房销售的，说明从2014年下半年开始，现房销售也受阻了。现房本应该比期房好卖才对，为何卖不动了呢？那只能说明一个问题，现房的价格相比期房偏离了正常的溢价范围，购房者认为不划算了，所以宁愿买风险高，但价格便宜很多的期房。事实上，北海楼市里的确充斥着大量3字头的低价期房，而现房大多在5字头以上。

四，卖地受阻

      楼市不旺，带来的第一个后果就是土地难卖。2013年北海只挂牌卖出一小宗约9亩的商住地，成交价款仅约二千万元，而全年土地出让金收入比上年大幅减少约十多亿元，但仍有约20亿进账，绝大部分是增补容积率收入和工业用地出让收入。

       卖地收入减少了十多个亿，将影响到城市财政支出上，一些该修的路不能及时修，有些路招标多次而无人投标，可能都与这个原因相关，当然还有别的原因，如2015年新的预算法实施，政府不能轻易借钱负债，等等。

      也许有人会说，北海的GDP增长了那么多，仅中石化上交的税就有近60亿啊，还不能弥补这卖地减少的十来个亿吗？是的，工业项目要产生正收益需要相当长时间培育，有些工业项目基本上就是赔本赚吆喝，即便是中石化这60亿看上去好多钱钱，但留给北海可花的可能不到5亿！从总量上看，北海还处于对工业项目的净投入阶段，远不到净收益的时点。

五，三大商业项目构筑现代都市北海

       2014年楼市拐向了，但还是有很多亮点。其中最大的亮点就是三大商业项目的诞生，它们分别是，位于北海大道与南珠大道交叉口东南角的盛荟天地商业综合体，位于西南大道与湖北路交叉口南侧的东盟国际城，位于四川南路与新世纪大道交叉口的曼哈顿商业广场。三大商业项目建成并投入正常运行的那一天，就是北海真正跨入现代都市的那一天。它近在眼前，但也在三年或五年以后。

        其中城市东部的盛荟天地引进了红星美凯龙，将填补北海家居集中经营品牌店的空白，届时，人们不再为买一个锁头或水龙头而跑遍全城。所有装修材料及家具都可在一个店内完成采购。这是大城市十多年前就已具备的业态，它是衡量一个城市是否能冠上“现代”或“都市”前缀的重要标志之一。




盛荟天地项目部分已施工到地面.jpg



这个项目的全部四大功能如能顺利建成并投入使用，北海城市档次将提升一个大台阶。它包括红星美凯龙，希尔顿酒店，沃尔玛超市，星美国际影城.jpg

       位于四川南路的曼哈顿商业广场将引入大润发开设北海第二家店。众所周知，北海大润发近几年赚得盆满钵满，早已人满为患，购物者没有丝毫购物乐趣可言。在铁路以南的北海新区急需一家类似品牌连锁超市。因此，大润发在此处开新店既是众望所归，也必将取得成功，并极大程度改变南城居民的生活品质。

大润发如能进驻曼哈顿商业广场，将极大改善城南居民的生活品质，也会缓解北海南北的交通压力.jpg

       西南大道中段的东盟国际城将义乌小商品，东盟特色商品，商品批发，仓储，电子商务等集合为一个整体，将填补北海一直没有商品批发城的空白，同时，也将取代北海原有的一批零星批发场所。


东盟国际城已经封顶.jpg

      不过需要注意的是，三大商业项目是否能成功营运，不仅仅取决于硬件，与管理模式，招商模式，人口支撑密切相关。现在，他们大多采取商铺销售与返租相捆挷的销售模式，这种模式贸然听上去很打动人，但其本质是建立在商铺能顺利出租，并以某种标准的租金出租，才能给投资者许诺的回报，内含风险不容忽视。

六，楼市成果提升城市服务业上台阶

      2014年北海楼市的建设成果也为城市和城市的居民带来了很多看得见可体验的高品质服务设施，如富丽华高星级酒店，恒大影城，恒大恒温泳池等。它们为北海人民提供了全新的休闲娱乐空间与环境。
（阿力20150206）

抢套占楼先，再慢慢看房事

第7楼馍馍于2015-02-06 19:41发表的 :
抢套占楼先，再慢慢看房事

套哥屙尿 你偷鸡。

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今年北海打传办一直在打击传销佬，2016国家可能出台公务员房产登记，没有其他意外，我猜测房价应该跌的，如果选择期房和现房，我绝对毫不犹豫的选择现房。

写的不错，难道经济大萧条准备来临？

又是房事。

占个沙发，看下面怎么说

房子有一套就可以了，涨跌跟我老百姓没关系。

也该跌了，看看现在的小区，一半以上都闲着呢？