5星酒店地价661元/平 新政后广东暗涌卖地潮
在从化市，近日推出单幅地块面积超过44万平方米的大型居住用地；在增城，出现3000亩地块一次性拍卖；在佛山，建筑面积超过64万平方米的最大旧城改造项目出让。而这些地块的出让，背后或多或少都似乎隐藏着某些度身打造卖地条件的痕迹
今年“十一”前夕，国土资源部推出土地新规，首次对土地的开发建设年限进行具体规定，并要求各地合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期。
随后的一个多月内，全国各地的地方政府加快了卖地步伐，土地大面积出让风行。
如在广东地区，11月就出现了多宗大幅地块出让。在从化市，近日推出单幅地块面积超过44万平方米的大型居住用地；在增城，出现107万平方米地块一次性拍卖；在佛山，建筑面积超过64万平方米的最大旧城改造项目出让；在惠州大亚湾地区，有近80万平方米的用地集中出让……
而这些地块的出让，背后或多或少都似乎隐藏着某些度身打造卖地条件的痕迹。
五星级酒店地块单价661元/平方米在增城市国土局官方网站上，记者发现编号为83101228A7039的挂牌转让地块，成为迄今为止广州市范围内公开挂牌出让面积最大的一块土地。
这个依山傍水的地块，邻近高速公路，总出让面积为1971126.17平方米，总建筑面积2548001.51平方米。按规划指标，该地块住宅用地套型建筑面积90平方米以下的住宅比重不小于70%；每平方公顷住宅建筑密度不小于180套。建筑密度不超过30%；容积率不能大于1.71；建筑高度控制在60米以内。
地块周边聚集了众多知名大盘如碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、金地·荔湖城等。这个地块与周边众多大盘的规模相差无几。本次挂牌竞价的起始价为16.845亿元，竞买保证金为1.5亿元，地块起拍价折合的楼面地价仅661元/平方米。
按照目前周边楼盘洋房均价在4500~7000元/平方米，别墅售价在1万~2万/平方米的水平，这一地块的投资潜力显得十分吸引人。
但是，从竞拍条件来看，却并非价高者得。增城有关部门表示，该地块不接受联合竞买及个人竞买。如果是增城行政区域外的法人、其他组织参与竞买的，须在增城行政区域内预先核准成立控股以上独立核算企业法人，由项目企业法人对竞得地块进行投资开发。而记者电话咨询后发现，竞买方除需具备房地产开发资质外，还应有五星级酒店的开发管理资质或与五星级酒店管理机构签有合作意向书；还应提供权威部门核定的公司资产不少于20亿元的相关资料。
最关键一点是：地块上现有建筑的所有拆迁工作都需在交易后3个月内完成，如3个月内完不成拆迁，政府将无偿收回用地，交易无效。目前该土地上的建筑物是增城某私营企业的厂房用地，拆迁问题须由竞买方自行与该工厂业主协商解决，政府不提供协助。
而记者了解到，该地块上的工厂已运作了近十年，厂主为增城较有实力的私营业主。这一用地在拍卖前性质为工业用地，此时则已转为商业用地。地块拟配套建设增城重点市政工程项目即五星级酒店。
根据广州以往的开发经验来看，除非该地块厂房的原业主与竞得人最后可以达成协议，否则在3月内完成拆迁难度极大。
优质地块常附设排他性条件无独有偶，在刚刚成交的佛山最大旧城改造项目中，也出现了类似的向有特殊优势的开发商倾斜的出让条件。
这个已进入动迁阶段，被称为“佛山史上最大拆迁改造工程”的佛山祖庙附近的东华里改造项目，总用地面积63.932万平方米，规划净用地面积为51.7471万平方米，拆迁涉及到9000户近3万居民。
在此前的公告中，佛山市政府提出四大关键条件：参与竞价的竞买人必须在国内成功从事过历史街区风貌保护项目的开发建设和经营；必须在国内旧城改造中开发累计建筑面积在100万平方米以上及具有开发大型综合多功能社区的成功经验；同时，竞买人须具有在全国重点文物保护单位周边及历史风貌保护区内进行开发建设、妥善处理好保护与开发的成功经验；最后，因祖庙站等广佛地铁站点就在该片区，参与竞价的企业还必须从事过综合多功能社区与地铁等交通枢纽结合开发的项目。
在20多天的挂牌公告期间，只收到曾开发了上海新天地项目的瑞安房地产旗下8个公司组成的联合竞买人提出的报价申请。由于报价开发商只有1家，最后该项目所安排的竞拍会没有举行，由瑞安房地产以底价75亿元左右的价格获得这一广东地区最大规模的旧城改造项目。
在惠州的一些小型项目中，也出现类似的情况。
如惠州淡水的黄金地段土湖商业街，目前正挂牌出让编号为GP0712的地块，虽然占地面积只有4.3万平方米左右，但其周边商场商铺均价已达到接近3万元/平方米的水平。这一商业地块包括商业及住宅项目，容积率为3.5，挂牌出让起始价为4442.54万元人民币，相当于楼面地价295元/平方米。
但是，地块现状为工业建成区，共建有8家工厂，地上建筑物（厂房、宿舍）建筑面积为50207平方米。地上建筑物补偿、搬迁补偿，以及地块内的市政设施补偿共7244.01万元人民币，由竞得人负责支付，竞得人须于地块挂牌出让成交之日起30天内将补偿款7244.01万元人民币支付到指定的账户。地上建筑物由竞得人自行拆除。而且该地块要求在1年内动工，否则作闲置土地处理。
在市中心拆迁8家工厂，并要求1年内完成土地平整及规划等前期工作，如在当地没有政府的协助或者与工厂已达成了前期拆迁协议，对任何开发商而言都将是极高的门槛。
对于记者以竞拍者身份电话提出对上述地块出让条件的质疑，有关部门并未对为何提出这类条件作特别解释说明。
18777968058 苏老师
