走过这些人，谈过那些事，咀嚼过酸甜苦辣的楼市流行语，我们已站在07与08的交界处。 这一期，我们以“冲击波”为题，试图对来年的房地产市场，做一些力所能及、尽可能客观、审慎的预判。房价还会怎么走？还有哪些待出的政策？保障制度将如何落地？金融信贷政策是否会有新突破？开发商的发展策略会不会有变化？……这些关键词和敏感的话题，牵扯着成千上万民众的心，也构成2008年楼市大戏的主魂。 2008，将会怎样？
1.政策
“不平凡”的2007年给中国楼市留下浓重一笔，宏观调控政策一波紧似一波，当最终流入2008年的时间河流，调控威力将由此前深海的低调酝酿演变成近滩的强大冲击。 回顾2007年，楼市调控内容包括旧政的推进(如70-90政策等)、新政的出台(如二套以上购房提高信贷门槛等)，以及还未出台的新政的预热与空转(如物业税等)。 虽然组合拳仍然没有阻挡2007一骑绝尘的房价上涨之势，但时至年终，人们已经分明感到了楼市寒冬的气息。一些由强大的政策后劲导致的调控效果正在显现出来。专业人士预测，随着住房结构调控和土地调控政策的稳步落实，加上税收信贷政策的跟进，房地产宏观调控效果将在2008年进一步显现。 信义房产分析师认为，2008年后续政策主要方向将从改善供应结构、打击囤地、税收等三个方面进行，抑制高端物业需求和投资需求是持续的调控目标。其中，改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，市场供应向保障性住房倾斜。 根据结构调控总方针，廉租房(户均50平方米)、经济适用房(户均60平方米)，以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满足中低收入人群的居住要求。而在土地总体供应趋紧的提前下(即保持18亿亩耕地红线)，新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的住宅项目用地将被进一步压缩。 由此，2008年楼市结构将进一步明确为中小户型为主，其中90平方米以下住宅项目的土地、价格、分配受政府管控，面对市场主力消费群体，受到国家税收及信贷的鼓励；市场化部分，主要是大面积高档商品房部分面临高地价、高税赋。因此，有分析人士认为，在税收方面，明年或将进一步对大面积高档商品房征税，而存量的成片土地升值空间较大。 打击囤地方面，这一政策是激活存量土地，加大住宅供应的重要资源，也是政府重要调控职能之一。但专家表示，因地方政府部门极有可能继续固有的行政思路，从地方利益出发，继续在这一领域的“消极怠工”做法，因此打击囤地的行政效果很可能难有较大突破，对供给增量的释放作用不大。 至于今年热议的物业税，信义房产分析师认为，因为涉及税基，税率，征税对象，征税依据，商品房存量和增量，物权，是否要评估，由谁评估等多方面的环节，出台的概率和时间很难判断，目前专家仍倾向于认为出台物业税的概率不大。
2.房价
让人扼腕叹息的坚挺房价，在2007年将要结束时终于有了些许松动。12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，涨幅继续比上月高1.0个百分点，但环比涨幅已经比上月低了0.8个百分点。 从各地方反馈的信息来看，广州房价11月降幅近10%，成交量大幅萎缩，同比下降41.1%。而有中介机构录得的统计数据也显示，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。多数此前房价涨幅较快城市传出交易量缩水，甚至房价下降的消息。而有万科董事局主席王石公开表示，购房者可以考虑在3至4年后买房，因为目前楼市价格高企、品质一般的局面确实已经十分明显。 而此前，2007年一直被房地产从业者看作疯狂的暴富之年，尤其是今年5月之后。从2006年1月到今年4月，全国房屋销售价格指数涨幅一直在5.5%左右波动，但到了5月，房价走势如脱缰野马，直线上升。10月涨幅达到9.5%，接近2005年最高点。到11月，涨幅破10.5%。这一趋势和社科院专家在年初预测的5%左右形成了巨大反差，甚至讽刺。今年前10个月，房价增长超过50%。 但是，根据最近两个月的市场情况，专家预测，2008年房价不大会重演今年的脱缰之势，而是重回稳定，甚至在第一季度可能出现一定范围的调整。 多种迹象在印证这一预测。12月3日至5日，中央经济工作会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。房地产行业受到的资金压力首当其冲。另外，市场存量土地的激活将进一步增加市场供给，缓解供需矛盾。信义房屋估算，市场存量土地最多可满足4至5年房地产开发需求。 “住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，加上政策关注和调控压力增大，全国住宅房价涨幅将有所放缓。”专家表示。但阻止其出现大幅下跌的动力同样存在，即人口红利和真实消费需求持续存在、经济持续景气，以及财富效应的体现等。
3.供需博弈
市场中的供应与需求的博弈无时无刻不在进行，特别是对于持续调控中的中国楼市，供求格局的变化更因左右着房价趋势而备受业内重视。在业内人士看来，一系列调控政策对楼市供需双方造成了影响，但在目前“胜负未分”的情况下，房价转折与否也依然是“雾里看花”。 对于供给方，政府源头性的控制似乎无妨短期供应的量价格局。上海五合智库总经理邹毅就指出，尽管开发商面临销售量萎缩、资金链紧绷的局面，但面对当前房价还在继续上涨的局面以及持续看好的心理，许多开发商便不愿损失“捂盘”可以带来的超额收益。 不过政府频频出台政策以从源头上抑制房价，如规范土地出让使政府能够根据市场需求更加快速、适时地供应土地，并缩短建设周期；对土地出让金缴纳时间的缩短，则是期望地价能随着土地市场上的资金缩水而逐渐回落；而保障性住房的加大投入和管理，无疑是对房价回落最直接的一剂“强心针”。 “从目前出台的众多政策来看，政府上午总体思路都是在向加大供应转变。”邹毅表示，“但是我们也应看到此种调节具有滞后性，同时在具体的落实过程中又将受到很多因素的影响。从开发商角度来说，比如加息一方面减少了开发冲动，但另一方面也有增加的开发成本向房价转移的可能。” 对于需求方，眼下的观望氛围无疑对市场预期影响很大。五合国际集团总顾问刘力表示，目前在一手房市场上，低总价、小户型房源依然销售良好，因为购房者以首次置业者为主，加息和房贷新政对其影响不大；一些高端产品也还好，因为此类项目一次性付款或首付比例本来就很高；影响较大的则是一些中高档项目，因为新政对改善型需求和资金不是很充足的投资者影响较大。同时，二手房市场受新政的影响似乎更明显，呈现出“量缩价平”的趋势。 “从长期来看，特别是大中城市仍拥有较大的刚性购房需求，并且近年国民经济的快速增长使得大中城市消费者的财富增长速度也在加快。因此，如果没有连续一贯的稳定政策，在观望期过后，市场可能最终依然要面对需求释放带来的价格补涨。”刘力认为，“所以说，未来供给会继续加大，需求在短期内将有所收敛，但长期内仍然有释放的可能。此轮观望时间的加长将结束此前的疯涨时期，进入一段相对平稳的过渡时期，但后市仍然存在一定的上涨空间。
4.推地
临近年末，上海房地局终于以“开闸放地”的形式，完成对住宅用地的供应“承诺”。而在中央今年提出的加大土地供应总量、抑制房价过快增长的总方针下，明年的土地供应也依然呈现“外松内紧”的局面。 以上海为例，据相关统计数据表明，1-11月上海公寓市场供需之比为1：1.35，市场整体呈现旺盛需求带动价格攀升的态势。策源咨询研发中心分析师表示，从供应层面来看，一方面是近两年上海房地产开发土地购置面积萎缩，直接导致今年新房供应量不足；另一方面是楼市转热之后的“捂盘惜售”行为，变相增加了供应的紧俏局势，而这种非市场行为的本质也与住宅用地紧张带来的涨价预期有关。 近两年来，上海中心区域的土地供应量越来越少。据策源咨询研发中心提供的数据，截至今年11月，上海市中心区域内仅发放了26幅土地，面积共计91.7万平方米，而其中只有杨浦区、闸北区和浦东新区共计推出了4幅住宅用地，其余的则全是商业或商办用地性质。 与供应量减少相对应的是，今年1-11月，上海各个环线区域同比价格涨幅均在17%以上。但由于住宅供应一、二级市场普遍集中于中环以外区域，今年外郊环的成交比重尤其增大明显，占比达到47%，因此导致整体楼市的成交价格同比涨幅反而只有9%。 因此，房市调控要想取得效果，必须针对造成有效供给不足的因素分别采取针对性的措施，以加大市场有效供给，从土地源头入手是正确的思路。此外，依法严厉打击囤积土地行为，对于满两年未动工开发的土地，坚决无偿收回土地使用权；通过建立严厉的问责制，促使各级地方政府更严格地执行90平方米占70%的政策，改变住房供应结构性失衡的问题等等，都是未来仍需做好的“功课”。
5.信贷
2008年的货币政策预计依然“紧紧”有条。 从国家公布的数据来看，今年房价是历史以来上涨最快的年份。如果从居民所感受到的房价上涨情况来看，各地房价上涨可能会比这些公布的数字还要高。国家统计局公布表示，今年房价指数节节攀升，特别是到10月份房屋销售价格上涨9.5%。又如深圳三季度房价上涨达20.2%，而北京、宁波和杭州上涨幅度也都超过了10%。 与此同时，从2003年开始，银行信贷一直处于快速增长的水平上。从2003-2006年全国各项贷款分别增加了27703亿元、19201亿元、16493亿元及30657亿元，同比增长分别为21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。至9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，特别是居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元。 大量贷款增加后，大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场，从而推动股市、楼市价格不断上涨。正是在上述的背景下，政府明确地提出了从紧的货币政策，且主要表现央行主要将从两个方面入手：一是控制流动性过剩，抑制信贷过快增长；另一个方面就是加大汇率弹性，进一步放开汇率波幅。业内人士预测2008年的银行信贷规模最高量不会大于4.2万亿。 今年3月，中国人民银行研究局副局长张涛在公开场合指出，房地产企业50%以上的资金来源于银行信贷。业内人士表示，明年银行除了会对房地产企业的贷款在总量上加以控制外，还会严格地控制贷款的发放节奏。 根据今年各家银行的中报显示，多家银行的存贷比都已逼近了监管的上限，如中信银行人民币存贷比为73.69%、民生银行为72.2%等，个别银行的存贷比当时甚至已经超过了75%的监管红线。 年底之前，由于贷款额度已经基本用完，大部分商业银行贷款额度紧张、甚至无钱可贷的状况也成了公开的秘密。造成这种情况的主要原因就是今年商业银行普遍贷款增长过快，而在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取连续上调存款准备金率等系列紧缩措施下，紧缩政策的累积效应开始显现。 明年银行对房地产企业的另外一个调控思路就是从开发贷款的利率着手，即房地产企业的贷款利率会在基准利率的基础上进行一定的上浮。银行人士透露，房地产企业的贷款利率上浮比例可能会在10%-20%之间。银监会某负责人曾透露，房地产企业贷款总量和利率调整的最终方案，将会在春节以后推出。
18777968058 苏老师
